Алгоритм согласования с арендодателем улучшений арендуемого имущества

Шаг 1: определяемся с перечнем необходимых работ и материалов 

Наиболее приемлемым и простым вариантом является составление сметы. После составления сметы арендатору следует детально проанализировать содержание нормативных правовых актов, определяющих, какие виды работ относятся к текущему, а какие — к капитальному ремонту имущества. Если некоторые из работ, заявленных в смете как потенциальные улучшения арендуемого имущества, будут относиться к текущему ремонту, арендатор в будущем будет лишен возможности при расторжении договора аренды требовать их компенсации (на арендатора возложена обязанность выполнения работ по текущему ремонту  за свой счет (п. 2 ст. 587 ГК)). 

Справочно.
Неотделимые улучшения имущества, произведенные без согласия арендодателя, возмещению не подлежат.

Например, при планировании улучшений арендуемых зданий, сооружений и т.п. следует изучить содержание ТКП 45-1.04-206-2010 (02250) «Ремонт, реконструкция и реставрация зданий и сооружений. Основные требования по проектированию», утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267 (далее — ТКП-2010). В приложениях А и Б к данному ТКП приведен перечень основных видов работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонте зданий и сооружений.

Справочно.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, — в разумный срок (ст. 587 ГК).

Рассмотрим пример из судебной практики, позволяющий провести четкое отграничение текущего ремонта от неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Пример.
Согласно договору, заключенному между сторонами, истец предоставил ответчику в срочное и возмездное пользование нежилое помещение.
В период действия договора истец произвел ремонт арендуемого помещения, в ходе которого, по мнению истца, были произведены отделимые улучшения арендованного имущества — положен линолеум стоимостью 856 900 неденоминированных рублей. Указанные улучшения были произведены без письменного согласия ответчика.
Ввиду отказа ответчика возместить стоимость отделимых улучшений истец обратился в суд с иском, в котором просил истребовать имущество ответчика (линолеум), являющееся отделимым улучшением арендованного имущества, из незаконного владения.
Суд, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, осмотрев спорный объект с выездом на место, оценив представленные доказательства, установил следующее.
Как вытекает из материалов дела, в договоре аренды стороны предусмотрели, что арендатор обязан, в частности, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендованного имущества.
В ходе осмотра спорного объекта установлено, что линолеум подогнан и уложен по периметру арендованного помещения и приклеен к полу.
В соответствии с приложением А к ТКП-2010 замена или ремонт покрытия пола, замена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах с полной сменой покрытия относится к основным видам работ, выполняемым при текущем ремонте.  
При таких обстоятельствах суд согласился с доводами ответчика о том, что укладка линолеума является текущим ремонтом помещения, стоимость которого не подлежит возмещению. В удовлетворении иска было отказано.

Справочно.
Перечень работ, выполняемых при текущем ремонте:
— укрепление и частичная замена водосточных труб;
— замена разбитых стекол, стеклоблоков; ремонт плит балконов, замена и укрепление металлических перил, балконных решеток, экранов балконов и лоджий;
— восстановление штукатурки и облицовки стен и потолков; выравнивание стен и потолков с применением листовых и погонажных материалов;
— восстановление и укрепление лепных декоративных деталей и др. (приложение А к ТКП-2010).

Шаг 2: анализируем содержание договора аренды

Норма, изложенная в п. 2 ст. 594 ГК, является диспозитивной и предоставляет арендатору право на возмещение стоимости произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды.

Следовательно, если в договоре условие о компенсации стоимости неотделимых улучшений дублирует содержание п. 2 ст. 594 ГК либо если такое условие вовсе не нашло своего отражения в тексте заключенного между сторонами договора, то арендатор вправе руководствоваться общим порядком производства улучшений арендованного имущества, закрепленным в статье.

Например, в договоре может быть предусмотрен зачет стоимости улучшений в счет арендной платы.

Пример формулировки:
«Арендная плата в течение всего срока аренды устанавливается в виде произведенных Арендатором финансовых затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества, которые определяются на основании предоставленных Арендатором Арендодателю копий актов выполненных в оплачиваемом месяце работ и материалов. Указанные копии актов предоставляются Арендодателю не позднее ____ числа месяца, следующего за оплачиваемым.
Виды, объем и стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества определяются в приложении 1 к настоящему договору.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, затраты на которые возложены на Арендатора, последнему не возмещается».

Также в договоре аренды может быть указано, что произведенные арендатором неотделимые улучшения арендуемого имущества вовсе не будут компенсироваться арендодателем либо их стоимость будет возмещена частично, поскольку это не противоречит действующему законодательству. 

Пример формулировки:
«По истечении срока действия договора, а также при его досрочном прекращении Арендатор обязуется безвозмездно передать Арендодателю произведенные им неотделимые улучшения арендованного имущества».

Шаг 3: получаем согласие арендодателя

До производства улучшений арендатору целесообразно в каждом конкретном случае направлять арендодателю информацию о предстоящих работах с указанием их видов и перечня используемых материалов.

Пример формулировки:
«ЧТУП "А" является арендатором части административного здания, расположенного по адресу:___________. В настоящее время для повышения презентабельности арендуемого помещения возникла необходимость проведения его косметического ремонта.  
В соответствии с п. 8.7 заключенного договора аренды, а также ст. 594 ГК ЧТУП "А" ходатайствует перед Вами о согласовании производства неотделимых улучшений арендуемого имущества.
В результате косметического ремонта будут выполнены следующие виды работ: 
1) оклейка стен обоями;
2) устройство натяжных потолков;
3) замена существующих выключателей и розеток на розетки и выключатели европейского типа.
В процессе выполнения ремонтных работ будут использованы материалы, указанные в смете (прилагается). 
Просим письменно уведомить о согласии на производство неотделимых улучшений арендуемого имущества, а также подтвердить компенсацию произведенных расходов в последующем».

В случае признания проведения данных работ целесообразным арендодатель выразит на это свое письменное согласие, что предоставит арендатору право на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений имущества при прекращении действия заключенного договора аренды.

Справочно.
Перечень работ, выполняемых при капитальном ремонте:
— утепление отдельных фрагментов фасадов зданий и чердачных помещений;
— полная замена кровли или покрытия кровли;
— замена покрытия пола с изменением его конструкции при износе 60 % и более;
— ремонт и восстановление несущей способности балконов и лоджий;
— установка дверных кодовых замков и домофонов;
— замена металлических лестниц и др. (приложение Б к ТКП-2010).

Пример формулировки:
«В ответ на Ваше ходатайство от "__" ___ 2020 г. (исх. №_____) ООО "Б" выражает свое согласие на производство неотделимых улучшений арендуемого имущества с выполнением перечня работ и использованием материалов согласно представленной Вами смете».

В случае, если арендодатель одобрит возможность осуществления неотделимых улучшений в целом (без их конкретизации), будет считаться, что он выразил согласие на производство любых неотделимых улучшений (а это может быть отделка дорогими стройматериалами), стоимость которых при прекращении договора аренды придется возмещать. В этом случае размер компенсируемых улучшений может даже превышать размер полученной арендной платы за весь период аренды. 

Шаг 4: заявляем требование о компенсации неотделимых улучшений (при расторжении договора)

В случае расторжения договора и если арендодатель отказывается компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений, арендатор может предъявить собственнику помещения претензию с требованием компенсации расходов.

Пример формулировки:

«ЧТУП "А" являлось арендатором части административного здания, расположенного по адресу: _____. 
С 01.08.2020 договор аренды недвижимого имущества был прекращен по соглашению сторон, а арендуемое помещение возвращено по передаточному акту.
С Вашего письменного согласия (от "__" _____ 20__ г. №_____) предприятием были произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества: оклейка стен обоями, устройство натяжных потолков, замена существующих выключателей и розеток (акт сдачи-приемки арендуемого помещения).
Стоимость указанных работ (включая стоимость материалов) определена согласно утвержденной Вами смете и акту выполненных строительно-монтажных работ и составляет в текущих ценах ________ (__________) белорусских рублей.
В соответствии с п. 2 ст. 594 ГК в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.
Таким образом, ЧТУП "А" требует в 15-дневный срок с момента получения настоящей  досудебной претензии произвести оплату произведенных предприятием неотделимых улучшений арендуемого имущества.
В противном случае мы вынуждены будем обратиться в суд с требованием о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений в судебном порядке, что повлечет для Вас дополнительные расходы по возмещению госпошлины и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 366 ГК».

После направления претензии арендатору остается ждать реакции арендодателя: либо он компенсирует стоимость понесенных расходов, связанных с производством неотделимых улучшений, либо арендатору придется обращаться в суд.

Справочно.
Сроки эксплуатации зданий, по прошествии которых следует выполнять капитальный и текущий ремонты, определены приложением К к ТКП 45-1.04-14-2005 (02250).
Например, здания полносборные крупнопанельные, крупноблочные, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями с нормальными условиями эксплуатации подлежат капитальному ремонту по прошествии 20 лет, а текущий ремонт желательно проводить по прошествии 5 лет.

Шаг 5 (опционально): заявляем требования о компенсации произведенных неотделимых улучшений в суд 

В случае, если арендодатель отказался компенсировать стоимость неотделимых улучшений, арендатор на основании претензии, указанной выше, может обратиться в суд. 

Пример иска:

«__»____ 20__ г. между _________ (далее — Истец) и _________ (далее — Ответчик) был заключен договор аренды №____ (далее — Договор), в соответствии с которым в аренду было передано _____________ (наименование и описание арендуемого имущества). Срок действия Договора истек «__» _____ 20__ г. Имущество было возвращено Ответчику «__» ____ 20__ г. по акту приема-передачи. 

В период действия договора Истцом за свой счет и с согласия ответчика были выполнены следующие работы: _______________________. Общая стоимость указанных работ составляет ___________ (__________) руб. Общая стоимость использованных материалов составляет _______________ (___________) руб. Итого общая стоимость произведенных в период действия договора неотделимых улучшений составляет ___________________ (_________________) руб., что подтверждается следующими документами: ___________________________.

В соответствии с п. 2 ст. 594 ГК в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

«__» _________ 20__ г. в адрес Ответчика было направлено письмо (исх. №___) с требованием о возмещении стоимости произведенных неотделимых улучшений, которое осталось без ответа. 

«__» _________ 20__ г. в адрес Ответчика направлена Претензия (исх. №___) аналогичного содержания, ответ на которую также не был получен.

До настоящего времени возмещение стоимости неотделимых улучшений имущества не произведено.

В связи с тем, что Ответчик своевременно не возместил стоимость неотделимых улучшений имущества, Истец на основании ст. 366 ГК требует взыскать с Ответчика ________ (__________) руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (расчет прилагается).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 290, 295,366, п. 2 ст. 594 ГК, ч. 1 ст. 133, ст. 159, 160 ХПК,

ПРОСИМ:

Взыскать с Ответчика в пользу Истца:

1) стоимость неотделимых улучшений в размере ________ (________) руб.;

2) проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ___________ (________) руб.;

3) расходы по оплате государственной пошлины в размере ___________(________) руб.

ВСЕГО: ___________ (________) руб.

Что делать, если собственник арендованного имущества сменился до компенсации?

Поскольку арендуемое имущество до окончания срока договора может быть продано другому лицу, то возникает спорная ситуация, при которой первоначальный арендодатель согласовал арендатору производство неотделимых улучшений. В связи с этим встает вопрос: кто из арендодателей (первоначальный или новый) должен возместить арендатору понесенные им расходы?

Законодательство не содержит однозначного ответа на данный вопрос. По нашему мнению, ответов может быть два:

1. Если арендодатель продал арендуемое имущество по цене, включающей в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, последний вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость неотделимых улучшений с прежнего собственника. Здесь ключевое значение имеет то, оговаривалось ли наличие произведенных улучшений при продаже имущества, повлияло ли их наличие на цену в договоре купли-продажи.

2. Если при продаже имущества наличие неотделимых улучшений не увеличило стоимость объекта продажи, то при прекращении договора аренды арендатор вправе будет потребовать возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений с нового арендодателя, поскольку процедура производства неотделимых улучшений была соблюдена (согласие прежнего арендодателя было своевременно получено). 

Справочно.
Замена арендодателя оформляется, как правило, в виде дополнительного соглашения. Следовательно, посредством данного соглашения новый собственник становится стороной уже действующего договора. А значит, принимает на себя все права и обязанности, связанные с его исполнением.