Договор о взаимоотношениях в части энергоснабжения с арендатором

Нередко при заключении договоров аренды или лизинга в отношении капитального строения арендодатель желает минимизировать собственные обязательства. Одним из способов такой минимизации является передача арендатору обязанности по возмещению расходов в части энергоснабжения.

Некоторые виды договоров на коммунальное обслуживание, например, электро- и теплоснабжения, могут быть заключены только с собственником недвижимости (арендодателем), несмотря на то что последний даже физически может не пользоваться объектом или не видеть его (например, лизингодатель). В таком случае между собственником и арендодателем заключается договор о взаимоотношениях в части энергоснабжения, в котором определяется, как будут оплачиваться коммунальные платежи.

Рассмотрим, как стороны могут его оформить.

Твардовский Виталий

Адвокат Минской областной коллегии адвокатов, лидер направления «Информационные технологии» SBH Law Offices

Логвинович Екатерина

Юрист общества с ограниченной ответственностью «Сысуев, Бондарь и партнеры»

5161 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Нормативное регулирование

В соответствии с п. 72 Правил электроснабжения, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.10.2011 № 1394 (далее — Правила электроснабжения), договоры электроснабжения с владельцем блок-станции между энергоснабжающей организацией (далее — ЭСО) и арендатором абонента не заключаются. Арендодатель заключает с арендатором договор о взаимоотношениях в части электроснабжения и производит расчеты с ЭСО за потребленную электрическую энергию.

Точно такие же положения установлены и для договоров теплоснабжения (п. 14 Правил пользования тепловой энергией, утвержденных постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 19.01.2006 № 9, далее — Правила теплоснабжения).

Справочно.
Абонент — потребитель электрической энергии (мощности), электрические сети и электроустановки которого присоединены к электрическим сетям ЭСО, заключивший с ЭСО договор электроснабжения (подп. 3.1 п. 3 Правил электроснабжения).
Субабонент — это потребитель, электроустановки которого непосредственно присоединены к электрическим сетям абонента (подп. 3.43 п. 3 Правил электроснабжения).

Конструкция договора

При определении взаимоотношений в части энергоснабжения арендодатель выступает в качестве абонента, а арендатор, в свою очередь, в качестве субабонента.

Согласно п. 68 Правил электроснабжения в договоре электроснабжения указываются данные о субабонентах и арендаторах, присоединенных к электрической сети абонента. Соответственно, отношения между арендатором и арендодателем аналогичны отношениям абонента и субабонента. Абонент в отношении субабонента является ЭСО (подп. 3.57 п. 3 Правил электроснабжения, ч. 2 п. 11 Правил теплоснабжения).

Справочно.
20 декабря 2019 г. вступают в силу новые Правила теплоснабжения (утв. постановлением Совета Министров от 11.09.2019 № 609), однако они содержат то же положение, что и действующие — договор электроснабжения с арендатором абонента не заключается.

Конструкция договора о взаимоотношениях в части энергоснабжения аналогична договору, который арендодатель заключает с ЭСО.

Стороны 

Договор о взаимоотношениях в части электроснабжения (теплоснабжения) заключается между арендодателем (собственником недвижимости) и арендатором (ч. 3 п. 72 Правил электроснабжения, ч. 1 п. 14 Правил теплоснабжения). Законодательство не предусматривает выступления ЭСО в качестве стороны по данному договору.

Неоднозначным является вопрос о необходимости согласования условий договора с ЭСО, учитывая планируемую оплату арендатором коммунальных услуг. На практике условия договора согласовываются с ЭСО только в случае оплаты услуг арендатором напрямую через составление трехстороннего договора.

Субабоненты (то есть арендаторы) принимают долевое участие в возмещении затрат, связанных с эксплуатацией электрооборудования и электрических сетей абонента (п. 172 Правил электроснабжения).

Потери тепловой энергии в тепловых сетях абонента распределяются между ним и субабонентами пропорционально их доле потребления.

Расчет потерь в письменной форме прилагается к договору (ч. 2 п. 24 Правил теплоснабжения).

Оплата коммунальных услуг арендатором в соответствии с договором о взаимоотношениях в части электроснабжения может осуществляться как через возмещение затрат арендатору, так и через оплату напрямую ЭСО.

Справочно.
Возмещение затрат абоненту производится субабонентами (арендаторами) в соответствии с договором электроснабжения или соглашением сторон (п. 172 Правил электроснабжения).

Балансовая принадлежность

Расчет стоимости услуг, потребленных в отдельности арендатором и арендодателем, производится в соответствии с балансовым разграничением электросетей (теплосетей).

Разграничение электросетей (теплосетей) между арендодателем и арендатором оформляется актом разграничения балансовой принадлежности сетей и эксплуатационной ответственности сторон, выступающим приложением к договору. Составление акта позволит отделить ответственность арендодателя и арендатора в отношении порядка потребления и оплаты коммунальных услуг.

Справочно.
Граница балансовой принадлежности электросетей и граница эксплуатационной ответственности сторон фиксируются как в текстовой части акта, так и на однолинейной схеме электроснабжения абонента (субабонента), которая является неотъемлемой частью акта.

В силу подп. 3.5 п. 3 Правил электроснабжения данный акт составляется между абонентом и субабонентом и определяет:

— границы имущественного раздела сетей;

— границы раздела сетей согласно ответственности за их состояние и обслуживание.

Акт должен содержать как текстовую, так и графическую часть, в которой отражаются элементы электросетей абонента и субабонента с указанием их технических параметров и диспетчерских наименований.

Предмет договора

Предмет договора следует указывать по аналогии с прямым договором энергоснабжения между собственником и ЭСО, так как обязательства между арендодателем и арендатором точно такие же, как у абонента (в нашем случае — собственника/арендодателя недвижимости) с ЭСО.

Справочно.
По договору электроснабжения ЭСО обязуется подавать абоненту электрическую энергию, а абонент обязуется ее оплачивать (подп. 3.23 п. 3 Правил электроснабжения).

Следовательно, соглашение о взаимоотношениях в части энергоснабжения по своей правовой природе является отдельным договором, устанавливающим самостоятельные права и обязанности для арендодателя и арендатора, и в этом качестве не является ни уступкой права требования, ни переводом долга.

Предмет договора можно сформулировать следующим образом:

«Абонент обязуется подавать Субабоненту электроэнергию (теплоэнергию) через электрические сети, присоединенные к электроустановкам Субабонента, а Субабонент обязуется принять и своевременно оплатить потребленную электроэнергию (теплоэнергию)».

Порядок оплаты

Субабонент вправе по согласованию с абонентом и ЭСО производить оплату потребленной энергии на текущий счет ЭСО абонента при наличии у него средств расчетного учета, обеспечивающих расчеты по соответствующим тарифам (п. 73 Правил электроснабжения).

В законодательстве не уточняется, каким образом должны быть оформлены отношения между субабонентом (то есть арендатором) и ЭСО в такой ситуации.

Полагаем, что указание на необходимость согласования оплаты как с абонентом, так и с ЭСО предусматривает урегулирование вопросов оплаты со всеми сторонами:

1) путем заключения трехстороннего договора о взаимоотношениях. Арендатор законодательно не уполномочен заключать договоры энергоснабжения напрямую с ЭСО, то есть не может выступать в качестве непосредственного абонента. При заключении трехстороннего договора и ЭСО, и арендатор выступят его сторонами. Однако ЭСО установит отношения по подаче электроэнергии только с арендодателем как абонентом, что не нарушает положения о заключении договоров энергоснабжения с собственником недвижимости.

Пример формулировки:

«Энергоснабжающая организация обязуется подавать Абоненту, а Абонент — Субабоненту электроэнергию через присоединенную сеть, а Абонент и Субабонент соответственно обязуются оплачивать энергоснабжающей организации принятую электроэнергию, а также соблюдать режим потребления электроэнергии».

2) посредством заключения соглашения о возложении исполнения обязательства на арендатора в части оплаты.

На основании п. 1 ст. 294 ГК исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо.

Справочно.
В случае возложения исполнения обязательства на третье лицо кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

При оформлении отношений по оплате коммунальных услуг арендатором указанным способом необходимо заключить соглашение о возложении исполнения обязательства по оплате и проставить на нем согласие ЭСО для соответствия п. 73 Правил электроснабжения о согласовании порядка оплаты.

В то же время Правила теплоснабжения не требуют согласования с ЭСО порядка оплаты арендатором напрямую. Субабонент вправе производить такую оплату по согласованию с абонентом (ч. 2 п. 15 Правил теплоснабжения).

Тем не менее рекомендуем оформлять такие отношения по аналогии с изложенным в отношении потребления электроснабжения, чтобы  избежать применения ЭСО санкций в связи с неполной оплатой коммунальных услуг арендодателем.

Пример формулировки:
«Должник возлагает на Третье лицо исполнение обязательств перед [наименование энергоснабжающей организации] по договору от "___" ___________ 20__ г. № ______________ на сумму _______________________________________ белорусских рублей, а Третье лицо обязуется произвести исполнение указанных обязательств Должника».

Внесение изменений в договор между арендодателем и ЭСО

Следует помнить, что даже при заключении договора о взаимодействии в части электроснабжения необходимо внести изменения в договор с ЭСО.

Так, в течение 10 календарных дней со дня вступления в силу договора аренды арендодатель обязан письменно сообщить ЭСО наименование организации-арендатора, характер ее деятельности, сроки аренды и другие сведения, необходимые для внесения дополнений и изменений в договор электроснабжения. Помимо перечисленных сведений в договор должна быть внесена информация о присоединенной мощности абонента, а также указаны типы средств расчетного учета электрической энергии и мощности, тарифы по оплате услуг (п. 68 Правил электроснабжения, пп. 11, 14 Правил теплоснабжения).

Считаем целесообразным включить в договор о взаимодействии ссылку на заключенный договор аренды и ограничить обязательства сторон в отношении электроэнергии (теплоэнергии) исполнением обязательств по договору аренды, в том числе сроком его действия.

5161 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме
• • •
Привлекать или не привлекать? Такой выбор предстоит нанимателю, выявившему дисциплинарный проступок работника. Если нарушение несерьезное и не хочется портить с работник...
Трудовые споры и привлечение работника к ответственности