Вывод из решения суда:
Законодательство не содержит положений, запрещающих обеспечение задатком предварительного договора аренды, предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка.
Важно:
Арендаторам, арендодателям
В экономических отношениях, связанных с арендой недвижимого имущества, широко распространено заключение предварительного договора, который закрепляет намерения сторон заключить основной договор в будущем и служит своего рода инструментом обеспечения интересов как арендодателя, так и арендатора. При этом на практике нередки случаи, когда предварительный договор предусматривает внесение одной из сторон задатка как меры обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора аренды.
До недавнего времени при рассмотрении споров из предварительного договора аренды экономические суды Республики Беларусь устанавливали факт ничтожности условия о перечислении денежных средств в качестве задатка по предварительному договору и взыскивали такие средства в пользу арендаторов как неосновательное обогащение*.
В соответствии с п. 1 ст. 351 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Из приведенной нормы следует, что задатком является денежная сумма, которая выполняет одновременно 3 функции:
- доказательственную (уплачивается в доказательство заключения договора);
- обеспечительную (служит способом обеспечения исполнения договора);
- платежную (выдается в счет причитающихся по договору платежей).
В силу изложенного можно сделать вывод, что законодателем предусмотрена возможность использования задатка лишь для обеспечения каких-либо денежных обязательств по заключенному договору. При этом обращает на себя внимание конструкция нормы п. 1 ст. 351 ГК. Указанная норма не носит диспозитивный характер, поскольку не предоставляет сторонам договора возможность по своему усмотрению решить вопрос о характере обязательств, обеспечиваемых задатком.
Согласно п. 3 ст. 391 ГК условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством. Так, в силу п. 1 ст. 392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.
Поскольку норма п. 1 ст. 351 ГК о том, что обеспеченные задатком денежные обязательства должны носить денежный характер, не предусматривает возможность соглашением сторон установить иные, отличные от п. 1 ст. 351 ГК условия договора, можно сделать вывод, что данная норма является обязательным правилом, которому должны соответствовать условия договора, и тем самым устанавливает пределы, в рамках которых стороны могут реализовывать принцип договорной свободы.
В силу ст. 399 ГК предварительный договор по своей правовой природе является договором организационного характера, направленным на заключение в будущем имущественного (возмездного) договора, и не может предусматривать какие-либо платежи.
В таком случае предусмотренное предварительным договором соглашение о задатке в счет несуществующих денежных обязательств не будет соотноситься с нормами ГК и будет противоречить правовой природе задатка. При этом на этапе, когда основной договор не заключен, условие предварительного договора о том, что перечисленная в качестве задатка денежная сумма засчитывается в счет будущих платежей по основному договору, ситуацию существенным образом не изменит.
Ранее практика исходила из того, что предусмотренное предварительным договором соглашение о задатке в счет несуществующих денежных обязательств не соотносится с нормами ГК и противоречит правовой природе задатка.
Таким образом, в существовавшей ранее правоприменительной практике вывод о ничтожности условия предварительного договора о задатке обосновывался исходя из правовой природы предварительного договора и легальной дефиниции задатка, закрепленной в п. 1 ст. 351 ГК.
Однако в настоящее время в судебной практике существенным образом изменились подходы к решению вопроса о том, допустимо ли включать в предварительный договор условие о задатке как о способе обеспечения исполнения данного договора.
Пример
В экономический суд обратилось ООО «Х» (арендатор) с иском о взыскании с ООО «Y» (арендодатель) суммы неосновательного обогащения, перечисленной на счет ООО «Y» в качестве задатка по предварительному договору аренды нежилого помещения от 01.03.2014. На момент рассмотрения дела основной договор аренды между ООО «Х» и ООО «Y» заключен не был. В качестве правового основания заявленных требований ООО «Х» указало на ничтожность условия предварительного договора о задатке в силу его противоречия ст. 351, ст. 399 ГК и необходимость применения ст. 972 ГК о возврате исполненного по недействительной сделке при отсутствии встречного предоставления.
ООО «Y» иск не признало в полном объеме.
Экономический суд первой инстанции исковые требования ООО «Х» удовлетворил в полном объеме, указав, что перечисленные в п. 1 ст. 351 ГК функции задатка определяют возможность его использования лишь для обеспечения каких-либо денежных обязательств, в то время как обязательство по заключению основного договора к денежным обязательствам не относится.
Ранее суд устанавливал факт ничтожности условия о задатке в предварительном договоре аренды и взыскивал данную сумму как неосновательное обогащение.
Экономический суд апелляционной инстанции решение суда оставил без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Y» — без удовлетворения, согласившись с выводами экономического суда первой инстанции.
Однако постановлением Судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь постановления судов первой и апелляционной инстанций были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции счел ошибочным вывод нижестоящих экономических судов о ничтожности условия о задатке в предварительном договоре в силу его противоречия ст. 351, 399 ГК. В постановлении кассационной инстанции указано, что законодательство не содержит положений, запрещающих обеспечение задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 352 ГК. Также суд кассационной инстанции указал на принцип свободы договора и норму п. 3 ст. 392 ГК, в соответствии с которой в случаях, когда условия договора предусмотрены нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением установить условие, отличное от предусмотренного в ней, если это не противоречит законодательству.
Законодательство не содержит положений, запрещающих обеспечение задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка.
Таким образом, складывающаяся в настоящий момент судебная практика экономических судов Республики Беларусь исходит из действительности условия о задатке в предварительном договоре, обеспечивающем обязательство по заключению основного договора аренды в будущем, и основана на расширительном толковании норм ГК.
Представляется, что такая судебная практика не в полной мере соответствует определению задатка, данному в п. 1 ст. 351 ГК, а также функциям задатка. Так, в рассматриваемом случае доказательственная функция нивелирована ст. 399 ГК о предварительном договоре, поскольку предварительный договор сам по себе является доказательством намерения сторон заключить основной договор в будущем. Обеспечительная функция задатка сводится лишь к применению санкции за нарушение сторонами обязательства по заключению основного договора, закрепленной в ст. 352 ГК. Что касается платежной функции задатка, то о ней можно вести речь лишь в случае, когда текст основного договора предусматривает зачет задатка в счет будущих платежей по основному договору. Однако в данном случае платежная функция задатка по предварительному договору имеет отложенный эффект. Если основной договор по каким-либо причинам не заключается, платежная функция задатка не выполняется.
* Постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 10.07.2012 по делу № 305-5/2011/38А/481К.
Полагаем, что в дальнейшем практика, признающая действительным условие предварительного договора о задатке, будет расширяться. Такой правоприменительный подход в большей степени отвечает потребностям и сложившейся практике коммерческой деятельности. В связи с этим субъектам хозяйствования необходимо учитывать изменившийся подход судебной практики при формулировании условий предварительного договора, а также при оценке судебных рисков.
Александр ГОРЕЦКИЙ, партнер Адвокатского бюро «РЕВЕРА»; Юлия ОШМЯН, адвокат Адвокатского бюро «РЕВЕРА»
В Российской Федерации до недавнего времени применительно к рассматриваемой правовой проблеме отсутствовало единообразие подходов как на доктринальном, так и на правоприменительном уровне.
В практике арбитражных судов Российской Федерации была наиболее распространена точка зрения о том, что задаток не может обеспечивать обязательства по предварительному договору в силу формального противоречия п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Суды указывали, что обеспечить задатком можно лишь денежные обязательства, а обязательства по предварительному договору таковыми не являются*.
Вместе с тем существовала и достаточно обширная противоположная практика арбитражных судов**. Во многих случаях суды стремились преодолеть на первый взгляд бесспорный доктринальный подход, избежав квалификации условия о задатке по предварительному договору как недействительного и приспособив задаток к обеспечению предварительного договора. Так, в некоторых случаях суды квалифицировали подобные договоры как предварительные договоры, заключенные на согласованных сторонами условиях со ссылкой на ст. 421 ГК РФ.
Наличие прямо противоположных судебных решений арбитражных судов, отсутствие единообразных правоприменительных подходов к вопросу о задатке по предварительному договору во многом способствовали тому, что с 01.06.2015 вступила в силу норма п. 4 ст. 380 ГК РФ, прямо допускающая возможность обеспечивать задатком обязательства из предварительного договора***. Появление указанной нормы стабилизировало арбитражную практику и стало своего рода реакцией законодателя на потребности коммерческих отношений.
Интересно, что практика общих судов Российской Федерации в части задатка по предварительному договору еще до новелл в ГК РФ придерживалась однозначной позиции о том, что такое условие является действительным****.
* См. пост. Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.01.2010 № 13331/09 по делу № А40-59414/08-7-583; пост. ФАС Московского округа от 16.07.2012 по делу № А40-76941/11-45-680; пост. ФАС Волго-Вятского округа от 28.06.2011 по делу № А82-11940/2009; пост. ФАС Западно-Сибирского округа от 17.06.2004 № Ф04/3281-399/А67-2004.
** См. пост. ФАС Московского округа от 25.07.2011 по делу № А40-149922/10-48-1269; пост. ФАС Уральского округа
от 06.09.2004 № Ф09-2878/2004-ГК.
*** Введена Федеральным законом Российской Федерации от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».
**** См. опред. Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2016
№ 37-КГ16-6; опред. Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.04.2016 № 18-КГ16-29; опред. Верховного Суда Российской Федерации от 13.11.2012 № 11-КГ12-20; опред. Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2009 № 48-В08-19; опред. Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2008 № 53-В08-5; опред. Верховного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 4-В09-41.
