Нормативные правовые акты:
1) Кодекс Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ);
2) Закон Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах» (далее — Закон № 2020-XII);
3) Закон Республики Беларусь от 12.12.2013 № 94-З «О противодействии монополистической деятельности и развитии конкуренции» (далее — Закон № 94-З);
4) Положение о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденное Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1 «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования» (далее — Положение о госрегистрации);
5) Положение о ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования, утвержденное Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1 «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования» (далее — Положение о ликвидации);
6) Положение о лицензировании отдельных видов деятельности, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 01.09.2010 № 450 «О лицензировании отдельных видов деятельности» (далее — Положение о лицензировании);
7) Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Указ № 667);
8) Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее — Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений).
Риски, связанные с процедурой приобретения бизнеса
Наиболее распространенными способами смены владельцев бизнеса являются купля-продажа долей (акций) в уставных фондах действующих хозяйственных обществ, вступление в хозяйственное общество новых участников с дополнительными вкладами, продажа предприятия как имущественного комплекса (далее — ПИК), реорганизация. Выбор подходящего способа отчуждения бизнеса обусловливается целями его покупки, объемом сопутствующих расходов, включая налоги, и организационно-правовой формой, в которой существует продаваемый бизнес.
Отметим, что несоблюдение установленных законодательством требований как покупателем, так и продавцом бизнеса может повлечь оспаривание заинтересованными лицами сделки (действий) по купле-продаже, регистрации изменений в учредительные документы.
Риски, связанные с целью приобретения бизнеса
Новому владельцу важно исключить вероятность недостижения цели, ради которой приобретается бизнес, и по возможности минимизировать негативные последствия деятельности предыдущих собственников бизнеса.
В Беларуси по-прежнему значительное количество объектов недвижимости, в том числе земельных участков, находится в государственной собственности*. Предоставление таких объектов в аренду и заключение соответствующих договоров, как правило, осуществляются посредством аукциона. Субаренда объектов государственной недвижимости, а также получение иных прав на землю, кроме аренды, затруднены. Из-за этого распространены случаи «приобретения» организаций-арендаторов (правообладателей), имеющих права на соответствующие объекты недвижимости.
* Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, в аренду регулируется ст. 34 и 35 КоЗ, п. 5 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом № 667, пп. 4 и 5 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений.
Если бизнес покупается с целью получения прав на объекты государственной недвижимости, рекомендуем покупателю внимательно изучить правоустанавливающие документы на соответствующие объекты (договор аренды, решение исполкома об изъятии и предоставлении земельного участка, документы о госрегистрации прав на недвижимость и т.п.).
Если основной целью приобретения бизнеса является получение прав на ведение определенного вида деятельности, иных административных разрешений, льгот, то до заключения сделки потребуется изучить документы, на основании которых ведется соответствующая деятельность, применяются льготы.
Кроме того, при осуществлении любых инвестиций желательно обратить внимание на общее состояние дел организации.
Риски, связанные с процедурой приобретения бизнеса
Обстоятельство
| Риск
| Правовое основание
|
|---|
1. Несоблюдение преимущественных прав участников (акционеров), прав общества на приобретение долей (акций) в уставном фонде
| Участник (акционер) либо само общество вправе потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя по договору, заключенному с нарушением преимущественного права участника (акционера), общества на покупку долей (акций), в течение 3 месяцев с момента, когда они узнали (должны были узнать) о таком нарушении
| Пункт 2 ст. 92, п. 5 ст. 97 ГК, ч. 1 и 9 ст. 73, ч. 1 и 7 ст. 98, ч. 1 и 8 ст. 99 Закона № 2020-XII
|
2. Неполучение согласия супруга участника (акционера) при купле-продаже долей (акций) в уставном фонде организации, предприятия как имущественного комплекса в случаях, когда продавцом является физическое лицо
| 1) признание сделки купли-продажи долей (акций) недействительной;
2) общая совместная собственность супругов, отчужденная вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи (его стоимость), учитывается в пользу этого другого супруга при разделе имущества
| Статья 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, п. 1 ст. 259, пп. 2 и 3 ст. 256, ст. 169 и 175 ГК, п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 22.06.2000 № 5 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»
|
3. Несоблюдение порядка созыва и проведения общих собраний участников, на которых рассматриваются вопросы отчуждения бизнеса
| Признание решений общих собраний участников недействительными, признание недействительной государственной регистрации изменений в устав
| Часть 7 ст. 45 Закона № 2020-XII, п. 26 Положения о госрегистрации
|
4. Несоблюдение порядка согласования крупной сделки и (или) сделки с заинтересованностью аффилированных лиц при продаже ПИК обществом-продавцом и (или) обществом-покупателем
| Сделка может быть признана недействительной
| Статьи 57 и 58 Закона № 2020-XII
|
5. Неполучение согласия антимонопольного органа:
— на куплю-продажу долей (акций);
— продажу ПИК;
— реорганизацию в форме слияния или присоединения
| 1) признание судом сделок, действий по реорганизации недействительными по иску антимонопольного органа;
2) административный штраф
| Подпункты 1.1, 1.6, 1.9п. 1 ст. 32, абз. 2 ч. 1, п. 1 ст. 34, п. 2 ст. 51, абз. 37 ст. 14 Закона № 94-З; ст. 11.24 КоАП
|
6. Неуведомление кредиторов:
— о реорганизации;
— о предстоящей продаже ПИК (с получением их письменного согласия на перевод долга)
| 1) признание недействительной государственной регистрации создания юридического лица, возникшего в результате реорганизации; признание недействительной государственной регистрации изменений в учредительные документы реорганизуемого лица;
2) кредиторы вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков
| Пункт 1 ст. 56, ст. 533 ГК, ст. 23 Закона № 2020-XII, п. 26 Положения о госрегистрации
|
Комментарий к пп. 1–6: во избежание оспаривания заинтересованными лицами действий по передаче бизнеса новому владельцу, регистрации изменений в учредительные документы покупателю важно контролировать соблюдение установленного законодательством порядка осуществления соответствующей процедуры отчуждения готового бизнеса
Риски, связанные с целью приобретения бизнеса
Комментарий: следует провести «бизнес-разведку», а также включить в договор, опосредующий передачу бизнеса новому владельцу, условие об уменьшении цены продаваемого бизнеса в случае привлечения собственника бизнеса к ответственности за нарушения, допущенные в период до передачи бизнеса новому владельцу.
Обстоятельство
| Риск
| Правовое основание
|
|---|
8. Нарушение правил и условий осуществления лицензируемого вида деятельности
| 1) административная ответственность;
2) угроза приостановления, прекращения, аннулирования лицензии;
3) безлицензионная деятельность может повлечь наложение административных штрафов и (или) ликвидацию юридического лица по решению экономического суда
| Пункт 3, гл. 7 Положения о лицензировании, п. 1 ст. 12.7 КоАП, абз. 3 подп. 3.2 п. 3 Положения о ликвидации
|
9. Нарушение порядка применения льгот (например, осуществлена реорганизация (как спо-
соб приобретения готового бизнеса), в результате которой организация утрачивает право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на товары, ввезенные в качестве вклада в уставный фонд с освобождением от ввозных таможенных пошлин)
| Лишение права на льготы
| Подпункт 1.9 п. 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 07.05.2012 № 6 «О стимулировании предпринимательской деятельности на территории средних, малых городских поселений, сельской местности»
|
Комментарий к пп. 8 и 9: рекомендуется включить в договор, опосредующий передачу бизнеса новым владельцам, условия о порядке его расторжения в связи с существенным изменением условий и (или) механизме возмещения убытков новых хозяев бизнеса в случае недостижения целей, ради которых бизнес был приобретен.
Обстоятельство
| Риск
| Правовое основание
|
|---|
10. Незаключенность договора или недействительность заключенного договора аренды на объект недвижимости (земельный участок)
| Цель покупки бизнеса не будет достигнута, поскольку отсутствует основание прав на недвижимость
| Пункт 1 ст. 402, ст. 288 и 168 ГК; ст. 48 КоЗ
|
Комментарий: данный риск минимален, поскольку для объектов госнедвижимости применяются типовые формы договоров аренды:
— типовая форма договора аренды земельного участка (утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.03.2008 № 427);
— примерная форма договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности (утверждена постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 27.06.2012 № 22).
Обстоятельство
| Риск
| Правовое основание
|
|---|
11. Цель использования объекта недвижимости, указанная в правоустанавливающих документах, не совпадает с целями, для которых объект необходим новому собственнику бизнеса
| 1) потребуется внесение соответствующих изменений в договор аренды, на что собственник может не дать согласия;
2) использование не по целевому назначению (без внесения изменений в договор аренды, изменения целевого назначения земельного участка) может стать основанием для расторжения договора аренды, прекращения прав на землю
| Статья 586 ГК, абз. 5 ст. 5, абз. 2 ч. 1 ст. 70, ч. 1 и 2 ст. 67 КоЗ, Положение о порядке перевода земель из одних категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам, утвержденное Указом № 667
|
Комментарий: внесение в договор аренды необходимых новому владельцу бизнеса изменений, инициирование вынесения исполкомом решения о переводе земельного участка из одной категории (вида) в другую рекомендуется осуществлять на стадии подготовки бизнеса к продаже.
Обстоятельство
| Риск
| Правовое основание
|
|---|
12. Несоответствие ряда условий договора аренды планам нового владельца бизнеса по таким вопросам, как:
— порядок и основания изменения размера арендной платы;
— возможность и порядок осуществления ремонта, реконструкции, модернизации объекта
| 1) потребуется внесение изменений в договор аренды, на что собственник может не дать согласия;
2) несоблюдение арендатором тех условий договора, которые не устраивают нового владельца бизнеса, может повлечь его расторжение по инициативе арендодателя
| Пункты 1 и 2 ст. 420, ст. 422 ГК
|
Комментарий: внесение в договор аренды необходимых новым владельцам бизнеса изменений следует осуществлять на стадии подготовки бизнеса к продаже.
Обстоятельство
| Риск
| Правовое основание
|
|---|
13. Применение основанных на договоре аренды штрафных санкций к организации-арендатору с новыми участниками (владельцами бизнеса), но за нарушения, допущенные при прежних участниках
| Экономические потери для покупателя
| Пункты 1 и 2 ст. 420, ст. 422 ГК
|
Комментарий: рекомендуется вносить в договор аренды изменения, исключающие применение к арендатору ответственности за прошедший период. Также необходимо включать в договор, опосредующий передачу бизнеса новому владельцу, условие об уменьшении цены продаваемого бизнеса в случае привлечения арендатора к ответственности за нарушения, допущенные в период до передачи бизнеса новому владельцу.
Обстоятельство
| Риск
| Правовое основание
|
|---|
14. Наличие в действиях арендатора в период, предшествующий продаже бизнеса, оснований для досрочного прекращения договора аренды, которые по законодательству одновременно лишают арендатора права на продление аренды в льготном порядке без аукциона
| Досрочное прекращение договора аренды или непродление договора на новый срок
| Абзац 12 п. 5 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений, ст. 64 и 67 КоЗ,
пп. 2 и 3 ст. 420 ГК, ст. 590 ГК, п. 22 Примерной формы договора аренды капитальных строений
|
15. Наличие в действиях организации-землепользователя нарушений, влекущих прекращение прав на землю
| 1) административная ответственность;
2) досрочное прекращение прав на землю
| Статьи 62 и 63 КоЗ
|
Комментарий к пп. 14 и 15: следует включить в договор, опосредующий передачу бизнеса новым владельцам, условия о порядке его расторжения в связи с существенным изменением условий и (или) механизме возмещения убытков новых хозяев бизнеса в случае недостижения целей, ради которых бизнес был приобретен.
Выводы.
Приобретение готового бизнеса является быстрым и удобным для покупателя способом начала или расширения своей деятельности. Однако для того, чтобы покупка была удачной и стала в будущем для покупателя источником дохода, необходимы детальный правовой анализ возможных рисков, четкое понимание покупателем предмета и условий сделки, соблюдение требований законодательства при ее совершении. Проверка отсутствия приведенных в публикации рисков — важное условие при покупке готового бизнеса.
