Продажа квартиры с зарегистрированными в ней лицами

Ситуация 1. Квартира принадлежит гражданину С. В ней зарегистрированы совершеннолетние родственники гражданина С.: гражданин Г. и гражданка И., которые не проживают в квартире несколько лет и не несут расходы на ее содержание. Гражданин Г. проживает в том же городе, где зарегистрирован, в квартире своей жены, в его собственности жилых помещений не имеется. Гражданка И. выехала на постоянное место жительства за границу, жилых помещений в собственности также не имеет. Гражданин С. хочет продать свою квартиру.

На что могут претендовать зарегистрированные лица?

Лица, зарегистрированные в жилом помещении, имеют права владения и пользования этим помещением. Это значит, что, несмотря на отсутствие у гражданина Г. и гражданки И. права собственности на квартиру гражданина С., эти лица имеют право проживать в ней ввиду наличия у них регистрации по данному адресу. При продаже квартиры собственнику необходимо получить согласие зарегистрированных лиц (если это совершеннолетние и дееспособные лица) на совершение сделки или указать в договоре купли-продажи в качестве существенного условия в перечне лиц, которые сохраняют права владения и пользования отчуждаемым жилым помещением, гражданина Г. и гражданку И. (п. 1 ст. 529 ГК).

Что делать собственнику?

При наличии желания продать квартиру у гражданина С. есть два варианта действий: 

1) получить согласие об отчуждении у зарегистрированных в жилом помещении лиц. 

Этот вариант возможен только в том случае, если зарегистрированные лица добровольно готовы дать такое согласие;

2) признать гражданина Г. и гражданку И. в судебном порядке утратившими права владения и пользования жилым помещением.

Согласно п. 6 ст. 139 ЖК в случае выбытия в другое место жительства члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, в судебном порядке могут быть признаны утратившими право владения и пользования жилым помещением.

Доказательствами выбытия гражданина Г. и гражданки И. на постоянное место жительства в другое жилое помещение могут быть сведения: 

— о регистрации брака и проживании в другой семье, имеющей жилье; 

— об уклонении от выполнения обязанностей по внесению платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги и др.

После получения вступившего в законную силу соответствующего решения суда зарегистрированные лица снимаются с регистрационного учета. 

Ситуация 2. Квартира принадлежит гражданке В. В ней зарегистрированы сын гражданки В. — гражданин Ж. и ее несовершеннолетние внуки. Брак между гражданином Ж. и его супругой расторгнут, по решению суда несовершеннолетние дети проживают с матерью в другом городе.  Гражданка В. хочет продать свою квартиру.

В чем особенность регистрации несовершеннолетних лиц?

Несовершеннолетние дети, являющиеся членами семьи собственника квартиры, независимо от места их проживания пользуются правом на занимаемое им жилое помещение. Несмотря на расторжение брака между сыном и невесткой, внуки не являются бывшими членами семьи гражданки В.

Оснований для выселения либо признания несовершеннолетних внуков утратившими право владения и пользования жилым помещением у гражданки В. не имеется. По достижении 18 лет внуки гражданки В. самостоятельно определятся, где им проживать. 

В отличие от совершеннолетних дееспособных зарегистрированных лиц, по общему правилу согласие несовершеннолетних лиц на продажу квартиры не требуется. Для осуществления продажи квартиры с зарегистрированными в ней несовершеннолетними лицами необходима либо их регистрация по новому месту жительства, либо согласие гражданина Ж. (отца детей) на отчуждение квартиры.

В связи с тем, что судом определено место жительства детей с матерью, регистрация несовершеннолетних детей по новому месту жительства возможна только по заявлению матери (п. 7 Указа Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 № 413 «О совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания»).

Вывод

Гражданка В. может продать свою квартиру, несмотря на то что в ней зарегистрированы несовершеннолетние лица, при условии согласия зарегистрированного в ней отца детей на продажу и указания на отсутствие прав его и малолетних детей на пользование продаваемым жилым помещением. 

Однако такая покупка несет определенные риски для нового собственника жилого помещения, поэтому рекомендуется перед совершением сделки зарегистрировать малолетних детей по новому месту жительства.