Учет собственников в товариществе: в чем сложность?

Практика работы с товариществами собственников, в том числе коммерческой недвижимости (далее — ТС), созданными в соответствии с Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон), показывает, что участники товариществ часто отождествляют понятия «учет членов товарищества собственников» и «реестр товарищества собственников».

Вместе с тем организация и ведение надлежащим образом учета членов ТС — собственников недвижимого имущества совместного домовладения необходимы для функционирования целого ряда объектов недвижимого имущества, включая торговые и офисные центры. Проанализируем сущность, роль и взаимосвязь указанных понятий.

Обновлено
Мазурёнок Екатерина

юрист

Мазурёнок Павел

менеджер по управлению недвижимостью

6464 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Чем определена обязательность ведения учета членов ТС?

Закон, как основной документ, регламентирующий совместное домовладение, порядок функционирования товарищества собственников, не содержит прямых указаний на обязанность конкретных лиц (застройщика, председателя ТС или его правления, собрания и т.д.) вести учет членов ТС, но указывает на необходимость ведения такого учета.

Согласно ч. 3 ст. 17 Закона общее собрание собственников правомочно, если на нем присутствует более двух третей собственников (или их представителей), обладающих более чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников. Каждый собственник на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве собственности на общее имущество.

Следовательно, при проведении собрания по созданию ТС инициаторы этого собрания обязаны произвести первичный учет членов товарищества, обоснованно определить их количество, а также общую площадь нежилых помещений всех собственников для дальнейшего определения доли каждого собственника (но ни о каком реестре членов ТС речь не идет, поскольку само товарищество еще не создано).

Справочно.
Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения (ст. 8 Закона).

Такое требование достаточно легко выполнить:

— если инициатором проведения собрания по выбору способа управления является сам застройщик здания до сдачи его в эксплуатацию, так как он может получить необходимую информацию из проектной документации;

— если собрание созывается по инициативе органов местного управления и самоуправления (ст. 17 Закона), которые могут затребовать необходимую информацию у территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Каковы сложности организации первичного учета собственников?

Если же инициатором проведения собрания будут выступать собственники, то они, несомненно, не смогут получить необходимые сведения для проведения первичного учета и, соответственно, для достоверного подсчета голосов в связи с ограничениями по допуску к необходимой информации, установленными ст. 29 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Справочно.
Обобщенная информация о принадлежащих конкретному лицу правах на объекты недвижимого имущества предоставляется только:
— правообладателю;
— лицам, которым права на недвижимое имущество переходят в порядке универсального правопреемства;
— государственным органам и организациям;
— нотариусам (ст. 29 Закона от 22.07.2002 № 133-З).

Исходя из вышеупомянутой статьи, каждый отдельный собственник недвижимого имущества совместного домовладения может получить сведения только о принадлежащих лично ему объектах недвижимости. Следовательно, ни один собственник не может получить информацию обо всех объектах недвижимого имущества, входящих в состав совместного домовладения, и их собственниках.

Почему актуален учет собственников товариществом?

После образования ТС оно получает данные первичного учета собственников как часть учредительных документов, обосновывающих правомерность принятых на собрании решений по выбору способов управления недвижимым имуществом совместного домовладения.

С даты регистрации товарищества собственников также вступает в силу документ, регулирующий деятельность ТС, — устав ТС (далее — Устав).

В соответствии с требованиями ст. 24 Закона и п. 7.2 Устава ТС обязано обеспечивать соблюдение интересов всех его членов при распределении между ними расходов на содержание и ремонт недвижимого имущества совместного домовладения. Но это невозможно без установления полного состава собственников и составления перечня принадлежащих им нежилых помещений с указанием их площадей (путем надлежащего учета членов товарищества собственников).

Правильная организация учета членов ТС позволяет избежать исков от собственников, вызванных некорректным распределением расходов по содержанию общего имущества, и возложена на правление ТС (председателя товарищества) (пп. 38.2 и 41 Устава).

Каков механизм организации учета собственников товариществом?

Существует определенный алгоритм действий по организации учета членов ТС. Так, товарищество собственников должно:

1) разработать и утвердить решением собрания, правления или приказом по предприятию регламент ведения такого учета, включая документооборот, определение лиц, ответственных за сбор, формирование и ведение соответствующих баз данных;

2) запросить выписку данных из государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о составе собственников объектов недвижимого имущества совместного домовладения и затребовать проверку технических характеристик недвижимого имущества. Наличие всех обязательных данных, содержащихся в этих документах, позволит обоснованно производить формирование обязательных платежей для членов ТС;

3) предусмотреть отражение отдельным регистром в рамках учета членов ТС данных решений собрания, если в соответствии со ст. 11 Закона и пп. 20 и 32.6 Устава собственники должны нести затраты на содержание общего имущества непропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество (речь об особом или исключительном пользовании, управлении и распоряжении общим имуществом отдельными собственниками, несоразмерном пользовании им). В этом случае доля в праве общей собственности и доля в распределении расходов у членов ТС не будут совпадать;

4) оформить результаты работы по учету участников ТС итоговым документом, утвержденным соответствующим распорядительным документом, который будет являться в соответствии со ст. 10 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» основанием для распределения затрат ТС между собственниками и отражения этого на счетах бухгалтерского учета.

Справочно.
Источники подтвержденных данных для ведения учета собственников:
— первичный учет собственников, проведенный при организации ТС;
— проектная документация здания, являющегося объектом совместного домовладения, которую ТС обязано затребовать и получить для постоянного хранения от организации-застройщика (п. 9 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716).

В чем различия между ведением реестра членов ТС и учетом членов ТС?

Законодатель установил, что ведение реестра членов товарищества (далее — Реестр) является лишь составной частью учета членов ТС.

Справочно.
Учет членов товарищества собственников, в том числе ведение реестра его членов, возлагается на Правление ТС (п. 32.8 Устава).

Данные предоставляются членами ТС, а данные по размерам доли члена ТС в праве общей собственности являются расчетными и, очевидно, не могут быть достоверно получены из сведений Реестра.

Справочно.
Точный перечень данных, отражаемых в Реестре, определен в п. 16 Устава.

Часто реестр членов товарищества собственников воспринимают как реестр, например, акционерного общества, то есть предполагают, что нахождение лица в реестре членов ТС определяет его участие либо неучастие в юридическом лице, но это не так.

Статья 25 Закона устанавливает, что при приобретении в собственность нежилых помещений и иного недвижимого имущества совместного домовладения новый собственник становится членом товарищества с момента возникновения права собственности.

Справочно.
С момента возникновения права собственности собственник приобретает обязанности и права члена ТС (п. 13 Устава).

Пункт 11.6 Устава предписывает новому члену ТС предоставить в правление (председателю) товарищества собственников сведения, подлежащие включению в Реестр, в месячный срок со дня приобретения права собственности на объект недвижимого имущества. Эти сведения в течение 3 рабочих дней должны быть внесены в Реестр.

Справочно.
С момента возникновения права собственности собственник приобретает обязанности и права члена ТС (п. 13 Устава).

В чем заключается актуальность ведения учета членов ТС?

Закон и Устав не предусматривают ответственности за непредоставление сведений. Если в ТС не ведется учет членов товарищества, то в Реестре по-прежнему будет числиться собственник, который продал свое помещение и уже не является членом ТС (ст. 25 Закона).

Закон и Устав не устанавливают обязанность сообщать ТС о выходе из его членов. Следовательно, для выполнения возложенной на него обязанности по распределению и контролю обязательных платежей (ст. 24 Закона и пп. 7.2, 20, 32.6 и 38.3 Устава) органы управления ТС не могут руководствоваться Реестром, а обязаны вести более полный и достоверный учет членов ТС.

Каковы последствия непредоставления собственником сведений?

Если собственник не предоставляет сведения для включения его в Реестр, очевидно, что нет оснований для его неучастия в общих собраниях. Законодатель защищает права собственника на получение полной информации о деятельности ТС (пп. 27, 29, 30 Устава) и определяет, что в собрании имеют право участвовать не только лица, внесенные в Реестр, но и те, кто представил сведения, подлежащие включению в Реестр.

Следовательно, если собственник, не включенный в Реестр, получил уведомление о проведении общего собрания ТС и считает, что вопросы, указанные в повестке дня, требуют его присутствия для обсуждения, он вправе предоставить сведения для включения его в Реестр даже в день проведения собрания. Это не влечет каких-либо трудностей в случае ведения учета собственников ТС помимо ведения Реестра.

Справочно.
Независимо от наличия информации в Реестре собственник должен быть письменно уведомлен о проведении общего собрания, его голос правомочен и учитывается на общем собрании ТС.

Такой собственник также имеет возможность оспорить в суде правомерность решения общего собрания в случае, если он не был должным образом уведомлен о его проведении, наряду с собственниками, сведения о которых включены в Реестр.

Каковы последствия ненадлежащего ведения учета?

Реестр является необходимой, но не достаточной частью системы учета собственников ТС, ведение которого требуют Закон и Устав.

Реестр предназначен для определения перечня участников ТС, имеющих право непосредственно участвовать в общем собрании и голосовать при принятии решений. Однако он может не содержать всех сведений о собственниках ТС и не служить достоверным источником, например, сведений об общей площади помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения.

Неосуществление администрацией ТС надлежащего учета членов товарищества может иметь весьма негативные последствия.

Пример.
Экономическим судом рассмотрен спор, при котором ответчик (администрация ТС) производил подсчет голосов собственников ТС на общих собраниях и распределение затрат на содержание общего имущества совместного домо-владения только на основании сведений составляемого им реестра. При этом истец указал на тот факт, что данные в реестре не отвечают действительности, поскольку, по его мнению, собственники около трети помещений не предоставили данных для внесения в реестр.
В результате принадлежащие указанным собственникам объекты недвижимого имущества не учитывались при определении долей в праве собственности на общее имущество, отраженных в реестре. А предположительный ущерб, причиненный добросовестным собственникам, включенным в реестр и несущим расходы по содержанию общего имущества, только за последние 5 лет составляет сумму, эквивалентную 700 000 долл. США.

Что нужно изменить?

1. Для надлежащего соблюдения ст. 17 Закона следует наделить собственников (инициаторов общего собрания по выбору формы управления недвижимым имуществом совместного домовладения) правом получать от соответствующих государственных органов полную и достоверную информацию обо всех объектах недвижимого имущества, входящих в совместное домовладение, и их собственниках.

2. Требуется закрепить в качестве обязанности администрации ТС ведение надлежащего учета членов ТС, не ограничивающегося только Реестром.

3. Необходимо более детально урегулировать взаимоотношения собственников и ТС по поводу предоставления собственниками сведений (либо истребования таких сведений администрацией ТС у собственников) для включения в Реестр.

Дополнительно по теме:
Яцкова И. Управление имуществом совместного домовладения двумя и более товариществами собственников
Мазурёнок Е. Товарищество собственников как администрация торгового центра

6464 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме
• • •
Служебная командировка – поездка работника по распоряжению нанимателя на определенный срок в другую местность для выполнения служебного задания вне места его постоянной р...
Служебные командировки