Аренда недвижимости в вопросах и ответах (часть 2)

Вопрос: Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма жилых и нежилых помещений, машино-мест» (далее — Указ № 497) договоры аренды нежилых помещений, в которых арендодателем является физическое лицо, подлежат регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе.

Какие последствия для арендатора может иметь невыполнение требования о регистрации договора? Может ли быть договор аренды признан ничтожным как не соответствующий требованиям законодательства?

Ответ: В случаях, когда такая регистрация необходима, договор аренды следует считать незаключенным.

Пояснение: 

Правовая природа регистрации договора аренды в местном исполнительном и распорядительном органе. Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ГК и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, если иное не установлено законодательными актами (п. 1 ст. 165 ГК).

Согласно подп. 1.2 п. 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» договоры аренды недвижимого имущества <…> независимо от срока аренды <…> не подлежат государственной регистрации. Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами.

При этом действительно в силу подп. 1.6 п. 1 Указа № 497 физические лица, для которых осуществляемая в соответствии с законодательством деятельность по сдаче в аренду (субаренду), наем жилых и/или нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь, не является предпринимательской, обязаны до установленного в договоре аренды (субаренды), найма жилого и/или нежилого помещения, машино-места срока фактического предоставления таких помещений, машино-мест в аренду (субаренду), наем зарегистрировать такой договор в местном исполнительном и распорядительном органе. Исключение из этого правила прямо предусмотрено только для случаев, когда предметом договора является предоставление принадлежащих физическим лицам на праве собственности жилых помещений, садовых домиков, дач для краткосрочного проживания иным гражданам.

Предусмотренная Указом № 497 регистрация договоров аренды является иным (самостоятельным) видом (административной) регистрации, чем государственная регистрация, предусмотренная ГК  (как минимум в силу различий терминологии «регистрация» и «государственная регистрация», а также различных регистрирующих субъектов — местного исполнительного и распорядительного органа (исполкома) и организации по государственной регистрации (БТИ)). Необходимость наличия такой регистрации обусловлена не гражданско-правовыми обстоятельствами, а во многом необходимостью наличия инструмента контроля полноты получения налоговых поступлений от физических лиц, которые не являются ИП. 

Соответственно, последствия несоблюдения государственной регистрации сделок неприменимы к последствиям несоблюдения процедуры регистрации договоров аренды недвижимости, которая предусмотрена Указом № 497.

Сфера применения Указа № 497.Подпункт 1.6 п. 1 Указа № 497 в качестве объектов аренды, при которых необходимо регистрировать договоры аренды (при условии, что арендодателем выступает физическое лицо, не являющееся ИП), называет находящиеся на территории Республики Беларусь:

— жилые помещения;

— нежилые помещения;

— машино-места.

Из действующей редакции Указа № 497 прямо не следует, что его нормы распространяются только на отношения, складывающиеся в жилых домах (жилой недвижимости).

Тем не менее обратим внимание на следующее.

Регистрация договора аренды (субаренды) нежилого помещения является административной процедурой и предусмотрена подп. 1.14 п. 1 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики  Беларусь от 26.04.2010 № 200.

Административная процедура 1.14 находится в главе 1 Перечня административных процедур «Жилищные правоотношения».

Таким образом, полагаем, что регистрация договоров аренды нежилых помещений в рамках Указа № 497, где арендодателем выступает физическое лицо, не являющееся ИП, применима только для случаев, когда такие нежилые помещения находятся в жилых домах (являются их частью). 

Последствия несоблюдения регистрации договоров аренды недвижимости. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» утверждена в том числе форма договора аренды (субаренды) нежилых помещений.

Согласно п. 14 данной формы соответствующий договор:

1) подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе и считается заключенным с даты такой регистрации;

2) является основанием для возникновения права владения и пользования нежилым помещением с даты регистрации договора.

В силу п. 1 ст. 392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.

При этом договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 402 ГК). Существенными являются:

1) условия о предмете договора;

2) условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида;

3) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Условие об обязательной регистрации договора аренды недвижимости в местном исполнительном и распорядительном органе (когда это требуется), полагаем, следует считать условием, которое названо в законодательстве как существенное, необходимое или обязательное для договора данного вида. 

Соответственно, несоблюдение регистрации делает такой подписанный, но незарегистрированный договор незаключенным.

При этом:

1) несоблюдение требования о регистрации такого договора не освобождает физическое лицо от обязанности уплаты налогов в соответствии с законодательством (подп. 1.7 п. 1 Указа № 497);

2) денежные средства, перечисленные арендатором по незаключенному  договору аренды, являются согласно п. 1 ст. 585 ГК платой за фактическое пользование имуществом и возврату арендатору в качестве исполненного по недействительному или незаключенному договору аренды не подлежат. 

Справочно.
При применении последствий незаключенного договора аренды, когда одна из сторон получила денежные средства в виде платы за пользование имуществом, а другая — имущество в пользование, следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон (п. 18 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1).

Что касается вопроса о признании незаключенного договора недействительным (в том числе ничтожным как сделки, не соответствующей требованиям законодательства), то это невозможно, поскольку по факту отсутствует сам договор как таковой.

Вопрос: Как понудить арендодателя принять помещение из аренды? Возможно ли в судебном порядке установить факт прекращения договора аренды в связи с односторонним отказом арендатора от договора? Какое требование заявлять?

Ответ: Возможны два варианта фиксации прекращения арендных отношений: внесудебный и судебный. 

Рекомендуем начинать с внесудебного варианта, поскольку арендатор не обязан добиваться обязательной приемки помещения арендодателем по двустороннему акту при необоснованном уклонении последнего от его подписания. 

В то же время при недобросовестном поведении арендодателя арендатор будет вынужден обратиться за судебной защитой своих прав. Арендатор вправе заявлять как самостоятельные требования о понуждении арендодателя к принятию имущества, так и иные, в ходе рассмотрения которых факт расторжения договора может быть установлен судом (например, требования о взыскании обеспечительных платежей, уплаченных арендатором по договору аренды). 

Пояснение: Природа арендных отношений подразумевает под собой отношения возмездного характера (ст. 577 ГК).

Пока арендатор фактически пользуется и/или обязан пользоваться арендованным имуществом, он обязан вносить арендную плату.

Как только арендатор обоснованно прекратил пользование имуществом, предпринял разумные и требуемые договором или законодательством меры по возврату объекта аренды арендодателю, основания для начисления арендной платы должны прекращаться вне зависимости от недобросовестного поведения арендодателя. 

Согласно п. 38 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 если будет установлено совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, и подтвержденное надлежащими доказательствами несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, то в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано.

В этой связи арендатор при обоснованном прекращении арендных отношений обязан как минимум исполнить следующие обязательства до даты прекращения договора и обеспечить наличие доказательств об их исполнении:

1) освободить объект аренды от своего имущества (как одно из подтверждений факта прекращения пользования помещением);

2) привести объект в состояние, требуемое договором (ст. 593 ГК);

3) выполнить требуемые обязательства по возврату объекта аренды арендодателю (в том числе по составлению и подписанию документа о передаче объекта аренды на условиях, предусмотренных договором (п. 2 ст. 626 ГК)).

Важно.
Если арендатор не освободил арендуемое помещение к планируемой дате расторжения договора аренды и/или не привел его в требуемое состояние, а ограничился только направлением акта, с арендатора может быть взыскана арендная плата до момента фактического освобождения помещения и/или до приведения помещения в требуемое состояние.

При необоснованном уклонении арендодателя от исполнения обязательств по приемке объекта аренды от арендатора доказательствами совершения арендатором требуемых действий могут являться в том числе:

• составление акта возврата объекта в одностороннем порядке с последующим его направлением арендодателю (например, письмом с описью вложения). Для минимизации будущих споров рекомендуем приложить к акту доказательства извещения арендодателя о процедуре возврата помещения, детально описать в акте состояние объекта на дату возврата, а также приложить актуальные фотографии объекта. Рекомендуем также привлечь (независимых) третьих лиц для составления такого акта (например, обслуживающую организацию);

• передача ключей и иных вещей от объекта аренды третьему лицу (например,  на ответственное хранение) или арендодателю. В случае оснащения объекта системами дистанционной охраны доказательствами неиспользования объекта арендатором могут являться и сведения о нахождении объекта в непрерывном режиме нахождения под охраной после составления арендатором (одностороннего) акта возврата объекта аренды.

Важно.
Если арендодатель отказывается от приемки объекта аренды ввиду его недостатков, арендатор может дополнительно заказать проведение технического обследования объекта и приложить заключение специалистов (экспертов) по результатам такого обследования к одностороннему акту.

Также арендатор может предложить арендодателю подписать акт возврата объекта с оговорками, в рамках которых стороны могут урегулировать порядок разрешения спорной ситуации (например, путем проведения дополнительных обследований/экспертиз после подписания акта с различными вариантами последствий).

Однако недобросовестный арендодатель может злоупотреблять правами не только путем заявления требований к арендатору, но и обращаться за совершением исполнительной надписи для принудительного взыскания арендной платы после даты расторжения договора (в силу одностороннего отказа арендатора от исполнения договора). Поэтому рекомендуем арендатору также направить письменное уведомление арендодателю о недопустимости таких действий и обозначить, что имеется спор о праве и арендодатель не должен решать эти вопросы через инструмент исполнительной надписи, подать нотариусу заявление об отложении совершения исполнительной надписи (в связи с намерением обратиться в суд для оспаривания права взыскателя на взыскание).

Если исполнительная надпись о взыскании задолженности по арендной плате все-таки совершена, арендатор вправе обратиться в суд с иском о признании исполнительного документа не подлежащим исполнению и в рамках судебного разбирательства заявить ходатайство о применении судом обеспечительной меры в виде приостановления взыскания по оспариваемому исполнительному документу (абз. 7 ч. 1 ст. 116 ХПК).