Алгоритм юридических действий арендатора при залитии арендуемого помещения

Перечень основных нормативных правовых актов, регулирующих порядок действий в случае залития помещений:

• Гражданский кодекс Республики Беларусь (гл. 58);
• Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 № 399.

По общему правилу, установленному ст. 933 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), вред, причиненный имуществу юридического лица или гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причини-вшим вред. При этом лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Одним из довольно часто встречающихся на практике случаев причинения вреда имуществу арендатора является вред вследствие залития арендуемого помещения. Нужно отметить, что порядок действий пострадавшей стороны в случае залития подробно регламентирован только для жилых помещений. Такой порядок предусмотрен Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 № 399 (далее — Правила). Действия при залитии нежилых помещений определены приказом государственного производственного объединения «Минское городское жилищное хозяйство» Минского городского исполнительного комитета от 21.01.2011 № 8 «О порядке действий жилищных организаций при бытовых и иных залитиях жилых и нежилых помещений» (далее — Приказ). Однако данный документ не является нормативным правовым актом и обязателен только для жилищных организаций г. Минска.

В связи с отсутствием нормативного регулирования порядка действий арендатора при залитии арендуемого помещения данный вопрос представляет особый практический интерес. Полагаем, что арендатор нежилого помещения вправе руководствоваться нормами, установленными для жилых помещений, в той мере, насколько они применимы к нежилым.

Пояснения к алгоритму:

1. Если помещение застраховано, то в соответствии с п. 1 ст. 851 ГК арендатор обязан незамедлительно уведомить о наступлении страхового случая страховщика. Срок и (или) способ уведомления может быть предусмотрен договором или правилами конкретного страховщика (такие правила согласно п. 3 Положения о страховой деятельности в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 25.08.2006 № 530, должны прилагаться к договору страхования). Кроме того, арендатору следует предпринять все возможные действия для уменьшения возможных убытков.
2. Порядок уведомления товарищества собственников, организации застройщиков или иной организации, ответственной за техническое обслуживание и эксплуатацию здания, в котором расположено помещение (далее — обслуживающая организация), не регламентирован. В целях наибольшей оперативности такое уведомление может быть направлено, например, по факсу.
3. В соответствии с п. 1 Приказа по каждому факту залития в тот же день проводится комиссионное обследование с составлением акта по форме согласно приложению 1 к Приказу. В акте указываются причины залития и его последствия. К акту прилагается план с обозначенными местами дефектов поврежденного помещения. Целесообразно также пригласить виновное лицо (если залитие помещения произошло из помещения другого лица) присутствовать при обследовании помещения.
   Заинтересованные лица (арендатор, арендодатель, виновное лицо, страховщик (если помещение застраховано)) ознакомляются с актом обследования под роспись либо заказным письмом.
   Акт обследования утверждается руководителем обслуживающей организации.
      
4. Порядок обследования помещения самой пострадавшей стороной (в нашем случае арендатором) законодательством не предусмотрен. И на практике, как правило, эксплуатирующая организация, страховщик направляют своих представителей при поступлении сообщения о залитии помещения. Однако если представители все-таки не явились, для фиксации факта залития арендатору следует пригласить представителей соседних помещений в качестве свидетелей и оформить акт обследования по форме, о которой идет речь в комментарии 3.  
5. В день обследования (см. комментарий 3) назначаются дата и время повторного обследования в целях составления дефектного акта (в зависимости от степени залития, но не позднее 20 дней).
   Дефектный акт составляется после высыхания помещения. В дефектном акте указываются виды и объемы ремонтно-строительных работ, качество и виды материалов отделки для ремонта поврежденных помещений (п. 14 Правил).
6. По требованию пострадавшей либо виновной стороны на основании дефектного акта может быть составлена смета на ремонтно-строительные работы поврежденного помещения. Смета может быть составлена обслуживающей организацией либо любой иной организацией, имеющей право на вид указанной деятельности (п. 1 Приказа, п. 14 Правил).
7. К данным документам относятся: акт обследования; дефектный акт; смета; другие документы, подтверждающие факт и размер ущерба (например, фотографии повреждений помещения и  имущества арендатора, переписка с виновной стороной или обслуживающей организацией, объяснительные работников арендатора, виновного лица о причинах и обстоятельствах залития и т.п.).
8. В случае, если в результате залития помещения был причинен ущерб имуществу арендатора, то для определения размера этого ущерба арендатор вправе обратиться к страховой организации (если имущество застраховано) или организации, оказывающей услуги по оценке.
9. Согласно ст. 10 ГК до обращения в суд с иском по спорам между юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями обязательным является предъявление претензии. При этом требования к содержанию претензии установлены приложением 1 к Хозяйственному процессуальному кодексу Республики Беларусь (далее — ХПК). В связи с этим требование о возмещении ущерба целесообразно оформлять с учетом указанных требований.
10. Страховщик рассматривает представленные документы и принимает решение о возмещении ущерба в порядке и сроки, предусмотренные правилами страхования и договором между страховщиком и страхователем. В последующем страховщик вправе взыскать ущерб с виновного лица в порядке суброгации (ст. 855 ГК).
11. Арендатор и виновное лицо по взаимной договоренности решают, каким образом будет возмещен ущерб. Например, стороны могут договориться, что виновное лицо уплатит арендатору сумму ущерба, а ремонт арендатор произведет собственными силами. Также стороны могут договориться, что ремонтные работы будут сделаны самим виновным лицом или ремонтно-строительной организацией, но за счет виновного. В случае возникновения споров, связанных с причиненным ущербом (размер ущерба, виновность и т.д.), такие споры разрешаются в судебном порядке.
12. Требования к форме искового заявления и перечень прилагаемых к нему документов определены ст. 159 и 160 ХПК.

Согласно ст. 160 ХПК к исковому заявлению прилагаются следующие документы:

• копия искового заявления для ответчика;
• платежный документ об уплате государственной пошлины;
• копия свидетельства о регистрации истца;
• документы, подтверждающие факт причинения ущерба и его размер (акт обследования, дефектный акт на ремонтно-строительные работы, смета на ремонтно-строительные работы и т.п.);
• документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (копия претензии в адрес ответчика, уведомления о получении претензии ответчиком);
• полномочия лица, подписавшего исковое заявление, на его подписание.