Продажа квартиры за валюту и уплата подоходного налога

Продажа недвижимости за валюту законна?

Расчет по такой сделке между двумя физическими лицами — гражданами Беларуси в иностранной валюте запрещен. Нарушение этого правила влечет наложение штрафа и обращение в доход государства всего полученного по сделке.

Какие дополнительные риски у продавца?

Незаконный прием иностранной валюты в качестве средства платежа также сопровождается для продавца риском получения фальшивых или непригодных к обороту (загрязнения, надписи, надрывы и др.) купюр, а предварительная проверка их подлинности потребует дополнительных материальных и организационных затрат. Отсутствие доказательств легальности происхождения наличной валюты может вызвать сложности при ее декларировании при вывозе из Беларуси и т.п.

Как указать цену в договоре? 

В договоре размер денежного обязательства должен быть выражен в белорусских рублях — либо в конкретном выражении, либо в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В последнем случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.

Если продавец намеревается получить иностранную валюту в каком-то определенном размере на свой карт-счет, то приемлема, например, следующая формулировка:

«Стоимость квартиры составляет сумму в белорусских рублях, эквивалентную **** [цифра] (**** [цифра словами]) долларов США по курсу продажи безналичного доллара США для физических лиц отделения № ** ОАО "Банк" на момент осуществления платежа».

Как можно законно получить денежные средства от продажи недвижимости за валюту?

В ряде банков Республики Беларусь при обмене иностранной валюты в большом количестве предусмотрена возможность установления банком индивидуального «льготного» курса двойной обменной операции. 

В таком случае при наличии договоренности с банком возможна продажа валюты покупателем квартиры банку по «выгодному» курсу. При этом кассир банка автоматически произведет бесплатную проверку купюр на подлинность и «оборачиваемость». 

Затем следует передача полученных покупателем белорусских рублей продавцу в счет оплаты за квартиру (разумеется, под расписку) и «обратный» обмен продавцом полученных от покупателя белорусских рублей на валюту также по «выгодному» курсу, купюры при этом уже проверены банком. Так у продавца будет официальное подтверждение легальности происхождения валюты в значительном объеме.

Если такая «двойная» валютно-обменная операция будет производиться до совершения/удостоверения/регистрации сделки, закон не запрещает передачу продавцом покупателю приобретенной иностранной валюты на хранение с последующим возвратом непосредственно перед совершением сделки (в условиях, исключающих возможность подмены купюр).

Есть ли другие варианты?

Отдельные банки предоставляют физическим лицам следующую услугу. На основании трехстороннего договора за оговоренное вознаграждение банк принимает от покупателя денежные средства, вносит их на временный счет и перечисляет продавцу на открытый им в банке счет после предоставления продавцом документов, подтверждающих регистрацию договора купли-продажи и передачу квартиры от продавца к покупателю (аналог аккредитивной формы расчетов). 

Когда покупатель вносит иностранную валюту, то она зачисляется на временный счет по курсу Национального банка Республики Беларусь (далее — Нацбанк) на момент зачисления, и в дальнейшем продавцу выдается или перечисляется валюта также по курсу Нацбанка на момент выдачи/перевода. Если эти действия производятся в один день, то перевод иностранной валюты в белорусские рубли и обратно будет осуществляться по одному курсу.

Нужно ли уплачивать подоходный налог?

Если квартира продана по истечении 5 лет с даты продажи другой квартиры (то есть 1 раз в 5 лет) либо если продана квартира, полученная по наследству, то подоходный налог от суммы сделки не уплачивается.

В иных случаях продавец обязан уплатить подоходный налог с суммы дохода от продажи квартиры.

Порядок уплаты подоходного налога

Декларация должна быть подана продавцом не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи квартиры. 

Уплата налога должна быть произведена не позднее 1 июня года, следующего за годом продажи квартиры, на основании извещения налогового органа, направляемого продавцу квартиры на основании представленной им декларации.

Как производится расчет? 

По общему правилу налоговая ставка подоходного налога для физических лиц установлена в размере 13 % (п. 1 ст. 214 НК).

Налоговой базой является сумма дохода, полученная в результате уменьшения суммы от продажи квартиры на сумму затрат, понесенных при приобретении этой квартиры. 

Размер подоходного налога рассчитывается следующим образом: налоговая база х 13 %.