1. Несогласование условий о предмете аренды

1.1. Помещение передано в аренду лицом, не являющимся собственником либо не обладающим соответствующими полномочиями.

В соответствии со ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

Поэтому, если объект недвижимости передан в аренду лицом, не обладающим соответствующими правами, такая сделка противоречит законодательству и в силу ст. 169 ГК является ничтожной.

Пример из судебной практики:
При исследовании документов, относящихся к объекту аренды, в том числе свидетельства о государственной регистрации и справки об истории объекта недвижимого имущества, суд установил, что на момент заключения договора за арендодателем не было зарегистрировано право собственности на объект аренды.
Суд удовлетворил исковые требования арендатора об установлении факта ничтожности договора аренды и возврате перечисленных по договору денежных средств.

Рекомендуем арендаторам проверять полномочия арендодателя на передачу объекта недвижимости в аренду. Для этого необходимо запросить у арендодателя правоустанавливающие документы. Также могут быть запрошены и документы, подтверждающие основания приобретения права собственности.

Кроме того, следует получить выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — Регистр), которая будет содержать актуальную информацию о правах и обременениях в отношении объекта недвижимости на текущий момент.

1.2. Аренда имущества, находящегося в совместной собственности.

При аренде недвижимости следует помнить о совместной собственности супругов, когда арендодателем является физическое лицо (в том числе индивидуальный предприниматель).

Так, согласно п. 1 ст. 259 ГК по общему правилу имущество (включая изолированное помещение, капитальное строение и т.д.), нажитое супругами во время брака, находится в их совместной собственности.

Пункт 2 ст. 256 ГК определяет, что для распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности, необходимо письменное согласие всех участников совместной собственности. Если такого согласия нет, сделка может быть признана судом недействительной (п. 3 ст. 256 ГК), но только в том случае, если арендатор знал или должен был знать об отсутствии данного согласия.

Этот вопрос актуален и при передаче недвижимости в аренду унитарным предприятием, собственником имущества которого может быть физическое лицо.

Пример из судебной практики:
В судебном заседании установлено, что сдаваемое в аренду помещение приобреталось в период нахождения арендодателя и его супруги в браке. В этот же период было создано юридическое лицо. Согласие супруги на распоряжение объектом недвижимости отсутствовало.
Доказательств того, что ответчик-арендатор на дату подписания договора аренды знал или заведомо должен был знать об отсутствии у директора унитарного предприятия — участника совместной собственности письменного согласия супруги, в деле не имелось.
В удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды суд отказал.

Отметим, что рассматриваемый пример из судебной практики относится к конкретному делу, однако наличие согласия супруга(и) до заключения договора аренды станет для арендатора дополнительной гарантией.

1.3. Аренда будущего имущества.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление № 1) закреплено, что арендодатель не вправе передавать в аренду имущество, если за ним не зарегистрировано право собственности на это имущество*.

Справочно. Право собственности арендодателя на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством (п. 11 постановления № 1).

* Исключение составляет сдача в аренду находящихся в государственной собственности незарегистрированных объектов недвижимого имущества (подп. 2.3-1 п. 2 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом»).
Арендодатель обязан обеспечить государственную регистрацию прав на объект недвижимости в течение 6 месяцев со дня заключения договора аренды.

Пример из судебной практики:
Суд рассмотрел требование об установлении факта ничтожности договора аренды нежилых помещений в части аренды площадки.
В ходе дела установлено, что в аренду передано нежилое помещение и прилегающая к нему площадка, необходимая для эксплуатации помещения. На момент заключения договора аренды площадка не была зарегистрирована как объект недвижимого имущества.
Через некоторое время после заключения договора аренды в документы Регистра были внесены изменения, в результате которых в состав капитального строения, в котором располагалось арендуемое помещение, включена площадка.
В Регистре не содержались сведения о наличии составных частей и их принадлежности к капитальному строению, а также о регистрации на них права собственности истца на момент заключения договора аренды.
В связи с этим на основании ст. 579 ГК установлен факт ничтожности договора аренды, поскольку арендодатель при заключении договора не имел прав на площадку.
Кроме того, суд установил, что аренда площадки противоречит требованиям ст. 48 Кодекса Республики Беларусь о земле, поскольку до определения статуса площадки в качестве составной части капитального строения фактически передавалась часть земельного участка, на что арендодатель, не являющийся его собственником, полномочий также не имел.

Отметим, что ни наличие акта ввода объекта в эксплуатацию, ни государственная регистрация объекта не заменяют регистрацию права собственности на имущество.

Справочно.
Арендодателями могут быть лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 579 ГК).

Поэтому арендатор при аренде будущего имущества может воспользоваться другими инструментами, в частности, предварительным договором аренды помещения. Однако это довольно рискованно. Например, потенциальный арендатор не может понудить ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать права на него, без чего аренда будет невозможна. Затруднительно и понуждение к заключению договора, даже при наличии судебного решения.

Справочно.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 399 ГК, ч. 2 п. 4 постановления № 1).

Указанные риски можно компенсировать штрафными санкциями. Так, стороны могут предусмотреть неустойку в случае нарушения обязательств потенциальным арендодателем (учитывая возможность ее снижения судом по ст. 314 ГК). Можно воспользоваться и иными способами обеспечения обязательств, в том числе не поименованными в ГК (например, обеспечительный платеж). Так, в договор можно включить следующую формулировку:
«В случае отказа либо уклонения Арендодателя от заключения основного договора обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в двойном размере в срок не позднее 30 дней после истечения срока заключения основного договора».

Справочно.
Предварительный договор аренды строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места должен заключаться в письменной форме (п. 2 ст. 399,
ч. 1 ст. 622 ГК).

Также в последнее время судебная практика признает в качестве способа обеспечения обязательства по предварительному договору задаток.

Читайте по теме:
Ошмян Ю. Проблемы согласования сроков заключения основного договора аренды // Юрист. — 2018. — № 5. — С. 68–71.

Отметим, что достижение главной цели арендатора — передачу объекта — это все равно не гарантирует. Тем не менее аренда будущего имущества путем заключения предварительного договора распространена и признана судебной практикой.

2. Несогласование условий о коммунально-эксплуатационных платежах

Некоторые арендодатели подробно указывают в договоре, какие суммы подлежат возмещению помимо арендной платы либо включаются в нее (например, налог (арендная плата) на землю, налог на недвижимость, коммунально-эксплуатационные платежи и т.д.).

Однако во многих случаях вопросы коммунально-эксплуатационного обслуживания описываются без подробностей, ограничиваясь только обязанностями арендатора по их возмещению. При этом, как правило, коммунально-эксплуатационные платежи взимаются арендодателем сверх арендной платы. Как следствие, арендатор может обнаружить, что платит немалые суммы, которые могут составлять 20–40 % от арендной платы.

Встречаются случаи, когда арендодатели взимают плату за эксплуатационное обслуживание, но не могут объяснить, какие конкретно услуги они оказывали.

Пример из судебной практики:
В судебном заседании было установлено, что представленные арендодателем счета на эксплуатационные расходы не содержали перечня и объема оказанных услуг, их расценок.
Арендодатель не предоставил первичные учетные документы, достоверно подтверждающие несение им расходов по эксплуатационному обслуживанию.
Суд отказал арендодателю в удовлетворении исковых требований о взыскании с арендатора эксплуатационных расходов.

Рекомендуем арендатору обращать особое внимание на сформулированные в договоре условия о коммунально-эксплуатационных платежах. Так, в договорах аренды встречаются формулировки следующего содержания:
«Арендатор возмещает Арендодателю коммунальные и эксплуатационные расходы на основании счетов, выставленных Арендодателем».

Однако остается неясным, как рассчитываются потребленные ресурсы — по индивидуальным приборам учета или пропорционально занимаемой площади, что включается в состав эксплуатационных платежей и т.д. Поэтому арендатору следует уточнить в договоре, какие именно расходы будут взиматься, как они будут рассчитываться и подтверждаться.

3. Несогласование условий об улучшении арендованного имущества

Нередко объекты аренды требуют улучшений (ремонт, реконструкция, модернизация) под нужды арендатора. Пункт 2 ст. 594 ГК определяет, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендатору после прекращения договора.

Судебная практика уточнила данное требование — необходимо не только получить согласие арендодателя как таковое, но и согласовать с ним подробно виды и стоимость улучшений (подлежащих выполнению работ).

Рекомендуем получить согласие в письменном виде. Несмотря на то, что временных ограничений на это в законодательстве нет (то есть возможно как до начала производства улучшений, так и после завершения), целесо-образно получить согласие заранее, чтобы предупредить споры по начатым работам.

Пример из судебной практики:
Арендатор заявил исковые требования о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Исковые требования были основаны на дополнительном соглашении к договору аренды, в соответствии с которым арендодатель полностью возмещает арендатору стоимость затраченных денежных средств на производство ремонта и неотделимых улучшений арендованных помещений путем взаимозачетов по арендной плате.
Доводы арендатора были признаны несостоятельными, так как в дополнительном соглашении фиксировался только факт согласия на проведение ремонта, а не объем работ, их виды и стоимость. Первичные учетные документы, подтверждающие объем выполненных работ, в суд представлены не были.

В удовлетворении исковых требований суд отказал.

Отметим, что арендодатель может оспорить стоимость неотделимых улучшений, даже если он их согласовал. Поэтому арендатор должен быть готов подтвердить все затраты, вложенные в улучшения арендуемого имущества.

4. Несогласованность условия о цели использования имущества (объекта аренды)

Пункт 1 ст. 586 ГК устанавливает, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества.

Если в договоре стороны не определили цель использования объекта аренды, то можно рассматривать как обязательное для арендатора назначение, указанное в документации на него:

— в выписке из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — Регистр);

— свидетельстве о государственной регистрации;

— техническом паспорте, где дополнительно указано назначение отдельных частей капитальных строений и изолированных помещений.

Отсутствие в договоре аренды данного условия, с одной стороны, не ограничивает арендатора в пользовании имуществом в рамках определенной цели. Например, если объект имеет назначение «складское помещение», арендатор может хранить в нем как производственное оборудование и инвентарь, так и готовую продукцию (например, продукты питания).

С другой стороны, использование имущества в иных целях, которые не были оговорены с арендодателем (например, размещение юридического адреса в торговом помещении), может стать предметом споров с ним, поскольку использование имущества с нарушением его назначения является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя (п. 1 ч. 1 ст. 590 ГК).

В соответствии с абз. 3 подп. 5.12 п. 5 Декрета Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» субъекты хозяйствования вправе использовать объекты недвижимого имущества по назначению, отличному от назначения, указанного в документах Регистра, для размещения следующих объектов:

— производственных;

— торговых;

— объектов общественного питания;

— объектов бытового обслуживания;

— офисных помещений.

Однако при этом не должны нарушаться права и законные интересы граждан и других субъектов хозяйствования.

При соблюдении оговоренных условий сторонам не потребуется совершать дополнительные действия и процедуры по изменению назначения недвижимого имущества. Однако в любом случае использование имущества по иному назначению должно предусматриваться договором.

В связи с этим в ряде случаев целесообразно закрепить в договоре, для чего именно будет использоваться арендуемый объект.

Пример формулировки договора:

«Объект аренды передается арендатору для осуществления хозяйственной деятельности, в том числе, но не ограничиваясь, деятельности по разработке программного обеспечения, а также для размещения административно-управленческого персонала (офиса) и местонахождения арендатора».

Кроме того, при заключении договора арендатору стоит убедиться в том, что параметры помещения соответствуют целям, для которых оно планируется к использованию. Например, для осуществления некоторых видов деятельности требуется соблюдение технических, санитарных и иных норм по освещению, влажности, температурному режиму и т.д. Как показывает судебная практика, нередки споры относительно того, какая из сторон отвечает за невозможность использования имущества по необходимому арендатору назначению.

Рекомендация:
При заключении договора арендатору стоит убедиться в том, что параметры помещения соответствуют целям, для которых оно планируется к использованию.

Пример из судебной практики:
Арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора аренды недвижимого имущества на основании ст. 421 ГК, поскольку использование объекта аренды по целевому назначению (в производственных целях) оказалось невозможным, что является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Суд установил, что при заключении договора и передаче имущества истец не заявлял претензий к состоянию принимаемого имущества. Кроме того, истцом не доказано, что невозможность использования объекта аренды в производственных целях вызвана причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения.
Суд отказал истцу-арендатору в удовлетворении исковых требований.

Приведенный пример не единственный, когда суд встает на сторону арендодателя при рассмотрении спора о расторжении договора вследствие недостатков имущества, препятствующих его использованию. Поэтому можно сделать вывод, что соответствие состояния помещения целям аренды — зона ответственности арендатора как субъекта, специализирующегося на соответствующей деятельности.

Справочно.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 583 ГК).

В связи с этим арендатору еще на этапе заключения договора следует осмотреть объект, проверить его состояние и функциональные характеристики, в том числе с привлечением соответствующих специалистов.

Рекомендация:
Рекомендуем арендатору на этапе заключения договора осмотреть объект аренды, проверить его состояние и функциональные характеристики, в том числе с привлечением соответствующих специалистов.

5. Несогласованность условий об одностороннем отказе от договора

Нередко в одном и том же договоре можно встретить различные формулировки условий о его прекращении применительно к каждой из сторон. Например, условия об одностороннем отказе арендодателя могут прописываться четко и однозначно: указание права на односторонний отказ, порядок направления уведомления об отказе от договора, сроки, по истечении которых договор считается расторгнутым.

Справочно.
Право на расторжение договора аренды по требованию одной из сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора (в одностороннем внесудебном порядке) не являются тождественными (ч. 1 п. 32 постановления № 1).

В отношении прав арендатора встречаются следующие формулировки:

«Арендатор обязуется уведомить арендодателя не позднее чем за N дней о предстоящем возврате помещения», «В случаях, указанных в п. N настоящего договора, арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор».

Здесь арендатору важно помнить, что наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что он вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора (абз. 3 ч. 3 п. 32 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», далее — постановление № 1).

Справочно.
Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен в порядке одностороннего отказа (без судебного порядка) при направлении письменного предупреждения (уведомления) одной из сторон договора о прекращении договора аренды (п. 15 постановления № 1).

Чтобы снизить риски споров, арендатору необходимо согласовать в договоре положения, уравнивающие его права на односторонний отказ с правами арендодателя, особенно если такой отказ не обусловлен какими-либо условиями.

Рекомендация:
Арендатору необходимо согласовать в договоре положения, уравнивающие его права на односторонний отказ с правами арендодателя, особенно если такой отказ не обусловлен какими-либо условиями.

Пример формулировки договора:

«Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего договора, уведомив арендодателя не позднее чем за N дней».

Встречаются ситуации, когда обе стороны (однако чаще арендодатель) могут настаивать на условии о выплате штрафа стороной, в одностороннем порядке отказывающейся от договора. Однако, исходя из судебной практики, существует значительный риск признания судом такого условия ничтожным.

Пример из судебной практики:
Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании штрафа за односторонний отказ арендатора от договора аренды.
Суд указал, что согласно п. 1 ст. 311 ГК штрафом признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Поскольку арендатор воспользовался предусмотренным законодательством и договором правом, с его стороны нарушений обязательств нет. Суд сделал вывод, что условие о штрафе является ничтожным, в связи с чем отказал истцу-арендодателю в удовлетворении исковых требований.

6. Несовершение действий, направленных на возврат имущества

При прекращении договора арендатору следует помнить, что несвоевременный возврат арендованного имущества является основанием для требований арендодателем внесения арендной платы за все время просрочки возврата имущества (ч. 2 ст. 593 ГК).

Однако необходимо иметь в виду, что сам арендодатель не всегда заинтересован в принятии имущества от арендатора. Например, у арендодателя могут быть претензии к состоянию возвращаемого объекта (причинен ущерб, не выполнен текущий ремонт и т.д.), в связи с чем он отказывается либо уклоняется от возврата объекта (не направляет представителей на приемку, не подписывает акт приема-передачи, предъявляет требования о приведении объекта в необходимое состояние и т.д.).

Встречаются случаи, когда арендатор оспаривает претензии арендодателя, однако объект не возвращает, в результате чего в будущем арендатору приходится сталкиваться со спорами о взыскании арендной платы за просрочку возврата объекта.

Рекомендация:
Вне зависимости от позиции арендодателя арендатору следует совершить действия, направленные на возврат имущества:
— направить арендодателю уведомление о предлагаемой дате и времени приемки;
— составить акт приема-передачи имущества в одностороннем порядке и направить его арендодателю;
— передать ключи от здания, помещения;
— освободить объект от имущества.

В такой ситуации необходимо принимать во внимание положения ч. 3 п. 38 постановления № 1, согласно которой если судом будет установлено совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, и подтвержденное надлежащими доказательствами несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, то есть уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды (п. 3 ст. 376, ст. 377, п. 1 ст. 626 ГК), то в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано.

Таким образом, вне зависимости от позиции арендодателя арендатору следует совершить действия, направленные на возврат имущества:

— направить арендодателю уведомление о предлагаемой дате и времени приемки;

— составить акт приема-передачи имущества в одностороннем порядке и направить его арендодателю;

— передать ключи от здания, помещения;

— освободить объект от имущества.

Исходя из судебной практики, совершение арендатором таких действий в совокупности с уклонением от приемки арендодателем будет являться основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании арендной платы за просрочку возврата объекта.

Читайте по теме:
Жуковец Г. Неустойка по договору аренды: есть ли гарантии взыскания?
Вашкевич А. Возврат арендованного имущества: проблемы квалификации и доказывания убытков

Что касается претензий арендодателя к состоянию возвращаемого имущества, то они не являются основанием для отказа от принятия объекта аренды обратно. При рассмотрении спора о несвоевременном возврате объекта значение имеют обязанности арендатора по возврату имущества, но не по устранению недостатков объекта. Требования, связанные с наличием дефектов в возвращаемом имуществе, будут подлежать рассмотрению в рамках отдельного спора.

Выводы:
При заключении договора арендатору необходимо:
1) проверить полномочия арендодателя на передачу объекта недвижимости в аренду и запросить выписку из Регистра, которая содержит информацию о правообладателях и обременениях недвижимого имущества;
2) при необходимости затребовать у арендодателя письменное согласие всех участников общей совместной собственности;
3) при аренде будущего имущества — заключить предварительный договор;
4) правильно сформулировать в договоре условия о коммунально-эксплуатационных платежах — уточнить, какие именно расходы будут взиматься, как они будут рассчитываться и подтверждаться;
5) согласовать с арендодателем цель использования помещения, особенно в том случае, если она не соответствует назначению объекта, установленному в документации на него, а также убедиться в том, что параметры помещения соответствуют целям, для которых оно планируется к использованию;
6) закрепить четко выраженную возможность одностороннего отказа от договора.
При производстве неотделимых улучшений объекта аренды необходимо получить у арендодателя согласие на такие улучшения, а также письменно согласовать с ним подробно виды и стоимость таких улучшений.
При прекращении договора арендатору следует совершить все необходимые действия по возврату объекта аренды арендодателю.