Общие условия возмещения коммунальных расходов арендаторами
В первую очередь перечислим возможные способы возмещения расходов на коммунальное обслуживание по договору аренды недвижимого имущества. Такими способами могут быть:
- увеличение арендной платы на определенную фиксированную сумму, составляющую примерную стоимость коммунальных услуг;
- возмещение арендатором расходов арендодателю на основании показаний счетчиков;
- возмещение расходов арендатором исходя из размера потребления энергии занимаемой им площади;
- оплата коммунальных услуг арендатором самостоятельно (при наличии соответствующих договоров).
Выбор конкретной формы возмещения расходов зависит от особенностей арендуемого имущества и видов деятельности арендатора, которые планируется осуществлять в арендованном помещении.
В рассматриваемой ситуации лизингополучатель желает заключить договоры с ЭСО и возмещать расходы от своего имени, без участия лизингодателя. Однако законодательство устанавливает определенные ограничения.
Читайте как заключить договор аренды: порядок, условия, нюансы.
С кем заключаются договоры на энергоснабжение?
Некоторые виды договоров на коммунальное обслуживание могут быть заключены только с собственником (лизингодателем).
В соответствии с п. 72 Правил электроснабжения, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.10.2011 № 1394 (далее — Правила электроснабжения), абонент при сдаче в аренду, в том числе финансовую аренду (лизинг), или передаче в безвозмездное пользование находящихся в его собственности <…> зданий, сооружений, помещений с электроприемниками, а также отдельных электроустановок обязан в течение 10 календарных дней со дня вступления в силу договора аренды, договора финансовой аренды (лизинга), договора безвозмездного пользования письменно сообщить ЭСО наименование организации-арендатора (ссудополучателя), характер ее деятельности, сроки аренды, финансовой аренды (лизинга), безвозмездного пользования и другие сведения, необходимые для внесения дополнений и изменений в договор электроснабжения, договор электроснабжения с владельцем блок-станции.
При этом договоры электроснабжения, договоры электроснабжения с владельцем блок-станции между ЭСО и арендатором (ссудополучателем) абонента не заключаются.
Аналогичные правила установлены для договоров теплоснабжения (п. 14 Правил пользования тепловой энергией, утвержденных постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 19.01.2006 № 9).
При этом некоторые договоры на снабжение энергоресурсами могут быть заключены с арендатором.
Согласно п. 9 Правил пользования централизованными системами водоснабжения, водоотведения (канализации) в населенных пунктах, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.09.2016 № 788 (далее — Правила водоснабжения), водоснабжение из централизованных систем водоснабжения, прием в централизованные системы водоотведения (канализации) сточных вод производятся при наличии договора, заключенного между организацией водопроводно-канализационного хозяйства и абонентом, потребителем.
К заявлению о заключении договора на оказание услуг по водоснабжению и водоотведению также прилагается подтверждение наличия соответствующих систем водоснабжения, водоотведения (канализации), принадлежащих абоненту на праве собственности <…> или ином законном основании (подп. 12.1 п. 12 Правил водоснабжения). Аренда как раз является одним из законных способов владения имуществом.
В соответствии с п. 30 Правил оказания услуг электросвязи, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.08.2006 № 1055, для открытия абонемента и заключения договора заявители — юридическое лицо и физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, представляют оператору электросвязи в том числе копию документа, подтверждающего право владения или пользования помещением, в котором устанавливается оконечное устройство.
Следовательно, юридическое лицо — заявитель, получившее право владения и пользования помещением по договору (в том числе по договору лизинга), вправе обратиться за заключением договора к оператору электросвязи.
Договор о взаимоотношениях в части энергоснабжения
В соответствии с ч. 3 п. 72 Правил электроснабжения арендодатель заключает с арендатором договор о взаимоотношениях в части электроснабжения и производит расчеты с ЭСО за потребленную электрическую энергию по тарифам, установленным для него и арендатора. Аналогичное положение предусмотрено для договора теплоснабжения (п. 14 Правил теплоснабжения).
Таким образом, арендатор и арендодатель могут заключить между собой договор о взаимоотношениях в части электроснабжения и (или) теплоснабжения, в котором устанавливаются правила расчетов за коммунальные услуги, а также, при необходимости, предусматривается разграничение балансовой принадлежности электро- и теплосетей, что позволит установить границы ответственности между арендодателем и арендатором за состояние и обслуживание электроустановок. В данном случае арендодатель и арендатор будут выступать соответственно абонентом и субабонентом.
Следует отметить, что при заключении договоров о взаимоотношениях в части энергоснабжения арендатор может оплачивать потребленную энергию напрямую ЭСО.
Например, на основании п. 73 Правил электроснабжения субабонент вправе по согласованию с абонентом и ЭСО абонента производить в установленном порядке оплату потребленной электрической энергии (мощности) на текущий (расчетный) банковский счет ЭСО абонента при наличии у субабонента средств расчетного учета, позволяющих обеспечить расчеты по соответствующим тарифам (тарифным системам). Аналогичные правила установлены ч. 2 п. 15 Правил теплоснабжения.
Как включить коммуналку в лизинговые платежи?
В силу п. 2 Правил осуществления лизинговой деятельности, утвержденных постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 18.08.2014 № 526 (далее — Правила лизинговой деятельности), инвестиционные расходы лизингодателя можно разделить:
— на расходы, связанные с подготовкой предмета лизинга для использования его лизингополучателем;
— расходы, связанные с заключением и исполнением договора лизинга, которые не учитываются при определении стоимости предмета лизинга.
В соответствии с абз. 11 подп. 14.3 п. 14 Правил лизинговой деятельности лизинговые платежи определяются по соглашению сторон с учетом сумм, полностью или частично возмещающих инвестиционные расходы лизингодателя <…>, связанных с заключением и исполнением договора лизинга. В рассматриваемой ситуации расходы на коммунальное обслуживание предмета лизинга как раз являются расходами, связанными с исполнением договора лизинга.
Таким образом, при включении условий о возмещении коммунальных расходов в договор лизинга такие расходы должны оплачиваться лизингополучателем в составе лизинговых платежей.
Размер либо порядок определения размера лизинговых платежей является существенным условием договора лизинга (абз. 5 ч. 2 подп. 1.8 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 25.02.2014 № 99 «О вопросах регулирования лизинговой деятельности»). В связи с этим порядок определения размера лизинговых платежей, включающих расходы на коммунальное обслуживание, должен быть согласован в договоре.
Одним из вариантов закрепления размера расходов на коммунальные услуги в договоре является соответствующее увеличение размеров лизинговых платежей. Лизингодатель может сделать такой расчет, исходя из размера предполагаемых расходов на коммунальное обслуживание. Однако данный вариант не является эффективным, поскольку не всегда позволяет возместить расходы сторон на коммунальное обслуживание в полном объеме.
В связи с тем, что точно рассчитать размер коммунальных расходов в момент заключения договора невозможно, эффективным вариантом будет разделение лизинговых платежей на фиксированную часть (непосредственно лизинговые платежи) и переменную часть (возмещение расходов в форме дополнительных платежей). Такой порядок может быть установлен как в договоре лизинга, так и в дополнительном соглашении к нему.
В данном случае размер понесенных расходов лизингодателя, включаемый в лизинговые платежи, определяется на основании документов, подтверждающих такие расходы.
Следует отметить, что расходы, которые лизингополучатель может уплачивать напрямую ЭСО на основании отдельных договоров (в случае, когда договоры на энергоснабжение можно заключить непосредственно между ними), не включаются в состав лизинговых платежей.
На наш взгляд, наиболее эффективный вариант возмещения расходов лизингодателя на коммунальное обслуживание — заключение договора о взаимоотношениях в части энергоснабжения между лизингодателем и лизингополучателем, установка средств расчетного учета в помещении, являющемся предметом лизинга, и осуществление платежей за потребленную энергию напрямую ЭСО.
Однако порядок возмещения расходов лизингодателя может быть установлен и одним из иных описанных выше способов.
P.S. Проверьте свои юридические знания и пройдите наш ежемесячный тест!
