Ситуация: В служебной квартире в период трудовых отношений проживали сотрудники. После увольнения граждане освободили помещение, но остались в нем зарегистрированы, их новое место жительства неизвестно. Продать квартиру и/или вселить новых сотрудников без согласия зарегистрированных граждан невозможно.
ОДО является собственником жилого помещения. В 2008 г. гр-н М. и гр-ка К. (супруги) были приняты на работу в ОДО на условиях срочного трудового договора (контракта) в должности технологов. Они заключили с ОДО договор найма служебного жилого помещения, заселились и зарегистрировались там вместе со своим несовершеннолетним сыном.
В 2015 г. супруги М. и К. были уволены по соглашению сторон и выехали из жилого помещения со своим ребенком в неизвестном направлении.
В 2021 г. ОДО решило продать принадлежащее ему жилое помещение, однако в связи тем, что на регистрационном учете в данной квартире числятся бывшие работники и их несовершеннолетний ребенок, сделать это без их согласия невозможно.
В период трудовых отношений с ОДО супругам М. и К. совместно с их несовершеннолетним ребенком по договору найма служебного жилого помещения была предоставлена во владение и пользование квартира.
Согласно условиям указанного договора он вступает в силу с момента подписания, заключается на срок работы граждан у нанимателя и прекращается (расторгается) в случае утраты оснований для проживания в служебном жилом помещении.
После увольнения из ОДО ответчики вместе с ребенком в добровольном порядке освободили жилое помещение и уехали в неизвестном направлении, но после выезда не снялись с регистрационного учета, что подтверждается копией лицевого счета.
Ссылаясь на абз. 7 ч. 1 ст. 79 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК), ОДО просило выселить супругов М. и К. вместе с их несовершеннолетним сыном из квартиры без предоставления другого жилого помещения.
Поскольку в настоящее время ОДО место жительства ответчиков неизвестно, иск был предъявлен по последнему известному месту жительства (адресу спорной квартиры) (ч. 1 ст. 47 ГПК).
Орган опеки и попечительства не смог выдать заключение по сути исковых требований, поскольку место жительства несовершеннолетнего и его родителей не установлено.
Прокурор просил суд объявить ответчиков в розыск. Согласно ч. 2 ст. 149 ГПК при неизвестности места пребывания ответчика судья может объявить розыск ответчика через территориальные органы внутренних дел.
Суд пришел к выводу о необходимости объявить ответчиков в розыск, а производство по гражданскому делу приостановить.
РОВД установило место жительства супругов М. и К. в Российской Федерации.
Суд возобновил производство по делу, однако указал, что рассмотрение дела по существу без допроса ответчиков невозможно. Руководствуясь Конвенцией о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (заключена в г. Минске 22.01.1993), суд вынес определение о направлении компетентному суду Российской Федерации поручения о вручении документов (копии иска, извещения о дне слушания) и о допросе ответчиков на предмет отношения к заявленным исковым требованиям. Этим же определением суд поручил компетентному суду Российской Федерации вручить органу опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего ребенка ответчиков копии иска, а также обязать этот орган предоставить акт обследования жилищно-бытовых условий несовершеннолетнего и дать обоснованное заключение, содержащее вывод о целесообразности или нецелесообразности выселения несовершеннолетнего из спорного жилого помещения. Дело опять было приостановлено на 6 месяцев.
Ответчики дали объяснения, из которых следует, что они просят рассматривать дело в их отсутствие, фактически проживают на территории Российской Федерации, каких-либо прав на спорное жилое помещение не имеют.
В соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 79 ЖК наниматель жилого помещения, члены, бывшие члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию собственника жилого помещения или других заинтересованных лиц в случае прекращения либо расторжения договора найма жилого помещения.
Снять ответчиков с регистрационного учета возможно исключительно по основанию, предусмотренному абз. 6 п. 37 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 № 413 (далее — Положение о регистрации граждан), в соответствии с которым в случае выселения из занимаемого жилого помещения, или признания утратившим либо не приобретшим право владения и пользования жилым помещением, или расторжения, признания недействительным гражданско-правового договора, на основании которого была произведена регистрация, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрации на основании копии (выписки из) вступившего в законную силу соответствующего решения суда либо сообщения прокурора о вынесении постановления о выселении из жилого помещения, грозящего обвалом или находящегося в аварийном состоянии.
Таким образом, поскольку регистрация ответчиков и их несовершеннолетнего ребенка не позволяет истцу в полной мере реализовывать свои законные права по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В силу недостаточной юридической грамотности не все граждане в должной мере осведомлены о процедуре постановки и снятия с регистрационного учета. Кто-то наивно полагает, что это происходит «автоматически» или что наличие отметки о регистрации лишь формальность. Однако для собственников жилых помещений снятие с регистрационного учета бывших жильцов — задача со множеством вопросов. С ними сталкиваются большинство организаций, на балансе которых находятся общежития, квартиры, комнаты и пр.
В рассматриваемом примере бывшие работники выбыли из жилого помещения, однако не предприняли мер по снятию с регистрационного учета. Почему же в данном случае заявляются требования о выселении, когда граждане со всеми вещами уже переехали и фактически освободили жилое помещение?
Основание для снятия с регистрационного учета
На практике встречается, что собственники жилых помещений предъявляют исковые заявления, в которых просят суд устранить препятствия в осуществлении права собственности путем снятия с регистрационного учета со ссылкой на ст. 285, 286 ГК.
Однако абз. 6 п. 37 Положения о регистрации граждан устанавливает исчерпывающий перечень случаев снятия граждан с регистрационного учета по решению суда, и данный перечень не содержит решения суда об устранении препятствий в осуществлении права собственности. Поэтому для регистрирующего органа такое решение суда не будет являться основанием для «аннулирования» регистрации.
Таким образом, снятие граждан с регистрационного учета может осуществляться только по решениям судов о выселении или признании утратившим либо не приобретшим право владения и пользования или расторжении (признании недействительным) гражданско-правового договора, на основании которого была произведена регистрация.
Внесудебное урегулирование
Во избежание таких судебных разбирательств рекомендуется до увольнения предложить работнику сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому месту жительства. Такое предложение лучше направить работнику письменно, можно оформить его в виде «памятки», куда включить конкретный алгоритм действий с указанием списка необходимых документов, органа регистрации, куда работник должен обратиться, и, по возможности, предложить оплатить за работника пошлину.
При расторжении договора найма по инициативе наймодателя ч. 1 п. 5 ст. 62 ЖК предусмотрено обязательное уведомление работника не позднее чем за один месяц. Однако в рассматриваемом случае имеет место не расторжение, а прекращение договора найма в связи с истечением его срока действия. Поэтому предупреждать работника за месяц не требуется.
Само предупреждение целесообразно вручить работнику до даты увольнения, например, при ознакомлении работника с приказом об увольнении. Дополнительно попросите работника сделать на вашем экземпляре запись о получении с указанием даты и проставлением подписи.
Если возможности вручить предупреждение нарочно работнику нет, направляйте его заказным письмом с обратным уведомлением на адрес этого работника.
Что доказывать в суде?
В случае неисполнения в добровольном порядке работником предложения о снятии с регистрационного учета придется обращаться в суд. При составлении иска о выселении, когда гражданин не проживает в жилом помещении, но остается там зарегистрированным, и подготовке правовой позиции для выступления в суде сосредоточьтесь на доказывании следующих фактов:
— выезд гражданина из жилого помещения;
— добровольность выезда гражданина, отсутствие препятствий со стороны собственника во владении и пользовании жилым помещением;
— постоянный характер отсутствия гражданина, а не просто его временное выбытие (например, на отдых или оздоровление).
В иске о выселении или признании утратившим право пользования жилым помещением не требуется заявлять отдельное требование о снятии гражданина с регистрационного учета. Снятие будет следствием решения суда. Судебная практика также указывает на то, что для этой категории споров важно личное присутствие сторон в судебном заседании.
Дополнительно по теме:
>>Буевич И. Истечение срока договора найма жилого помещения: почему суд отказал в выселении? // Судебная и арбитражная практика (sudpraktika.by). — 2019. — № 12.
>>Напоминание работнику об освобождении жилого помещения и снятии с регистрационного учета (образец)
