Злоупотребления арендодателя: как арендатору защитить свои права?

Отключение электроэнергии за просрочку арендных платежей: право или злоупотребление?

Согласно ст. 577 ГК договор аренды является возмездным договором, что априори предполагает обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за пользование имуществом. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором (п. 1 ст. 585 ГК).

Обеспечение выполнения обязательств стороной по договору может предусматриваться как нормами законодательства, так и условиями договора. 

Важно.
При наличии задолженности по арендной плате арендодатель должен использовать правовые механизмы по погашению образовавшейся задолженности, в том числе взысканию пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также требовать расторжения договора аренды согласно ст. 590 ГК.

Так, ст. 310 ГК относит к способам обеспечения обязательств в том числе неустойку, залог, удержание имущества, поручительство, гарантию, задаток. Указанный перечень является открытым, поскольку ст. 310 ГК допускает и иные способы обеспечения. 

Вместе с тем необходимо иметь в виду, что законным является способ либо прямо предусмотренный законодательством, либо согласованный сторонами в договоре и вместе с тем не подпадающий под запрещенные законом действия (бездействие).

Ситуация.
В соответствии с заключенным договором ООО «А» (арендодатель) передало ОДО «Н» (арендатор) в аренду нежилое помещение для использования его в качестве производственного участка.
Согласно акту, составленному представителями арендатора с участием третьих лиц, арендодателем было произведено самовольное отключение электроэнергии в арендуемом помещении. Причиной отключения явилась задолженность арендатора по арендным платежам. 

В рассматриваемой ситуации арендодатель вышел за пределы правомочий, установленных как договором, так и законодательством, поскольку ни условиями договора, ни нормами законодательства не предусмотрено право арендодателя производить отключение электроэнергии в связи с просрочкой внесения арендных платежей. 

Вместе с тем возможны случаи, когда в такой ситуации действия арендодателя могут рассматриваться как правомерные. В частности, когда арендатор имеет задолженность за пользование электроэнергией. 

В соответствии с подп. 6.8 п. 6 Правил пользования электрической и тепловой энергией, утвержденных приказом Министерства топлива и энергетики Республики Беларусь от 30.04.1996 № 28, потребитель, осуществляющий снабжение электрической энергией через свою сеть других потребителей и осуществляющий расчеты с ними, пользуется в отношении таких потребителей в части расчетов правами энергоснабжающей организации. 

Справочно.
Самовольное осуществление своего действительного или предполагаемого права, совершенное с нарушением порядка, установленного законодательством (например, отключение электроэнергии в арендуемом помещении без законных на то оснований), влечет наложение штрафа в размере от 2 до 10 БВ (ст. 23.39 КоАП).

Договором аренды может быть предусмотрено право арендодателя, являющегося  энергоснабжающей организацией по отношению к арендатору, отключить подачу электроэнергии при наличии задолженности за определенный период. Такое отключение не будет являться ограничением в пользовании электроэнергией, если арендатор имеет возможность доступа, владения и пользования арендованным имуществом без подачи электроэнергии.

Арендодатель злоупотребляет: каковы действия арендатора?

Ситуация.
Арендодатель отключил электроэнергию в помещении, используемом арендатором в качестве участка по производству мебели.
В итоге на протяжении 17 дней в связи с отключением электричества арендатор не смог использовать помещение в производственных целях. 
Арендатор направил арендодателю письмо с возражениями против неправомерного отключения электроэнергии и предупреждением о том, что в связи с отключением арендная плата за указанный период оплачена не будет.

В рассматриваемой ситуации арендодатель передал арендатору помещение для производства мебели, что подразумевает под собой помещение с источником электроэнергии для подключения оборудования. При отсутствии электроэнергии помещение не может быть использовано по назначению, указанному в договоре, а именно — в качестве помещения для производства мебели. 

При подобных злоупотреблениях рекомендуем арендатору защищать свои права следующим образом:

1) путем уменьшения арендной платы.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, а также назначению такого имущества (ст. 582 ГК), то есть арендодатель обязан передать в аренду обеспеченное электроэнергией помещение. 

Согласно ст. 583 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества либо соразмерного уменьшения арендной платы. Арендатор также вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились (ст. 585 ГК).

Таким образом, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы вплоть до полного отказа от ее внесения за период, когда по вине арендодателя арендованное помещение не могло быть использовано по его назначению.

Следует обратить внимание на размер уменьшения арендной платы. Оно  должно быть соразмерно с возникшими ограничениями в пользовании арендованным помещением. Так, если помещение стало непригодным для производства продукции, но сохранилась возможность ее хранения или осуществления отпуска уже произведенной продукции покупателям, нельзя говорить о полном отказе от внесения арендной платы; 

2) путем взыскания убытков.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (ст. 364 ГК). 

Убытки определяются в соответствии с правилами, установленными ст. 14 ГК. При определении убытков принимаются во внимание цены, существующие в том месте, где обязательство должно быть исполнено. 

При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

По общему правилу обязанность доказывать причинение убытков возлагается на лицо, которое считает, что ему были причинены убытки. 

В рассматриваемой ситуации арендатор должен доказать:

— факт нарушения права (нормы закона или договора);

— факт причинения убытков;

— причинно-следственную связь между фактом нарушения права и причиненными убытками.

При этом под убытками понимаются:

• расходы, которые арендатор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права;

• утрата или повреждение имущества арендатора (реальный ущерб);

• неполученные доходы, которые арендатор получил бы, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Так, в данной ситуации имеет смысл заявить требование арендодателю о взыскании реального ущерба в виде выплаченных сумм своим работникам в связи с вынужденным простоем. 

Справочно.
При простое не по вине работника заработная плата не может быть ниже 2/3 установленных ему тарифной ставки, оклада (ст. 71 ТК).
При необходимости временной приостановки работ или временного уменьшения их объема наниматель вправе с согласия работника предоставить ему отпуск с частичным сохранением заработной платы. Размер сохраняемой заработной платы определяется по договоренности между нанимателем и работниками (ст. 191 ТК).

Для расчета убытков в виде оплаты за простой необходимы следующие документы:

— акт о вынужденном простое;

— приказ о вынужденном простое;

— заявления работников о предоставлении отпуска с частичным сохранением заработной платы (обычно 2/3 тарифной ставки, оклада);

— ведомости на выдачу заработной платы за предыдущие месяцы и месяц простоя.

Также можно попытаться взыскать упущенную выгоду, то есть доход, который арендатор получил бы, если бы производственный процесс не был остановлен. В качестве доказательства могут быть представлены налоговые декларации с указанием выручки за предыдущие периоды работы (например, прошлый квартал).

Необходимо обратить внимание, что арендатор не может считать убытками уже внесенную им арендную плату за помещение, коммунальные расходы и т.п. за те периоды, когда отсутствовала электроэнергия (утрата имущества), поскольку такие расходы не являются расходами, понесенными арендатором для восстановления нарушенного права. Такие расходы можно взыскать только как неосновательное обогащение. В данном случае неосновательным обогащением будут внесенные авансом суммы арендной платы (коммунальных платежей) за период, когда помещение фактически не использовалось.

Справочно.
Лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) (ст. 971 ГК).

Какие доказательства арендатору использовать в суде?

Арендатор, чьи права оказались нарушенными вследствие неправомерных действий арендодателя, должен заранее рассматривать вариант с судебным разрешением спора. Для этого заблаговременно необходимо подготовиться к сбору доказательной базы. 

Так, наряду с документами, подтверждающими наличие понесенных арендатором расходов (упущенной выгоды), необходимо будет доказать сам факт отключения (отсутствия) электроэнергии в арендуемом помещении. 

В каждом конкретном случае судом будут оцениваться все представленные доказательства в совокупности. При этом нельзя заранее предугадать, какие из них будут приняты судом и положены в основу судебного решения. 

В любом случае для доказывания факта отсутствия электроэнергии в арендуемом помещении можно порекомендовать подготовить следующие документы:

— акты, составленные представителями арендатора и арендодателя; 

— акты, составленные представителями арендатора и энергоснабжающей организации; 

— акты, составленные представителями арендатора и сторонней организации. 

Акты, составленные в одностороннем порядке арендатором, также могут быть приняты в качестве доказательства судом, но только если они будут подтверждены и иными доказательствами: 

— письменное подтверждение арендодателя о факте отключения (например, переписка); 

— показания электросчетчика, зафиксированные в установленном порядке (журнал показаний электросчетчика, данные контроля энергоснабжающей организации и т.п.), и др.

Резюме.
1. Отключение арендодателем электроэнергии в арендуемом помещении, если это не предусмотрено договором, носит неправомерный характер и в отдельных случаях может повлечь административную ответственность.
2. В случае неправомерного отключения арендодателем электроэнергии и невозможности использовать арендуемое помещение по его целевому назначению арендатор вправе заявить требование:
— об уменьшении суммы арендной платы;
— о взыскании убытков в виде расходов на заработную плату при простое;
— о взыскании убытков в виде упущенной выгоды — выручки;
— о возврате неосновательного обогащения в случае внесения авансовых платежей за не используемый в дальнейшем период.
3. Арендатор обязан доказать факт неправомерных действий арендодателя и факт наступивших неблагоприятных последствий.