Закон «Об ипотеке»: какие изменения планируются

Справочно.
С проектом изменений можно ознакомиться по короткой ссылке bit.ly/2U5vACt.

Созалогодержатели и брачный договор

Статью 8 Закона предлагается дополнить пунктом, согласно которому имущество, являющееся предметом ипотеки, может находиться в ипотеке у нескольких лиц, обладающих в отношении него равными правами на получение удовлетворения из стоимости имущества (созалогодержатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами. Такое нововведение соответствует ст. 323-1 ГК, которая будет применяться к отношениям между созалогодержателями предмета ипотеки.

Статью 21 Закона предлагается дополнить правом залогодателя заключать брачный договор, иной договор, изменяющий режим имущества, нажитого супругами в период брака и являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя. 

Такое дополнение вполне обоснованно: в соответствии со ст. 13 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье в брачном договоре могут быть определены условия относительно изменения установленного законодательными актами режима общей совместной собственности супругов путем установления долевой собственности или собственности каждого из супругов на все имущество, подлежащее отнесению в соответствии с законодательными актами к общей совместной собственности, или на отдельные виды такого имущества. При этом такой договор не является договором об отчуждении имущества в собственность третьих лиц. Таким образом, супруги могут реализовать свое право на распоряжение имуществом без необходимости получения письменного согласия залогодержателя. 

Вместе с тем в целях защиты прав залогодержателя предлагается ввести норму о том, что при нарушении залогодателем обязанности по уведомлению залогодержателя о заключении брачного договора залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, либо изменения условий договора (п. 2-1 ст. 23 Закона).

Уведомление залогодержателя о предъявлении требований в отношении имущества третьими лицами

Как указывается в обосновании необходимости принятия изменений в Закон, на практике нередко возникает следующая ситуация: после государственной регистрации ипотеки третьи лица заявляют требования к залогодателю в судебном порядке, удовлетворение которых влечет прекращение права собственности на предмет ипотеки. 

Справочно.
С обоснованием законопроекта можно ознакомиться по короткой ссылке bit.ly/2TaMkbe.

Такой результат существенно нарушает интересы залогодержателя, который может быть не в курсе факта предъявления требований. В итоге под угрозу ставится действительность договора ипотеки и правомерность его государственной регистрации. 

Проект изменений содержит норму с обязанностью залогодателя немедленно уведомлять залогодержателя о предъявлении к залогодателю третьими лицами требований о признании за ними прав на предмет ипотеки, а также о возникновении угрозы утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки (ст. 21 Закона).

Справочно.
У залогодателей может появиться обязанность немедленно уведомлять залогодержателя о предъявлении к залогодателю третьими лицами требований о признании за ними прав на предмет ипотеки.

Таким образом, у залогодержателя появится возможность оперативно среагировать и принять меры по защите своих интересов. 

Передача заложенного имущества в аренду

В действующем Законе существует норма о праве залогодателя на обременение предмета ипотеки без согласия залогодержателя при соблюдении целевого назначения этого имущества, а также при условии, что срок предоставления имущества в пользование не превышает срока обязательства, обеспеченного ипотекой (ст. 28 Закона). Однако Закон не содержит правовых последствий для залогодателя в случае несоблюдения им указанных условий. 

В этой связи предлагается дополнить Закон нормой следующего содержания: 

«В случае обращения залогодержателем взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, право аренды и иные права <...>, предоставленные залогодателем третьим лицам с нарушением условий <...> прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются во внесудебном порядке — с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество, являющееся предметом ипотеки.»

Как видно из предлагаемой нормы, в случае нарушения залогодателем условий предоставления заложенного имущества в аренду или иное пользование такая аренда или право пользования будут прекращаться автоматически при обращении взыскания на имущество по требованию залогодержателя. Такой же подход применяется и в Российской Федерации (ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Отказ в обращении взыскания на заложенное имущество

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой, на заложенное имущество может быть обращено взыскание. Проектом предлагается дополнить Закон положением о возможности отказа в обращении взыскания на заложенное имущество при определенных условиях. 

Справочно.
В обращении взыскания на предмет ипотеки может быть отказано, если у должника есть другое имущество и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости предмета ипотеки.

Так, новые пункты 5 и 6 ст. 37 Закона устанавливают, что в обращении  взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, может быть отказано, если у должника по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеется иное имущество, за счет которого могут быть удовлетворены требования, и допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости имущества, являющегося предметом ипотеки. 

Обращаем внимание: предлагаемая норма конкретизирует, что нарушение считается незначительным, а размер требований — несоразмерным стоимости имущества, если:

— сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее 10 % от стоимости имущества, определенной сторонами в договоре об ипотеке; 

— период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее 4 месяцев.

Полагаем, что если указанная норма останется в новой редакции Закона, то при решении вопроса об обращении взыскании на имущество суд будет оценивать характер правонарушения и факт наличия у должника иного имущества. При выполнении условий пп. 5 и 6 ст. 37 Закона в обращении взыскания может быть отказано. 

Ипотека капитального строения с изолированными помещениями и машино-местами

Как отмечается в обосновании необходимости принятия изменений, в правоприменительной практике возникают случаи, когда при передаче в ипотеку капитального строения, в котором находятся изолированные помещения и машино-места, принадлежащие собственнику капитального строения, организации по государственной регистрации осуществляют лишь регистрацию возникновения ипотеки на все капитальное строение; ипотека же находящихся в капитальном строении иных самостоятельных объектов недвижимости не осуществляется. Такой подход потенциально может повлечь негативные последствия в будущем, например, при обращении взыскания на заложенное имущество. 

В связи с этим Закон предлагается дополнить следующей нормой: 

«При передаче в ипотеку капитального строения (здания, сооружения), в котором расположены изолированные помещения, машино-места, принадлежащие собственнику такого капитального строения (здания, сооружения), одновременно считаются находящимися в ипотеке все расположенные в нем изолированные помещения, машино-места, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 47-1 Закона).»

Как видим, при ипотеке всего капитального строения «автоматически» в залог переходят и все его изолированные помещения (машино-места). 

Остается только открытым вопрос: можно ли будет обратить взыскание, например, на одно помещение или одно машино-место? Ведь это вполне логично — незачем продавать все здания, если для погашения долга достаточно одного помещения. Но это уже вопрос будущего правоприменения.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что проект изменений не вносит глобальных изменений в правовое регулирование ипотеки: не вводятся новые и не изменяются существующие административные процедуры, не увеличиваются их сроки; не предусмотрено увеличение или установление дополнительных размеров платы за осуществление административных процедур для субъектов хозяйствования; не планируется расширять перечень документов и сведений, предоставляемых для совершения административных процедур в регулируемой сфере. 

Резюме.
Предлагаются следующие изменения:
1) наделение залогодателя правом заключать брачный договор, иной договор, изменяющий режим имущества, нажитого супругами в период брака и являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;
2) в случае нарушения залогодателем условий предоставления заложенного имущества в аренду (иное пользование) такая аренда будет прекращаться автоматически при обращении взыскания на имущество;
3) в обращении взыскания на предмет ипотеки может быть отказано, если у должника есть другое имущество и допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости имущества, являющегося предметом ипотеки;
4) при передаче в ипотеку капитального строения, в котором расположены изолированные помещения (машино-места), принадлежащие собственнику такого капитального строения, одновременно считаются находящимися в ипотеке все расположенные в нем изолированные помещения (машино-места), если иное не предусмотрено договором.