Аренда коммерческой недвижимости является важной составляющей любого бизнеса. При этом существует ряд потенциальных рисков, которые необходимо учитывать арендатору для обеспечения своих прав и интересов при заключении договора аренды. В статье рассмотрим практические аспекты заключения договора аренды коммерческой недвижимости в России.
Содержание:
До заключения договора аренды необходимо провести проверку данных и статуса арендодателя. Для этого нужно получить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (индивидуальных предпринимателей) (далее — ЕГР) о контрагенте на сайте egrul.nalog.ru.
В выписке из ЕГР будет отражено наименование юридического лица (ФИО индивидуального предпринимателя), место его нахождения (место жительства), сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица, и т.д.
Справочно.
Если договор от лица арендодателя будет заключать представитель по доверенности, а не лицо, указанное в выписке ЕГР, то необходимо проверить доверенность представителя арендодателя на предмет наличия полномочий на подписание договора аренды и срок действия его полномочий.
Кроме того, стоит проверить арендодателя на наличие судебных споров на сайте arbitr.ru. На этом сайте судебные решения находятся в открытом доступе, поэтому до заключения договора можно проверить, были ли у арендодателя судебные споры с арендаторами.
Документальная проверка. Перед заключением договора аренды важно проверить наличие у арендодателя:
Актуальную выписку из единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) на объект недвижимости и земельный участок можно получить на сайте gosuslugi.ru или запросить ее у арендодателя
В случае если в выписке из ЕГРН будет выявлено такое обременение объекта, как ипотека, то до заключения договора аренды необходимо получить согласие собственника на заключение этого договора, если договором ипотеки предусмотрена такая обязанность.
Проверка и осмотр объекта на месте. Выезд на объект необходим для проверки фактического состояния помещения, наличия в нем арендаторов, их имущества, мусора и т.д.
Также выезд на объект нужен для сверки фактической планировки и планировки, отраженной в техническом плане на объект аренды. В случае наличия неузаконенной перепланировки рекомендуется, чтобы собственник узаконил изменения объекта до его передачи в аренду или в максимально короткий срок от даты передачи объекта, поскольку на арендатора впоследствии может быть наложен штраф.
Форма договора. Для определения формы договора аренды важно определить срок, на который планируется заключение такого договора.
Краткосрочные договоры аренды недвижимости заключаются в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации, на срок не более 12 месяцев.
Долгосрочные договоры аренды недвижимости (сроком от 1 года) считаются заключенными с момента их государственной регистрации.
Справочно.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Существенные условия договора аренды. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ).
Условие о предмете (объекте аренды) — это существенное условие договора аренды.
Сведения об объекте аренды включают кадастровый номер объекта недвижимости, земельного участка, адрес, площадь, назначение, наименование объекта.
В случае если в аренду передается часть объекта недвижимости, то необходимо выделить его контур на техническом плане объекта недвижимости. Такой план оформляется как приложение к договору аренды. Наличие плана объекта в договоре аренды минимизирует риски по предоставлению арендатору иного помещения в здании.
Условие о размере арендной платы также является существенным условием договора аренды недвижимости. Арендная плата представляет собой постоянную (арендные платежи) и переменную часть (коммунальные платежи).
Гражданское законодательство Российской Федерации (п. 3 ст. 654 ГК РФ) допускает, что в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Справочно.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
В договоре аренды важно прописать, является ли арендодатель плательщиком НДС, а также входит ли данный налог в сумму арендной платы, чтобы впоследствии при исполнении договора он не был выставлен к оплате арендатору.
Также арендатору нужно обращать внимание на то, чтобы иные налоги (например, налог на недвижимость) были включены в размер арендной платы.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 654 ГК РФ).
Поскольку норма п. 3 ст. 654 ГК РФ является диспозитивной, то возможна ее конкретизация арендодателем в договоре, например, изменение частоты увеличения арендной платы. В связи с этим арендатору необходимо обращать внимание на предмет наличия порога и частоты увеличения арендной платы, а также на порядок ее изменения (односторонний или по соглашению сторон).
Арендодатель может предусмотреть в договоре обеспечительный платеж, который возвращается арендатору после выезда из объекта.
Фактически, оплачивая арендодателю такой платеж, арендатор замораживает свои денежные средства и беспроцентно кредитует арендодателя на сумму обеспечительного платежа.
Основная цель обеспечительного платежа — обеспечение исполнения арендатором принятых на себя обязательств по оплате арендной платы и иных платежей. Но добиться такой цели можно и другими мерами:
1) внесением арендной платы в порядке предоплаты, например, до 1-го числа текущего месяца. В таком случае необходимость наличия обеспечения будет отсутствовать;
2) предусмотрев возможность досрочного расторжения договора арендодателем при нарушении арендатором сроков оплаты арендной платы.
Справочно.
В случае если арендатор планирует проведение неотделимых улучшений на объекте, необходимо получить согласие арендодателя на проведение таких улучшений, поскольку при выезде из объекта арендатор имеет право на их возмещение в силу п. 2 ст. 623 ГК РФ.
Кроме того, еще одним риском для арендатора может быть условие о том, что обеспечительный платеж не будет подлежать зачету в счет оплаты арендной платы за последний месяц, а будет возвращен при условии надлежащего исполнения договора арендатором в установленный срок. В связи с этим арендатор может оплатить все арендные платежи и потом заниматься взысканием обеспечительного платежа или стать в очередь кредиторов в случае ликвидации или банкротства арендодателя.
Возможность размещения вывески на здании является одним из важных условий договора для арендатора. В связи с этим в договоре должно быть предусмотрено, что арендатор имеет право на размещение вывески (вывесок) без согласия собственника, или согласованная арендодателем схема места размещения вывески арендатора должна быть оформлена как приложение к договору аренды. В противном случае собственник может уклоняться от дачи согласия на размещение вывески арендатором.
Также арендатору нужно обратить внимание на то, чтобы плата за размещение вывески была включена в состав арендной платы, чтобы собственник не мог выставить такую плату сверх арендной платы.
При оформлении акта приема-передачи объекта необходимо осуществлять фотофиксацию передаваемого объекта аренды, поскольку есть риск того, что у арендодателя могут возникнуть претензии к качеству возвращаемого помещения.
Фотоотчет может быть оформлен как приложение к акту приемки и являться его неотъемлемой частью. При наличии спора фотофиксация будет служить доказательством отсутствия нанесения ущерба со стороны арендатора.
В договоре аренды стоит отразить, в каком состоянии имущество должно быть возвращено арендодателю. В интересах арендатора пописать в договоре условие о том, что возврат объекта осуществляется в том состоянии, в котором он был получен.
Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые — собственностью арендодателя, поэтому в договоре должен быть четко прописан перечень отделимых и неотделимых улучшений. Например, если арендатор ставит в объекте аренды двери, то он должен иметь право их забрать при выезде из объекта.
Кроме того, если арендатор планирует проведение ремонта объекта аренды, рекомендуется предусматривать в договоре штраф за досрочное расторжение договора арендодателем, например, в размере стоимости ремонта.
Выводы
Договор аренды помещения — один из видов договоров, который чаще всего встречается на практике. Несмотря на это, при заключении таких договоров как у нас, так и в России нужно быть внимательными и предусматривать возможные меры предупреждения рисков, к которым относятся:
1) проверка данных и статуса арендодателя;
2) проверка объекта недвижимости;
3) правовая проверка текста договора аренды до его заключения.
