Нормативное регулирование
В соответствии с п. 72 Правил электроснабжения, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.10.2011 № 1394 (далее — Правила электроснабжения), договоры электроснабжения с владельцем блок-станции между энергоснабжающей организацией (далее — ЭСО) и арендатором абонента не заключаются. Арендодатель заключает с арендатором договор о взаимоотношениях в части электроснабжения и производит расчеты с ЭСО за потребленную электрическую энергию.
Точно такие же положения установлены и для договоров теплоснабжения (п. 14 Правил пользования тепловой энергией, утвержденных постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 19.01.2006 № 9, далее — Правила теплоснабжения).
Справочно.
Абонент — потребитель электрической энергии (мощности), электрические сети и электроустановки которого присоединены к электрическим сетям ЭСО, заключивший с ЭСО договор электроснабжения (подп. 3.1 п. 3 Правил электроснабжения).
Субабонент — это потребитель, электроустановки которого непосредственно присоединены к электрическим сетям абонента (подп. 3.43 п. 3 Правил электроснабжения).
Конструкция договора
При определении взаимоотношений в части энергоснабжения арендодатель выступает в качестве абонента, а арендатор, в свою очередь, в качестве субабонента.
Согласно п. 68 Правил электроснабжения в договоре электроснабжения указываются данные о субабонентах и арендаторах, присоединенных к электрической сети абонента. Соответственно, отношения между арендатором и арендодателем аналогичны отношениям абонента и субабонента. Абонент в отношении субабонента является ЭСО (подп. 3.57 п. 3 Правил электроснабжения, ч. 2 п. 11 Правил теплоснабжения).
Справочно.
20 декабря 2019 г. вступают в силу новые Правила теплоснабжения (утв. постановлением Совета Министров от 11.09.2019 № 609), однако они содержат то же положение, что и действующие — договор электроснабжения с арендатором абонента не заключается.
Конструкция договора о взаимоотношениях в части энергоснабжения аналогична договору, который арендодатель заключает с ЭСО.
Стороны
Договор о взаимоотношениях в части электроснабжения (теплоснабжения) заключается между арендодателем (собственником недвижимости) и арендатором (ч. 3 п. 72 Правил электроснабжения, ч. 1 п. 14 Правил теплоснабжения). Законодательство не предусматривает выступления ЭСО в качестве стороны по данному договору.
Неоднозначным является вопрос о необходимости согласования условий договора с ЭСО, учитывая планируемую оплату арендатором коммунальных услуг. На практике условия договора согласовываются с ЭСО только в случае оплаты услуг арендатором напрямую через составление трехстороннего договора.
Субабоненты (то есть арендаторы) принимают долевое участие в возмещении затрат, связанных с эксплуатацией электрооборудования и электрических сетей абонента (п. 172 Правил электроснабжения).
Потери тепловой энергии в тепловых сетях абонента распределяются между ним и субабонентами пропорционально их доле потребления.
Расчет потерь в письменной форме прилагается к договору (ч. 2 п. 24 Правил теплоснабжения).
Оплата коммунальных услуг арендатором в соответствии с договором о взаимоотношениях в части электроснабжения может осуществляться как через возмещение затрат арендатору, так и через оплату напрямую ЭСО.
Справочно.
Возмещение затрат абоненту производится субабонентами (арендаторами) в соответствии с договором электроснабжения или соглашением сторон (п. 172 Правил электроснабжения).
Балансовая принадлежность
Расчет стоимости услуг, потребленных в отдельности арендатором и арендодателем, производится в соответствии с балансовым разграничением электросетей (теплосетей).
Разграничение электросетей (теплосетей) между арендодателем и арендатором оформляется актом разграничения балансовой принадлежности сетей и эксплуатационной ответственности сторон, выступающим приложением к договору. Составление акта позволит отделить ответственность арендодателя и арендатора в отношении порядка потребления и оплаты коммунальных услуг.
Справочно.
Граница балансовой принадлежности электросетей и граница эксплуатационной ответственности сторон фиксируются как в текстовой части акта, так и на однолинейной схеме электроснабжения абонента (субабонента), которая является неотъемлемой частью акта.
В силу подп. 3.5 п. 3 Правил электроснабжения данный акт составляется между абонентом и субабонентом и определяет:
— границы имущественного раздела сетей;
— границы раздела сетей согласно ответственности за их состояние и обслуживание.
Акт должен содержать как текстовую, так и графическую часть, в которой отражаются элементы электросетей абонента и субабонента с указанием их технических параметров и диспетчерских наименований.
Предмет договора
Предмет договора следует указывать по аналогии с прямым договором энергоснабжения между собственником и ЭСО, так как обязательства между арендодателем и арендатором точно такие же, как у абонента (в нашем случае — собственника/арендодателя недвижимости) с ЭСО.
Справочно.
По договору электроснабжения ЭСО обязуется подавать абоненту электрическую энергию, а абонент обязуется ее оплачивать (подп. 3.23 п. 3 Правил электроснабжения).
Следовательно, соглашение о взаимоотношениях в части энергоснабжения по своей правовой природе является отдельным договором, устанавливающим самостоятельные права и обязанности для арендодателя и арендатора, и в этом качестве не является ни уступкой права требования, ни переводом долга.
Предмет договора можно сформулировать следующим образом:
«Абонент обязуется подавать Субабоненту электроэнергию (теплоэнергию) через электрические сети, присоединенные к электроустановкам Субабонента, а Субабонент обязуется принять и своевременно оплатить потребленную электроэнергию (теплоэнергию)».
Порядок оплаты
Субабонент вправе по согласованию с абонентом и ЭСО производить оплату потребленной энергии на текущий счет ЭСО абонента при наличии у него средств расчетного учета, обеспечивающих расчеты по соответствующим тарифам (п. 73 Правил электроснабжения).
В законодательстве не уточняется, каким образом должны быть оформлены отношения между субабонентом (то есть арендатором) и ЭСО в такой ситуации.
Полагаем, что указание на необходимость согласования оплаты как с абонентом, так и с ЭСО предусматривает урегулирование вопросов оплаты со всеми сторонами:
1) путем заключения трехстороннего договора о взаимоотношениях. Арендатор законодательно не уполномочен заключать договоры энергоснабжения напрямую с ЭСО, то есть не может выступать в качестве непосредственного абонента. При заключении трехстороннего договора и ЭСО, и арендатор выступят его сторонами. Однако ЭСО установит отношения по подаче электроэнергии только с арендодателем как абонентом, что не нарушает положения о заключении договоров энергоснабжения с собственником недвижимости.
Пример формулировки:
«Энергоснабжающая организация обязуется подавать Абоненту, а Абонент — Субабоненту электроэнергию через присоединенную сеть, а Абонент и Субабонент соответственно обязуются оплачивать энергоснабжающей организации принятую электроэнергию, а также соблюдать режим потребления электроэнергии».
2) посредством заключения соглашения о возложении исполнения обязательства на арендатора в части оплаты.
На основании п. 1 ст. 294 ГК исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо.
Справочно.
В случае возложения исполнения обязательства на третье лицо кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
При оформлении отношений по оплате коммунальных услуг арендатором указанным способом необходимо заключить соглашение о возложении исполнения обязательства по оплате и проставить на нем согласие ЭСО для соответствия п. 73 Правил электроснабжения о согласовании порядка оплаты.
В то же время Правила теплоснабжения не требуют согласования с ЭСО порядка оплаты арендатором напрямую. Субабонент вправе производить такую оплату по согласованию с абонентом (ч. 2 п. 15 Правил теплоснабжения).
Тем не менее рекомендуем оформлять такие отношения по аналогии с изложенным в отношении потребления электроснабжения, чтобы избежать применения ЭСО санкций в связи с неполной оплатой коммунальных услуг арендодателем.
Пример формулировки:
«Должник возлагает на Третье лицо исполнение обязательств перед [наименование энергоснабжающей организации] по договору от "___" ___________ 20__ г. № ______________ на сумму _______________________________________ белорусских рублей, а Третье лицо обязуется произвести исполнение указанных обязательств Должника».
Внесение изменений в договор между арендодателем и ЭСО
Следует помнить, что даже при заключении договора о взаимодействии в части электроснабжения необходимо внести изменения в договор с ЭСО.
Так, в течение 10 календарных дней со дня вступления в силу договора аренды арендодатель обязан письменно сообщить ЭСО наименование организации-арендатора, характер ее деятельности, сроки аренды и другие сведения, необходимые для внесения дополнений и изменений в договор электроснабжения. Помимо перечисленных сведений в договор должна быть внесена информация о присоединенной мощности абонента, а также указаны типы средств расчетного учета электрической энергии и мощности, тарифы по оплате услуг (п. 68 Правил электроснабжения, пп. 11, 14 Правил теплоснабжения).
Считаем целесообразным включить в договор о взаимодействии ссылку на заключенный договор аренды и ограничить обязательства сторон в отношении электроэнергии (теплоэнергии) исполнением обязательств по договору аренды, в том числе сроком его действия.
