Подтверждение расходов по содержанию недвижимости: истребуем документы - jurist

Подтверждение расходов по содержанию недвижимости: истребуем документы

Ситуация: ЗАО «Д» принадлежат на праве собственности два кабинета в здании, оставшиеся помещения (включая лестницы, лифты, санузлы и пр.) принадлежат ОАО «Б». Между сторонами был заключен договор об участии ЗАО «Д» в оплате расходов по содержанию недвижимого имущества (далее — договор), куда ЗАО «Д» имело доступ для прохода к своим кабинетам. ЗАО «Д» затребовало первичные учетные документы, на основании которых выставляются счета на возмещение расходов. В связи с отказом ОАО «Б» добровольно удовлетворить заявленные требования ЗАО «Д» обратилось с иском в суд.

Плотникова Татьяна

Адвокат, управляющий партнер АБ «Юнифорум»

3649 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Обстоятельства дела

ЗАО «Д» (истец) является собственником двух административных помещений площадью 20,1 кв. м и 67,1 кв. м в здании.

ОАО «Б» (ответчик) является собственником помещений площадью 8514,7 кв. м в этом же здании, включая все лестницы, холлы, лифты, тамбуры, санузлы и др. 

Для обеспечения соблюдения правил безопасности в помещениях ответчика, а также для обеспечения истцу доступа к его изолированным помещениям между истцом и ответчиком был заключен договор сервитута, согласно которому ответчик безвозмездно предоставил истцу право ограниченного пользования тамбуром, вестибюлем, лестницами с лестничными холлами, лифтами, коридором и санузлами общей площадью 374,2 кв. м.

Для совместного участия в расходах по содержанию недвижимого имущества стороны заключили договор об участии в расходах по содержанию недвижимого имущества, согласно которому все расходы по содержанию недвижимого имущества собственников несет ответчик с дальнейшим возмещением их истцом.

В соответствии с условиями указанного договора истец имеет право потребовать от ответчика копии документов, подтверждающих произведенные ответчиком расходы по содержанию недвижимого имущества, а возмещение затрат производится ответчиком на основании выставляемых истцом счетов-фактур.

ЗАО «Д» обратилось в суд с исковым требованием обязать ОАО «Б» предоставить копии документов, подтверждающих понесенные расходы с июня 2017 г. по июнь 2020 г. по содержанию недвижимого имущества собственников по текущему ремонту и комплексному обслуживанию помещений и прилегающей территории: акты сдачи-приемки оказанных услуг, договоры, дополнительные соглашения к договорам, ТТН (ТН) на передачу ТМЦ, планы помещений и прилегающих территорий, подлежащих уборке по договорам, платежные документы по оплате услуг ОАО «Б» сторонним организациям с конкретизацией истцом всех вышеперечисленных документов.

Позиция истца 

Условиями договора предусмотрено право ЗАО «Д» требовать у ответчика документы, подтверждающие произведенные им расходы по содержанию недвижимого имущества собственником, и последний обязан их предоставить.

Ответчиком ежемесячно предоставлялись истцу счета-фактуры и бухгалтерская справка-расчет, однако счет-фактура предъявляется только для оплаты необходимых сумм, то есть ни счет-фактура, ни бухгалтерская справка-расчет не являются документами, которые непосредственно подтверждают понесенные ответчиком затраты, так как не относятся к первичным учетным документам.

Определения «расходы» и «затраты» применяются в бухгалтерском и налоговом учете, что следует из комплексного анализа налогового законодательства и законодательства о бухгалтерском учете.

Так, ст. 169 НК соотносит затраты и расходы, которые учитываются при налогообложении и не учитываются. При этом данной статьей установлено, что затраты определяются на основании документов бухгалтерского учета.

В силу ст. 1 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» (далее — Закон) хозяйственная операция — действие или событие, подлежащие отражению организацией в бухгалтерском учете и приводящие к изменению ее активов, обязательств, собственного капитала, доходов, расходов. Согласно п. 1 ст. 10 Закона каждая хозяйственная операция подлежит оформлению первичным учетным документом.

Таким образом, подтверждающими документами о понесенных расходах ответчика являются договоры, а также первичные учетные документы, отражающие хозяйственные операции на счетах бухгалтерского учета ответчика, и документы, подтверждающие оплату понесенных ответчиком расходов, которые истец и просит суд обязать ответчика предоставить.

Позиция ответчика 

1. Отсутствие права истца обращаться с иском в суд об истребовании документов.

Договор позволяет истцу потребовать от ответчика копии документов, подтверждающих расходы по содержанию недвижимого имущества, однако его положения не говорят о том, что истец может путем подачи иска в суд об истребовании документов получить таковые, поскольку нормы законодательства не предусматривают данное право. 

Статья 41 ХПК определяет подведомственность споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений. Так, к хозяйственным (экономическим) спорам, разрешаемым судом, рассматривающим экономические дела, в частности, относятся споры о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств.

Истец ссылается на ст. 290 ГК о надлежащем исполнении обязательства, называя в качестве такого обязательства предоставление ответчиком истцу копий документов, подтверждающих произведенные ответчиком расходы по содержанию недвижимого имущества.

Однако по договору об участии в расходах по содержанию недвижимого имущества обязательства вытекают не из изготовления и предоставления одной стороной другой стороне документов, а из совместного участия собственников в расходах. Именно последнее является предметом договора. И обязательства, которые должны исполняться сторонами в рамках данного договора исходя из его предмета, — это обязательства по участию в расходах по содержанию имущества, которые сводятся к организации обслуживания имущества, обеспечению надлежащего содержания имущества, несению затрат по содержанию имущества одной стороной (ответчиком) и обязательству второй стороны (истца) возместить понесенные ответчиком расходы.

Все остальные действия сторон, предусмотренные вышеуказанным договором (в том числе по предоставлению документов), — это действия сторон во исполнение взятых ими на себя обязательств, фактически во исполнение вышеуказанного предмета договора.

2. Перечень истребуемых документов не определен договором или законодательством.

Перечень заявленных к истребованию документов ничем не определен, что не позволяет установить, какие именно документы должны быть предоставлены по требованию одного собственника другому и, соответственно, могут быть истребованы в суде при неисполнении обязанности по такому предоставлению. 

Следовательно, перечисляя в исковых требованиях конкретные документы, истец руководствуется только своим желанием, несмотря на то, что такие документы не предусмотрены ни законодательством, ни договором, ни сложившимися отношениями сторон.

Соответственно, у суда нет исходных данных для того, чтобы полагать, что именно запрашиваемые истцом документы могут быть истребованы в суде при неисполнении обязанности по такому предоставлению. Единственный документ, который определен сторонами в договоре об участии в расходах по содержанию недвижимого имущества, — счет-фактура.

Ответчик свои договорные обязательства исполнял, предоставляя истцу ежемесячно не только счета-фактуры, но и бухгалтерские справки-расчеты, которые хоть и не предусмотрены договором, но так сложились взаимоотношения между сторонами. 

Отношения по предоставлению каких-либо иных документов между сторонами не существовали. 

Сам по себе факт несогласования сторонами в договоре конкретных документов, которые одна сторона вправе потребовать от другой и, соответственно, которые вторая сторона обязана предоставить, делает невозможным обращение с иском в суд об истребовании не определенных договором документов. 

Документы бухгалтерского, налогового учета и (или) другие документы предоставляются контролирующему (надзорному) органу при проведении проверок, ревизионной комиссии (ревизору), участникам хозяйственного общества (абз. 3 ч. 9 ст. 13, ст. 59 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII, Указ Президента Республики Беларусь от 16.10.2009 № 510). Документы в иных, но прямо предусмотренных законодательством случаях истребоваться принудительно не могут. В противном случае такие требования могут расцениваться как вмешательство в дела субъекта хозяйствования.

3. Истец имеет иной способ защиты.

У истца существует иной способ защиты — обращение с иском о неосновательном обогащении. Истец уже предъявил ответчику претензию о возврате излишне уплаченных сумм по договору. Истец, по сути, пытается выяснить в данном судебном разбирательстве обоснованность расчетов ответчика для возмещения расходов по обслуживанию, чтобы впоследствии обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.

В отсутствие требования истца о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных истцом сумм в возмещение расходов, понесенных ответчиком, суд рассматривает по существу имущественный спор, вникая в суть оплаты, ее размер, назначение и т.п., то есть выясняет фактические обстоятельства по делу, исковое требование по которому не заявлено. 

Выводы суда первой инстанции

Исковые требования были удовлетворены, суд обязал ответчика в срок 10 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу предоставить истцу копии истребуемых документов.

Суд первой инстанции исходя из свободы в установлении участниками гражданских правоотношений прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ч. 3 ст. 2 ГК), исходя из общих норм ГК о свободе договора (ст. 391 ГК), о возникновении прав и обязанностей, о свободе установления прав и обязанностей на основе договора (ст. 7 ГК) указал на заключение между сторонами договора об участии в расходах по содержанию недвижимого имущества.

Условиями заключенного между сторонами договора предусмотрено право истца потребовать от ответчика копии документов, подтверждающих произведенные собственником расходы по содержанию недвижимого имущества, что предполагает наличие у ответчика обязанности предоставить такие документы. 

Перечень истребуемых документов определен истцом исходя из расходов, отраженных ответчиком в каждом выставляемом ежемесячно счете-фактуре.

Довод ответчика, в соответствии с которым им предоставлены все предусмотренные договором документы, суд находит несостоятельным, поскольку сформированный ответчиком счет-фактура не подтверждает размер фактически понесенных им расходов.

Указание в договоре на то обстоятельство, что оплата производится на основании выставленного счета-фактуры, не определяет счет-фактуру в качестве документа, подтверждающего произведенные собственником расходы по содержанию недвижимого имущества.

Пункт 7 ст. 11 ГК предусматривает в качестве способа защиты нарушенных прав присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Отказывая в предоставлении документов, обязанность предоставить которые предусмотрена условиями заключенного между сторонами договора, ответчик действует недобросовестно.

Действуя разумно и добросовестно при заключении договора, стороны определили право истца потребовать у ответчика копии документов, подтверждающих произведенные собственником расходы по содержанию имущества. Предоставление таких документов позволяет сторонам во внесудебном порядке разрешить возникающие разногласия в части начисления и уплаты понесенных расходов.

Суд счел несостоятельным довод ответчика, согласно которому право истца на судебную защиту может быть реализовано путем заявления требования о взыскании неосновательного обогащения. Предъявление истцом ответчику претензии о взыскании неосновательного обогащения не свидетельствует об отсутствии нарушенного права истца на получение копий документов в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора.

На основании ч. 2 ст. 41 ХПК доводы ответчика относительно неверно избранного истцом способа судебной защиты, а также о неподведомственности спора экономическому суду судом отклонены.

Выводы судов апелляционной и кассационной инстанций

Суды апелляционной и кассационной инстанций указали, что поскольку воля сторон при заключении договора была направлена на определение порядка участия в расходах на содержание принадлежащего сторонам недвижимого имущества, то принятое истцом обязательство возмещать ответчику затраты в определенном в договоре размере, включение в договор условия о праве на получение документов, подтверждающих такие расходы, предполагает возможность проверки истцом обоснованности включения в выставляемые ответчиком счета-фактуры расходов и верности расчета части понесенных расходов.

Исходя из системного анализа положений заключенного между сторонами договора, перечень документов, право на истребование которых имеется у истца, зависит от тех расходов, которые понес истец для содержания недвижимого имущества собственников, поименованных в выставляемых истцу для оплаты счетах-фактурах, и должен быть достаточным для подтверждения таких расходов.

Постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Резюме.
Иски об истребовании документов довольно распространены, в особенности по спорам, вытекающим из корпоративных отношений, договоров долевого строительства и строительного подряда.
Законодательство (ГК, Закон «О хозяйственных обществах» и т.д.) определяет возможность получения участником информации о деятельности общества и документов общества, определяет перечень таких документов, порядок их предоставления и даже ответственность за непредставление информации и документов.
Аналогичное можно сказать и по искам об истребовании документов, необходимых для совершения юридически значимых действий, когда тот или иной документ необходим, но он не предоставляется лицом, которое обязано его выдать, то есть когда нет иного способа для защиты своего права.
Результат рассмотрения данного спора свидетельствует о том, что судебная практика расширила возможность предъявления требований в исковом порядке об истребовании документов в качестве исполнения условий договора.
Так, наряду с иском об истребовании документов по спорам, вытекающим из корпоративных отношений, участники отношений, обусловленных расчетами по содержанию объектов недвижимости (аренда, возмещение капитальных и эксплуатационных расходов и пр.), также имеют возможность на основании условий договора обратиться в суд с требованием о предоставлении документов бухгалтерского учета с целью проверки правильности начисления контрагентом к оплате подлежащих возмещению сумм за содержание объектов недвижимости.

3649 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме
В данной рубрике мы публикуем видео с самых актуальных и значимых для юридического сообщества мероприятий (конференций, форумов, семинаров, круглых столов и т.д.)
8640
• • •
Вопрос: ООО «У» (продавец) и ЧУП «Л» (покупатель) 01.03.2022 подписали договор поставки оборудования. В договоре было указано, что поставке подлежит холодильное оборудова...
№ 7 июль 2022
3148