Предварительный договор с несобственником имущества

Ответ: Да, может.

В данной ситуации имеет место заключение предварительного договора на приобретение недвижимого имущества, право собственности на которое у продавца возникнет в будущем (то есть на момент заключения предварительного договора продавец не является собственником отчуждаемого имущества).

В соответствии с п. 3 ст. 399 ГК предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В рассматриваемом случае следует исходить из того, что стороны могут определить предмет (конкретный объект недвижимости) и иные существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества. Несмотря на то, что право собственности на данный предмет возникнет у продавца в будущем, заключение предварительного договора в таком случае не запрещено (в силу свободы договора). Предварительный договор обязует стороны заключить договор в будущем на условиях предварительного договора (п. 1 ст. 399 ГК), но сам по себе не является основанием для перехода права собственности. Соответственно, такой договор может быть заключен на имущество, право собственности на которое у продавца возникнет в будущем.

Вместе с тем, на наш взгляд, в описанном случае договор должен содержать в себе указание на то, что право собственности продавца на объект недвижимого имущества возникнет в будущем (то есть после выкупа предмета лизинга у лизинговой компании и оформления (регистрации) права собственности). В таком договоре, по нашему мнению, должны быть отражены конкретные сроки для исполнения обязательств со стороны продавца.  

Что касается задатка, то таковым признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 351 ГК).

Условие о задатке может быть включено в договор (в том числе и предварительный). В том случае, если потенциальный продавец не исполнит свое обязательство по заключению основного договора купли-продажи имущества в установленный срок по своей вине, при наличии в договоре условия о задатке последний подлежит возврату покупателю в двойном размере. Вследствие неисполнения своих обязательств продавцом покупатель имеет право требовать возмещения убытков с учетом суммы задатка (если стороны в договоре не предусмотрят условие о взыскании убытков сверх задатка).