Выводы из решения суда: лицом, ответственным за эксплуатацию и техническое обслуживание крыши здания, является арендатор, поскольку капитальное строение представляет собой два изолированных помещения, являющихся предметом договора аренды; иных помещений в данном капитальном строении не имеется.
Обстоятельства дела
В 2016 г. в результате падения льда и снега с крыши здания (капитального строения, состоящего из двух изолированных помещений) было повреждено транспортное средство, принадлежащее гражданину М.
Особенность заключается в том, что указанное двухэтажное капитальное строение условно поделено по вертикали на два изолированных помещения (оба эти помещения включают в себя как часть первого, так и второго этажа), которые представляют собой офисные помещения. Также при сложении площадей двух изолированных помещений фактически образуется площадь всего капитального строения, иных изолированных помещений в капитальном строении не имеется.
Транспортное средство было застраховано в страховой компании ОАСО «Б» по договору добровольного страхования транспортных средств. Страховая компания выплатила гражданину М. страховое возмещение.
Справочно. Согласно ст. 855 ГК к страховщику переходит право требования к лицу, ответственному за убытки, возмещенные в результате страхования.
Поскольку собственником капитального строения не был заключен договор с какой-либо организацией на уборку крыши здания от льда и снега, ОАСО «Б» обратилось к собственнику здания (гражданке Ш.) с требованием о возмещении причиненного вреда в порядке суброгации. Однако собственник здания пояснил, что все капитальное строение находится на праве аренды во владении и пользовании ООО «А» (арендатор, ответчик). Соответственно, ООО «А» является лицом, ответственным за эксплуатацию капитального строения, в частности за уборку снега и льда с крыши здания, и, следовательно, на ООО «А» лежит обязанность по возмещению причиненного вреда.
Между гражданкой Ш. и ООО «А» в 2014 г. был заключен договор аренды, в соответствии с которым арендодатель передал во временное владение и пользование следующее имущество: два изолированных помещения, а не капитальное строение. Также договором предусмотрена обязанность арендатора содержать и эксплуатировать переданное ему имущество в соответствии с установленными нормами и правилами.
Согласно ответу собственника на претензию ОАСО «Б» арендатору было передано во владение и пользование все капитальное строение. Следовательно, лицом, обязанным возместить причиненный вред, является арендатор.
ОАСО «Б» подало иск в отношении ООО «А» как лица, ответственного за причинение вреда, о взыскании выплаченного ОАСО «Б» страхового возмещения в порядке суброгации. Гражданка Ш. была привлечена в качестве третьего лица.
Совет арендаторам. При сдаче в аренду нежилых помещений, расположенных или включающих в себя последний этаж (вне зависимости от наличия между помещением и крышей чердака, этажа мансардного, технического чердака, а в особенности при отсутствии таковых), следует обращать особое внимание на формулировку предмета договора. Ведь в случае спора может быть установлено, что крыша входит в состав помещения, что может повлечь неблагоприятные последствия в связи с ее эксплуатацией (падение льда, снега, черепицы и т.д.). Например, следует прямо и однозначно указывать, что «обязанности по содержанию и эксплуатации крыши капитального строения лежат на арендодателе/арендаторе».
Позиция истца и третьего лица
Позиция истца строилась на основании следующего.
Переданные ответчику по договору аренды два изолированных помещения фактически составляют всю площадь капитального строения. Иных изолированных помещений в капитальном строении не имеется, следовательно, ответчику по договору было передано все здание как капитальное строение.
Сформулировать предмет договора иначе, то есть указать, что передается капитальное строение, на момент заключения договора аренды было невозможно, поскольку такого объекта недвижимости уже не существовало в связи с вычленением из него двух изолированных помещений.
Соответствие действительной воле сторон на передачу всего капитального строения подтверждается фактической уборкой арендатором листьев, снега и т.д. с территории вокруг здания для подъезда машин и прохода работников.
В разделе п. 4 «Состав имущества» в обоих технических паспортах было указано, что крыша входит в состав имущества изолированных помещений.
Поскольку, согласно условиям договора аренды, ответчик обязан содержать и эксплуатировать переданное по договору имущество в соответствии с техническими условиями, иными нормами и правилами, установленными для эксплуатации имущества, на ответчике лежит обязанность по эксплуатации крыши капитального строения.
Пунктом 4.5 ТКП 45-1.04-14-2005 установлено, что крыши зданий должны очищаться от снега, не допуская покрова более 30 сантиметров, с ограждением опасной зоны и вывешиванием на опасных участках соответствующих предупредительных надписей (при оттепелях, если наблюдается обледенение свесов и водоотводящих устройств, они должны обслуживаться и при меньшей толщине снегового покрова). Следовательно, ответчик обязан был соблюсти это требование по эксплуатации здания.
Так как ответчик является лицом, на которое возложена обязанность по эксплуатации капитального строения, и эксплуатация здания включает уборку крыши и льда с поверхности крыши здания, именно ответчик является лицом, на котором лежит обязанность по возмещению причиненного вреда.
Позиция ответчика
Возражения ответчика строились на следующих аргументах.
Согласно буквальному изложению договора аренды ответчику во временное владение и пользование были переданы два изолированных помещения, расположенных в капитальном строении, а не все капитальное строение в целом.
Действительная воля сторон с учетом цели договора (сдача в аренду офисных помещений) согласно ст. 401 ГК соответствует буквальному изложению предмета договора аренды о передаче двух изолированных помещений. На момент заключения договора у сторон была объективная возможность предусмотреть передачу капитального строения, если бы их воля была таковой, так как капитальное строение не прекратило свое существование после вычленения из него двух изолированных помещений.
Фактически действия арендатора по уборке листьев, снега по мере необходимости с территории вокруг здания, которая не относится к офисным помещениям, осуществлялись им добровольно с целью прохода работников и парковки их транспортных средств. Данные обязанности арендатора не были предусмотрены договором аренды.
Указание в технических паспортах переданных по договору аренды двух изолированных помещений материала, из которого сделана крыша, не изменяет императивного правила подп. 2.28 п. 2 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества <…>, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11 (далее — Инструкция), о том, что крыша может быть конструктивным элементом только капитального строения.
Крыша — это верхняя ограждающая конструкция капитального строения (здания, сооружения), а не изолированного помещения (подп. 2.28 п. 2 Инструкции).
Изолированное помещение — это внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения) (абз. 6 ст. 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», далее — Закон).
В соответствии с ч. 2 ст. 52 Закона вычленение изолированного помещения, машино-места не изменяет характеристик капитального строения (здания, сооружения), из которого они вычленены.
Подпункт 2.28 п. 2 Инструкции не содержит альтернативного определения принадлежности крыши как внешнего конструктивного элемента в зависимости от каких-либо факторов, а содержит однозначное и безусловное правило, согласно которому крыша является верхним конструктивным элементом исключительно капитального строения (здания, сооружения). Вычленение из капитального строения изолированных помещений не изменяет принадлежности крыши как конструктивного элемента к капитальному строению.
Указание материала крыши в технических паспортах на изолированные помещения в то же время не является ошибочным и основано на подп. 115.7 п. 115 Инструкции, которым предусмотрено, что характеристики крыши (кровли) определяются и указываются для изолированных помещений, расположенных в верхнем этаже здания. Так как изолированные помещения располагались одновременно и на первом, и последнем этаже капитального строения, для них в техническом паспорте указывается материал, из которого изготовлена крыша. Однако указание материала крыши в техническом паспорте на изолированные помещения не изменяет принадлежности крыши от капитального строения к изолированному помещению согласно подп. 2.28 п. 2 Инструкции. Арендатор обязан осуществлять техническое обслуживание переданного ему по договору аренды имущества в рамках предмета договора аренды: внутреннего пространства капитального строения — двух изолированных помещений, а не всего капитального строения.
Лицом, отвечающим за содержание и эксплуатацию конструктивного элемента, относящегося к капитальному строению (крыши), является его собственник. Так как собственником капитального строения не были исполнены обязанности по эксплуатации и содержанию крыши, в том числе очистке кровли от снега, предусмотренные абз. 12 ч. 1 п. 4.5 ТКП 45-1.04-14-2005, п. 5.8.3 ТКП 45-1.04-208-2010, п. 8.9 ТКП 45-5.08-277-2013, произошло падение снега и льда, причинившее ущерб имуществу гражданина М.
Решение суда первой инстанции
Суд пришел к выводу, что лицом, обязанным возместить причиненный вред в порядке суброгации, является арендатор, и удовлетворил исковые требования ОАСО «Б».
В мотивировочной части решения суд указал следующее:
— поскольку капитальное строение не имеет таких конструктивных элементов, как чердак, этаж мансардный, технический чердак, которые отделяли бы изолированное помещение от конструктивного элемента здания «крыша», то рассматриваемое изолированное помещение не может существовать без крыши, которая является его неотъемлемой частью. Поскольку оба помещения имеют второй (верхний) этаж, между перекрытием которого и крышей нет каких-либо пространств (чердак, мансарда и т.п.), следовательно, для них указывается в соответствии с подп. 115.7п. 115 Инструкции конструктивный элемент «крыша», который входит в состав изолированных помещений;
— лицом, ответственным за эксплуатацию и техническое обслуживание крыши здания, является арендатор, поскольку капитальное строение представляет собой два изолированных помещения, являющихся предметом договора аренды; иных помещений в данном капитальном строении не имеется. Кроме того, общая площадь изолированных помещений составляет общую площадь капитального строения.
Довод ответчика со ссылкой на п. 8.9 ТКП 45-5.08-277-2013 судом отклонен, так как требование по установке снегодержателей в целях предотвращения скатывания снега не обязательное требование, а рекомендация.
Справочно. На основании подп. 1.7.3 п. 1 ст. 257 НК стороны освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу исков (и, соответственно, за дальнейшее обжалование) по делам, связанным со страхованием.
Апелляционная инстанция
Ответчиком была подана апелляционная жалоба. Апелляционная инстанция решение суда первой инстанции оставила без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения, исходя из следующего. Несмотря на предмет договора аренды — передачу в аренду двух изолированных помещений, фактически иных помещений в данном здании не имелось —
в аренду было передано здание в целом.
Кассационная инстанция
Кассационная инстанция судебные постановления также оставила без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.
При этом следует дополнительно отметить, что судом кассационной инстанции обстоятельства дела были четко разделены на составляющие «де-юре» и «де-факто».
С юридической точки зрения в соответствии с условиями договора аренды ответчику были переданы именно два изолированных помещения с возложением обязанностей по эксплуатации данных помещений, к которым де-юре крыша не относится.
Фактически же переданные помещения составляли всю площадь капитального строения и арендатором осуществлялась эксплуатация всего капитального строения. В частности, он добровольно производил очистку крыльца, дорожки, ведущей ко входу в здание, парковочных мест, то есть тех элементов, относящихся к капитальному строению, которые необходимы для нормального пользования изолированными помещениями, что формально не входило в предмет договора. При этом никаких требований об осуществлении эксплуатации указанных элементов арендатор арендодателю не предъявлял.
***
На данный момент судебная практика по определению лица, ответственного за причинение вреда транспортным средствам в связи с падением льда и снега с крыши, в большей степени имеется применительно к жилым зданиям, где, как правило, таким лицом выступает обслуживающая организация (товарищество собственников, ЖЭС и т.д.).
В случаях с коммерческой недвижимостью судебная практика практически отсутствует и формируется в настоящий момент не в пользу арендаторов. В связи с этим, исходя из выводов судов всех трех инстанций, рекомендуем субъектам хозяйствования акцентировать внимание на следующих моментах:
1. Четко определять наименование и перечень имущества, передаваемого (получаемого) в аренду.
2. Точно и однозначно формулировать условия договора аренды, касающиеся эксплуатации передаваемого (получаемого) имущества учитывая «вспомогательные» помещения (крыши, подвалы и т.д.): объем и перечень прав и обязанностей, связанных с эксплуатацией имущества и возмещением расходов по эксплуатации.
3. Требовать исполнения своих обязанностей лицом, на которое они возложены, в случае их нарушения (направлять претензии заказной корреспонденцией и т.д.), а не устранять допущенные нарушения собственными силами.
