Заключаем предварительный договор правильно

На практике может возникнуть ситуация, когда стороны намерены заключить гражданско-правовой договор, но ввиду каких-либо причин не могут этого сделать до наступления определенного времени или определенных событий. В таком случае стороны могут заключить предварительный договор, призванный гарантировать в будущем заключение основного договора. При его заключении возникают различные вопросы, от решения которых зависит судьба основного договора.

Шпаковская Вероника

Юрист, консультант нотариального бюро № 1 г. Бобруйска

1091 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Содержание:


Форма предварительного договора

Как правило, предварительный договор является двусторонним, хотя гражданское законодательство не исключает возможность заключения многостороннего предварительного договора. Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора (п. 2 ст. 399 ГК). 

К сведению.
Согласно п. 1 ст. 399 ГК предварительный договор – это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Например, если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то согласно п. 1 ст. 580 ГК он должен быть заключен в письменной форме. Соответственно, и предварительный договор аренды, по которому одной из сторон выступает юридическое лицо, будет заключаться в письменной форме. 

Если форма основного договора законодательством не установлена, то предварительный договор необходимо заключать в письменной форме (п. 2 ст. 399 ГК).

В силу ст. 168, п. 2 ст. 399 ГК несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 

Государственная регистрация предварительного договора не нужна

Даже если основной договор подлежит государственной регистрации, то предварительный договор регистрировать не нужно. На данную ситуацию требования п. 2 ст. 399 ГК не распространяются, так как государственная регистрация договора относится не к форме договора, а выступает в качестве элемента порядка его заключения. 

В письме Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 29.11.2006 № 03-29/2296 «О государственной регистрации предварительного договора» разъяснено, что государственная регистрация предварительного договора возможна по соглашению сторон договора как добровольно принятая на себя обязанность. 

Так как предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации, он считается заключенным с момента его подписания сторонами при условии соблюдения установленной формы (п. 2 ст. 399 ГК).

Существенные условия предварительного договора

Согласно п. 3 ст. 399 ГК предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора. 

К сведению.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые определены законодательством в качестве существенных для договора данного вида, а также условия, которые по заявлению хотя бы одной из сторон являются существенными (п. 1 ст. 402 ГК).

Особенностью существенных условий предварительного договора является то, что наряду с предметом основного договора в предварительном договоре присутствует свой предмет — обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, установленных предварительным договором.

Таким образом, существенными условиями предварительного договора будут являться:

  • предмет предварительного договора (п. 1 ст. 399 ГК);
  • предмет основного договора, который определяется исходя из того, какой вид договора стороны планируют заключить (п. 3 ст. 399 ГК);
  • существенные условия основного договора, определенные законодательством в качестве существенных для данного вида договора (ч. 1 п. 1 ст. 402 ГК). Так, например, для договора аренды недвижимого имущества существенным условием будет являться условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 625 ГК);
  • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 2 п. 1 ст. 402 ГК). К таким условиям можно отнести срок заключения основного договора, порядок расчетов между сторонами, ответственность сторон и т.д.

Иные условия предварительного договора

Чтобы избежать разногласий между сторонами, кроме существенных условий целесообразно предусмотреть в предварительном договоре следующие условия:

  • срок заключения основного договора (ч. 1 п. 4 ст. 399 ГК). При этом следует отметить, что срок может быть определен конкретной датой, например 01.01.2023, или временным периодом — не позднее 01.01.2023. Если срок заключения основного договора не определен, стороны должны заключить его в течение года с момента заключения предварительного договора (ч. 2 п. 4 ст. 399 ГК);

Справочно.
В силу п. 2 ст. 191 ГК вместо указания в качестве срока заключения основного договора конкретной даты возможно указать определенные события, которые неизбежно должны наступить. Существующая судебная практика признает согласованным срок заключения основного договора в виде неизбежного наступления определенных событий (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 12.08.2020 (дело № 90-25/2020/608А/801К)).

  • порядок направления предложения заключить основной договор;
  • порядок и срок ответа на поступившее предложение заключить основной договор;
  • порядок осуществления предварительной оплаты;
  • о характеристике и/или состоянии имущества, о пригодности имущества для использования с момента заключения основного договора (если договор носит имущественный характер);
  • об освобождении помещения от посторонних предметов (если это договор аренды недвижимого имущества) и т.д.

Данный перечень условий не является исчерпывающим. 

К сведению.
На основании ст. 391, 392 ГК стороны вправе включить в предварительный договор любые условия, которые не противоречат законодательству.

Условия, которые стороны не оговорили в предварительном договоре, они могут согласовать в основном договоре. Если при внесении в основной договор новых условий, стороны не достигли по ним соглашения, в основной договор будут включены только условия, предусмотренные предварительным договором.

Условие предварительного договора о задатке

В предварительный договор рекомендуется включать условие о задатке, который передается в счет причитающихся по основному договору платежей, а также выступает доказательством заключения предварительного договора и обеспечивает его исполнение (п. 1 ст. 351 ГК).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 351 ГК). Соглашение можно оформить отдельным документом или пунктом предварительного договора.

При включении в предварительный договор условия о задатке необходимо указать денежную сумму задатка и обязательство, которое подкрепляется задатком (п. 1 ст. 351 ГК). 

Сумма задатка может быть указана как в белорусских рублях, так и эквивалентной иностранной валюте. В случае указания суммы задатка в эквиваленте иностранной валюты выплата задатка должна производиться в белорусских рублях по курсу, согласованному сторонами. Например, по официальному курсу иностранной валюты или по курсу покупки иностранной валюты на день выплаты задатка (п. 1 ст. 298 ГК).

К сведению.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 351 ГК).

Чтобы условие о задатке было соблюдено, помимо суммы задатка необходимо указать и обязательство, которое им обеспечивается. Так, в предварительном договоре это будет обязательство заключить основной договор. Сумма задатка после заключения основного договора включается в счет причитающихся платежей.

К сведению.
Если основной договор, который был обеспечен задатком, впоследствии не будет заключен по соглашению сторон либо по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 352 ГК).

Если за неисполнение предварительного договора ответственна сторона, давшая задаток, то последний остается у второй стороны. Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Кроме этого, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если иное не предусмотрено договором. 

Уклонение от заключения основного договора

Если одна из сторон, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, а соглашение о задатке между сторонами не заключалось, то каким образом может защитить свои права вторая сторона?

Одним из наиболее действенных способов является обращение в суд с требованием о понуждении уклоняющейся стороны к заключению договора. Следует отметить, что в силу п. 4 ст. 415 ГК кроме требования о понуждении к заключению договора заинтересованная сторона вправе потребовать возмещения убытков, понесенных ею в связи с незаключением основного договора. 

Рассматривая вопрос обращения в суд с иском о понуждении к заключению основного договора, рекомендуем предусмотреть в предварительном договоре срок и порядок направления сторонами предложения о заключении основного договора. В случае отсутствия в предварительном договоре таких условий возможны трудности в доказывании факта уклонения от заключения договора. Так, если в предварительном договоре стороны согласовали конкретный срок заключения основного договора, но ни одна из сторон не сможет доказать суду, что обращалась за заключением основного договора к другой стороне, рассчитывать на то, что судом будет установлена вина другой стороны в уклонении от заключения, не стоит.

Резюме

1. Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если законодательством такая форма не установлена, то исключительно в письменной форме.
2. Законодательство не требует государственной регистрации предварительного договора.
3. Существенными условиями предварительного договора являются:
• предмет предварительного договора;
• предмет основного договора;
• существенные условия основного договора;
• условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
4. В предварительный договор помимо существенных условий рекомендуется включать иные условия, которые облегчат в дальнейшем заключение и исполнение основного договора. Например, условия о порядке направления предложения заключить основной договор и ответе на него, условие о задатке и т.п.

1091 Shape 1 copy 6Created with Avocode.