Ситуация: ООО «А» и еще 4 субъектам хозяйствования принадлежит земельный участок с расположенным на нем административным зданием, которое находится в их совместном домовладении. Проезд и проход к данному зданию осуществляются через соседний участок, принадлежащий на праве постоянного пользования ГСПК. Сособственники заявили исковые требования об установлении сервитута на земельный участок ГСПК и взыскании соразмерной платы.
Выводы суда: организация прохода к отдельным входам административного здания соистцов технически возможна только со стороны проезда на земельном участке ГСПК. Требование об установлении соразмерной платы за сервитут заявлено ненадлежащими истцами.
На земельном участке находится административное здание, которое принадлежит ООО «А» и еще 4 юридическим лицам. Проезд и проход к данному зданию осуществляются по дороге, расположенной на соседнем земельном участке, принадлежащем ГСПК (это единственно возможный путь).
В течение года ООО «А» и 4 сособственника неоднократно письменно обращались в ГСПК с просьбами о заключении договора ограниченного пользования земельным участком для беспрепятственного пользования административным зданием, однако кооператив требовал непомерно высокой платы за установление сервитута и периодически без предупреждения ограничивал доступ к своему земельному участку. Сособственники обратились в суд с иском об установлении за ними права постоянного (бессрочного) ограниченного пользования (сервитута) частью земельного участка ГСПК и об установлении соразмерной платы за пользование земельным участком.
С учетом разногласий сторон в отношении порядка пользования проездами и проходами по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза для определения технической возможности установления права ограниченного пользования (сервитута) частью земельного участка ответчика.
При производстве экспертизы разработано два варианта сервитута.
ВАРИАНТ 1. Предусмотрено обеспечение проезда к капитальному строению и прохода к входам/выходам 1 и 6 через земельный участок. При этом проход к входам/выходам 2, 3 и 4 капитального строения соистцов обеспечивается установлением земельного сервитута на земельном участке ответчика. Площадь земельного сервитута составляет 62,1 кв. м.
ВАРИАНТ 2. Предусмотрено транспортное сообщение с капитальным строением соистцов, а также проход к входам/выходам 1–4 и 6 через земельный участок ответчика путем установления земельного сервитута на части данного участка.
Площадь земельного сервитута составляет 94,5 кв. м.
Эксперты сделали вывод, что технически возможно организовать и установить ограниченное право пользования частью земельного участка ответчика. В экспертном заключении было предложено два варианта сервитута, которые не создают препятствия для использования земельного участка ГСПК по целевому назначению.
Справочно.
Если по делу об установлении сервитута выяснится, что интересы истца могут быть обеспечены иным способом и объективной необходимости для установления сервитута не имеется, суд отказывает в иске.
Соистцы считают оптимальным с точки зрения соблюдения законных прав и интересов сторон вариант 2 с учетом установленного порядка пользования земельным участком ответчика. Данный вариант является наиболее удобным и наименее обременительным для сторон. Остановки общественного транспорта находятся только со стороны земельного участка ответчика.
Землепользователем участка № 3 является ООО «А» — один из землепользователей земельного участка № 1 и, соответственно, один из соистцов. Поскольку земельный сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком, а землепользователем участков № 1 и № 3 является одно и то же лицо, то установление права ограниченного пользования на участок № 3 невозможно.
На основании ч. 4 ст. 268 ГК собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование недвижимым имуществом.
Соистцы указали, что соразмерной будет та плата за сервитут, которая позволит ответчику возместить расходы по уплате земельного налога, а также будет выполнять функции платы за пользование земельным участком, и предложили расчет с учетом ставок земельного налога, установленных НК.
Справочно.
Законодательно понятие «соразмерная плата» не закреплено.
Обычно плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь форму как единовременного платежа, так и периодических платежей.
Для гаражных кооперативов при кадастровой стоимости земельных участков менее 20 720 бел. руб. за гектар применяется ставка в размере 20,72 бел. руб. за гектар. При кадастровой стоимости 20 720 бел. руб. за гектар и выше применяется ставка в размере 0,1 % от кадастровой стоимости участка (подп. 1.3 п. 1 ст. 197, подп. 1.3 п. 1 ст. 198 НК, приложение 5 к НК).
Указанные выше ставки применяются вне зависимости от месторасположения земельных участков (в населенном пункте или вне такового).
Поскольку ставка земельного налога за гектар в белорусских рублях меньше, чем базовая величина в Республике Беларусь, с учетом необходимости внесения также платы за пользование земельным участком ответчика соистцы считают приемлемым внесение платы за сервитут в размере, эквивалентном одной базовой величине на дату оплаты за месяц пользования, то есть 12 базовых величин в год.
Проезд/проход через земельный участок ГСПК к зданию соистцов не является единственным.
Ответчик приводил доводы о недействительности результатов проведенной экспертизы из-за незаконного игнорирования того обстоятельства, что ГСПК является охраняемым объектом. Правление кооператива обязано организовывать охрану территории кооператива и его имущества, а при установлении сервитута беспрепятственный доступ неограниченного количества граждан сделает невозможным обеспечение сохранности территории.
Справочно.
При рассмотрении споров о сервитутах суды проверяют, соответствуют ли требования об установлении сервитута его целям (проход, проезд), выясняют у землепользователя, в отношении которого заявлен иск, требует ли он плату за сервитут и возмещения убытков.
Ответчик не предоставил сведения о размерах и сроках внесения земельного налога. Он возражал против расчета платы за сервитут, поскольку полагал, что такая плата должна определяться исходя из существующих в кооперативе тарифов с учетом заработной платы охранников и исходя из посещения территории кооператива одним человеком в день.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и принял дело к своему производству.
Согласно абз. 17 ст. 1 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) земельный сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации газопроводов, нефтепроводов, воздушных и кабельных линий электропередачи, связи и других подобных сооружений, обеспечения водоснабжения и мелиорации, размещения геодезических пунктов, а также для иных целей, которые не могут быть обеспечены без предоставления такого права.
В соответствии со ст. 19 КоЗ землепользователь вправе требовать от землепользователя соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от землепользователя иного земельного участка установления земельного сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает землепользователя права владения, пользования и распоряжения этим участком.
Справочно.
Земельный сервитут может устанавливаться на определенный срок (срочный земельный сервитут) и на неопределенный срок (постоянный земельный сервитут). Если в договоре о земельном сервитуте или постановлении суда об установлении земельного сервитута срок его действия не указан, земельный сервитут считается постоянным.
На основании ст. 45 КоЗ земельный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления земельного сервитута, и землепользователем обремененного земельного участка. В случае недостижения соглашения об установлении и (или) условиях сервитута спор разрешается судом по иску заинтересованного лица.
Экспертом проведен фактический осмотр земельных участков и разработаны схемы возможных вариантов сервитута.
Организация прохода/проезда к отдельным входам/выходам административного здания соистцов технически возможна только со стороны существующего проезда на земельном участке ответчика.
Принимая во внимание недостижение сторонами по делу соглашения об установлении и (или) условиях земельного сервитута, апелляционная инстанция пришла к выводу, что установление за соистцами права ограниченного пользования земельным участком ответчика является объективной необходимостью, и удовлетворила в этой части исковые требования.
Статус кооператива как охраняемого объекта в силу ст. 19, 53 КоЗ не является препятствием при наличии предусмотренных указанными нормами КоЗ оснований и установленных судом обстоятельств по делу для установления сервитута в судебном порядке.
Суд отказал в удовлетворении требований об установлении платы за ограниченное пользование частью земельного участка, поскольку право требования от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерной платы за пользование недвижимым имуществом установлено только для собственников имущества. Суд пришел к выводу, что ООО «А» и остальные сособственники являются ненадлежащими истцами.
В кассационном порядке стороны судебные постановления не обжаловали.
В настоящий момент соистцы пользуются земельным участком ответчика без внесения какой-либо платы.
***
Судебный порядок установления сервитута является факультативным и может применяться только в случае недостижения сторонами соглашения в добровольном порядке и когда установление права ограниченного пользования является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника (законного владельца) недвижимости.
При подготовке исковых заявлений об установлении сервитута истец должен учесть, что с его стороны подлежат доказыванию следующие факты:
— наличие права собственности на объекты недвижимости (иные вещные права в отношении земельных участков) истца и ответчика;
— наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего заключению соглашения об установлении сервитута;
— наличие объективной невозможности удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования земельным участком.
Не менее важная сторона отношений сторон в области установления сервитута на земельный участок связана с тем, что такое право может быть предоставлено как на возмездной, так и на безвозмездной основе.
Исходя из норм п. 4 ст. 268 ГК право требования соразмерной платы за пользование недвижимым имуществом дано исключительно собственникам недвижимого имущества, обремененного сервитутом; иное законодательством не закреплено.
В представленном примере суд отказал соистцам в удовлетворении требований об установлении соразмерной платы за сервитут и сделал вывод, что права соистцов в данном случае не нарушены, они являются ненадлежащими истцами, потому что в силу ст. 268 ГК только собственник недвижимого имущества может требовать установления такой платы. Государственная пошлина за требование об установлении соразмерной платы за сервитут была оплачена соистцами как по имущественному требованию, и, соответственно, в связи с отказом в удовлетворении данной части иска указанные судебные расходы остались за соистцами.
