В журнале «Юрист» № 1 авторы Т. Ходькина и Н. Грабовская обозначили важность очень детального подхода к, казалось бы, незначительным условиям договора аренды, на которые стоит обращать внимание во избежание негативных финансовых последствий.
В текущем номере мы продолжим рассматривать такие условия договора аренды.
Для организации работы арендатора может быть принципиально важным наличие в объекте электричества, водоснабжения или иного ресурса; причем важным как в целом, так и в определенное время работы. Например, отсутствие электричества или водоснабжения в медицинском центре может приостановить или сделать крайне затруднительным его нормальное функционирование.
Поэтому в договоре аренды необходимо указать на наличие того или иного ресурса на арендуемых площадях, а также время их наличия (например, если на объекте по каким-либо причинам в определенные промежутки времени отсутствует водоснабжение).
Кроме того, в договоре аренды должны быть урегулированы последствия отсутствия такого ресурса (допустим, арендодатель не вовремя оплатил эксплуатирующей организации за электроснабжение, в результате чего в помещении арендатора было отключено электричество). Например, может быть предусмотрен штраф либо указание на то, что арендатор за такой период не оплачивает арендную плату, поскольку не мог нормально использовать помещение.
Не будет лишним также указание в договоре обязанности арендодателя принять меры по устранению препятствий (и установить сроки для их принятия), если такие препятствия возникли вследствие действий или бездействия других арендаторов и не связаны с виной арендодателя, но препятствуют осуществлению деятельности арендатором.
Для целей регулирования финансовой стороны вопроса в договоре аренды необходимо четко определить порядок компенсации коммунальных услуг, учесть наличие/отсутствие счетчиков и предусмотреть порядок расчета доли арендатора от общего объема потребляемых услуг (в случае отсутствия счетчиков).
В договоре аренды, например, торговых площадей в торговых центрах часто отражается обязанность арендатора оплатить арендодателю после заключения договора аренды обеспечительный платеж (задаток), который может быть использован арендодателем в счет погашения задолженности арендатора по договору, а также засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды. При этом в случае использования арендодателем обеспечительного платежа в счет погашения задолженности арендатора последний в дальнейшем должен его восполнить.
Размер данного платежа, как правило, определяется в валюте и оплачивается в эквиваленте в белорусских рублях. В учете арендатора данный платеж также отражается в белорусских рублях.
В данном случае необходимо учесть следующие аспекты:
1) в случае зачета арендодателем части или всего обеспечительного платежа в счет погашения возникшей задолженности в договоре должно быть определено, исходя из какой суммы арендатор должен пополнить обеспечительный платеж (исходя из суммы в белорусских рублях, которая была зачислена на счет арендодателя, или исходя из суммы, которая определена в договоре в валюте (в таком случае нужно учесть, на какую дату берется курс валюты));
2) при зачете обеспечительного платежа за последний месяц аренды в договоре стоит определить, является ли сумма перечисленного обеспечительного платежа одновременно размером арендной платы за последний месяц либо в случае увеличения курса валюты арендодателю необходимо произвести доплату, а обеспечительный платеж идет в счет погашения части арендной платы;
3) в случае если помещение находилось в аренде не весь последний месяц, нужно указать, как будет рассчитываться сумма, которая подлежит удержанию из обеспечительного платежа, либо отразить, что вся сумма полученного обеспечительного платежа является арендной платой за последний месяц аренды без привязки к количеству дней использования помещения. Если же предполагается, что сумма, подлежащая оплате за последний месяц, рассчитывается пропорционально количеству дней аренды, стоит указать, в какие сроки арендодатель должен вернуть арендатору оставшиеся после удержания денежные средства;
4) в случае если зачет не производится (например, арендная плата внесена в порядке предоплаты за месяц, после которого договор прекращает свое действие), следует указать, в какие сроки арендодатель должен вернуть арендатору сумму обеспечительного платежа.
Если арендная плата уплачивается периодически за определенный временной период (например, за календарный месяц), стоит помнить о том, что в первый и последний месяцы аренды помещение не всегда используется весь период (например, в силу одностороннего отказа арендодателя от договора срок аренды может быть прекращен в середине месяца). В таком случае в договоре нужно отразить условие о том, что расчет арендной платы за первый и последний месяцы аренды производится пропорционально количеству дней, в течение которых арендатор фактически пользовался помещением.
Важно обратить внимание на сроки оплаты арендной платы за первый месяц аренды. Если общими условиями договора аренды предусмотрена предоплата до определенного числа месяца, предшествующего оплачиваемому, или установлена определенная дата текущего месяца, которая не позволяет арендатору осуществить своевременную оплату арендной платы за первый месяц аренды, то для такого периода аренды стоит определить индивидуальные сроки оплаты (например, в течение 10 рабочих дней с момента передачи помещения по акту приемки-передачи).
При наличии у арендодателя права на одностороннее изменение размера арендной платы в сторону ее увеличения арендатору, безусловно, будут небезразличны условия такого увеличения. Для арендатора предпочтительно увеличение, которое может быть прогнозируемым и не выйдет за пределы ставки, которую он способен будет оплачивать.
Так, целесообразно отразить в договоре:
1) периодичность изменения ставки (например, не чаще одного раза в календарный год/год аренды);
2) действия, которые должен совершить арендодатель при увеличении ставки (например, письменно уведомить арендатора не позднее чем за 30 дней до даты вступления в силу новой ставки);
3) размер увеличения, выраженный конкретной суммой или в процентах (например, не более чем на 30 % в год);
4) максимальный размер ставки, который может быть установлен с учетом всех увеличений;
5) порядок увеличения ставки, если она формируется из разных составных частей: базовая арендная плата, маркетинговый сбор и пр. Также следует определить, будет ли увеличение ставки применяться по отношению к каждой составной части или только к некоторым из них;
6) ссылку на источник, если ставка арендной платы меняется в соответствии с изменением индекса потребительских цен.
Также увеличение ставки может быть обусловлено изменением каких-либо показателей (например, увеличением налога на землю, налога на недвижимость, введением новых налогов или обязательных платежей, которые оплачиваются арендодателем в соответствии с налоговым, бюджетным и иным законодательством за объект собственности, уменьшением курса евро по отношению к белорусскому рублю за предшествующий календарный год более чем на 10 % и др.).
Для расчета пени за просрочку арендной платы, которая выражена в валюте, необходимо указать методику расчета такой пени (будет ли она рассчитываться от суммы основного долга, определенной в валюте, и уплачиваться в белорусских рублях по курсу либо она будет рассчитываться от суммы арендной платы, определенной в белорусских рублях).
Для арендатора также важно учесть в договоре распределение обязанностей в связи с отходами, возникающими в его деятельности (особенно это актуально для небольших компаний и ИП, так как им сложнее заниматься вопросами утилизации отходов). В идеале арендодатель самостоятельно организует вывоз и обезвреживание отходов, а арендатор компенсирует возникшие в связи с этим расходы арендодателю.
В данном случае в договоре отражается, кому будут принадлежать отходы от деятельности арендатора, каковы условия организации места для сбора отходов, кто занимается вывозом и обезвреживанием отходов и за чей счет это происходит.
В договорах аренды можно встретить обязанность арендатора согласовывать с арендодателем рекламу, размещаемую не только за пределами, но и внутри арендуемого помещения, особенно рекламу третьих лиц. Такое условие может осложнить маркетинговую деятельность арендатора, поскольку любая брендированная продукция, любой постер с рекламой должны согласовываться с арендодателем, который может и не согласовать их.
Для арендатора, безусловно, лучше, когда согласование требуется только на наружную рекламу, размещаемую на земельном участке, внешних стенах здания, арендуемого объекта, в местах общего пользования. При этом обозначается, что реклама в витрине торгового объекта относится к внутренней рекламе и согласованию не подлежит.
Арендодатель, являясь зачастую собственником помещения, может первым столкнуться с наложением государственными органами штрафных санкций за нарушение законодательства со стороны арендатора, несмотря на то, что по сути арендодатель не вмешивается и не должен вмешиваться в деятельность арендатора.
Таким образом, в интересах арендодателя определить в положениях договора обязанность арендатора возместить в пользу арендодателя суммы уплаченных штрафных санкций, установить срок для такого возмещения, а также ответственность за неисполнение возложенного обязательства.
Арендатору же стоит предусмотреть условия об обязанности арендодателя предоставить документы, подтверждающие возложение тех или иных штрафных санкций, а также документы, подтверждающие факт оплаты штрафов в заявленном размере.
Возникновение аварийных ситуаций и их последствия неразрывно связаны с причинением убытков для обеих сторон по договору и с приостановлением использования арендуемых площадей.
В договоре аренды необходимо предусмотреть следующие положения:
1) при возникновении аварии по вине арендатора последний должен в определенный договором разумный срок устранить ее, а также устранить последствия ее возникновения;
2) при возникновении аварии в арендуемом помещении по вине арендодателя арендатор своими силами устраняет последствия ее возникновения, а арендодатель в дальнейшем возмещает все понесенные расходы в течение срока, установленного в договоре;
3) арендатор обязан согласовать перечень и стоимость всех производимых в помещении ремонтных работ, связанных с устранением последствий аварии. Во избежание разногласий сторонам стоит предусмотреть, что любые работы по устранению аварии и ее последствий должны проводиться в той степени, которая позволит восстановить состояние помещения до аварии, а стоимость таких работ не должна превышать среднюю стоимость аналогичных работ в данной местности (или может превышать на 10 % и т.д.);
4) разумные сроки на устранение аварии и ее последствий, а также разумные сроки на возмещение понесенных расходов и ответственность за просрочку исполнения обязательств.
В силу ст. 587 ГК обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя. При этом в указанной статье отражено условие, когда такая обязанность не может быть передана арендатору по договору аренды и строго закрепляется за арендодателем.
Несмотря на прямое возложение обязанности по проведению капитального ремонта на арендодателя в законодательстве, отразить данное условие в договоре также имеет смысл.
В случае если проведение капитального ремонта помещения возложено договором на соответствующего арендатора, в его положениях следует отразить обратный порядок уведомления о таком ремонте арендодателя, а также указать общий срок проведения такого ремонта.
В договоре может быть предусмотрена обязанность арендодателя или эксплуатирующей компании осуществлять капитальный ремонт при условии, что арендатор должен возмещать расходы за проведенный капремонт или ежемесячно в составе эксплуатационных платежей вносить сумму на капремонт.
Учитывая возможное совместное использование арендатором и арендодателем (в торговых центрах — использование несколькими арендаторами) инженерных сетей, электротехнического, сантехнического и другого оборудования, принадлежащего арендодателю (иному собственнику), согласование условий об установлении пределов ответственности может иметь принципиальное значение.
При отражении в договоре ответственности сторон стоит указать следующее:
— арендатор несет ответственность за инженерные сети, электротехническое и иное оборудование арендодателя, находящееся в пределах границ помещения;
— арендодатель несет ответственность за ущерб, вызванный неисправностью инженерных сетей, электротехнического и иного оборудования, находящегося в помещении, за исключением случаев отсутствия свободного доступа к такому оборудованию.
