Арендодатель увеличил ставку арендной платы в 5 раз: правомерно ли это?

Выводы суда: несогласие арендатора с изменением размера арендной платы и выезд из арендуемого помещения не влекут освобождение от обязанности вносить арендные платежи.

Обстоятельства дела

По договору аренды арендодатель передал в срочное возмездное владение и пользование арендатору объект недвижимого имущества (далее — объект аренды) сроком на один год.

Сторонами была согласована ставка арендной платы в размере 6 евро за 1 кв. м арендуемого помещения в месяц. Общая сумма арендной платы за объект аренды составила в месяц около 360 евро по курсу белорусского рубля к евро, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день оплаты.

Согласно договору аренды размер и (или) ставка арендной платы могут изменяться арендодателем в одностороннем порядке путем направления арендодателем арендатору соответствующего письменного уведомления. В таком случае размер и (или) ставка арендной платы признаются измененными по истечении 10 календарных дней с момента отправки арендодателем соответствующего уведомления арендатору, если более поздний срок не указан в данном уведомлении.

Справочно.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст.  401 ГК).

Через 6 месяцев после передачи объекта аренды арендодатель решил воспользоваться таким правом и направил арендатору письмо о том, что стоимость 1 кв. м арендуемого помещения с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором отправлено это уведомление, составит 30 евро.

Арендатор не согласился с подобным увеличением арендной платы, посчитал его необоснованным и кабальным, в связи с чем уведомил арендодателя  о расторжении договора аренды с той же даты, с которой арендодатель изменял ставку арендной платы. Заказной корреспонденцией арендатор отправил арендодателю акты приема-передачи объекта аренды, а также выслал ключи и освободил помещение.

Арендодатель в ответ на уведомление арендатора о расторжении договора письменно сообщил арендатору об отсутствии правовых оснований для одностороннего отказа от договора и дополнительно пояснил, что договор аренды действует на прежних условиях, а арендатор обязан выполнять обязанности, предусмотренные данным договором.

Поскольку арендатор в течение двух месяцев не оплачивал арендную плату, арендодатель обратился к нотариусу за получением исполнительной надписи для взыскания образовавшейся задолженности по арендной плате, рассчитанной по увеличенной в 5 раз ставке.

Арендатор подал в суд иск о признании не подлежащей исполнению исполнительной надписи нотариуса.

Позиция истца

В соответствии с условиями договора аренды изменения и дополнения к договору совершаются в письменной форме по соглашению сторон и подписываются с каждой стороны уполномоченными представителями.

Поскольку пунктом договора аренды, регламентирующим размер арендной платы, установлен размер ставки арендной платы за 1 кв. м и конкретная сумма арендной платы в месяц, изменение положений данного пункта возможно только в письменной форме по соглашению сторон. Следовательно, условие об одностороннем изменении арендной платы сторонами не согласовано.

В п. 1 ст. 422 ГК закреплено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное. Сторонами не было достигнуто соглашение об изменении договора в части увеличения ставки арендной платы в порядке, установленном указанной нормой.

Пунктом 20 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление № 1) предусмотрено, что обязанность арендатора уплачивать арендную плату и право арендодателя на взимание арендных платежей возникает с момента фактической передачи объекта аренды и прекращается после возврата (освобождения) имущества.

Позиция ответчика

Договор аренды был заключен сторонами без протокола разногласий. Это означает, что арендатор мог и должен был знать о последствиях включенных в договор пунктов, а также имел возможность исключить те условия, которые не соответствовали его интересам.

Предпринимательская деятельность — это самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность (ст. 1 ГК). Подписывая договор аренды на указанных условиях, арендатор принял на себя риск, связанный с возможным увеличением арендной платы.

Довод арендатора о расторжении договора не обоснован, поскольку согласно условиям договора аренды у арендатора отсутствует право на односторонний отказ от исполнения договора.

Статьей 291 ГК определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.

В связи с этим отправка акта приема-передачи арендуемого помещения, подписанного со стороны арендатора, высылка ключей в адрес арендодателя и освобождение помещения не могут являться основанием для расторжения договора аренды и освобождения арендатора от внесения арендных платежей.

Таким образом, договор аренды не расторгнут ни по соглашению сторон, ни по требованию арендатора по решению суда на основании п. 2 ст. 420 ГК, ни путем одностороннего отказа от исполнения договора, поскольку такое право отсутствует у арендатора; договор не прекращен по истечении срока его действия.

Основанием для оплаты арендной платы является заключенный договор аренды. Имущество было передано арендатору по акту приема-передачи. Возврат (освобождение) имущества также должен быть произведен в надлежащем порядке путем подписания акта обеими сторонами.

Исходя из п. 39 постановления № 1 юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

Факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу.

Согласно ч. 3 п. 38 постановления № 1 если судом будет установлено совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, и подтвержденное надлежащими доказательствами несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, то есть уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды (п. 3 ст. 376, ст. 377, п. 1 ст. 626 ГК), то в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано.

В данном случае договор аренды не прекращен.

Учитывая изложенное, арендодатель просил суд отказать арендатору в признании исполнительной надписи не подлежащей исполнению.

Решение суда первой инстанции

Суд удовлетворил исковые требования арендатора, приняв во внимание тот факт, что арендная плата является платой за фактическое пользование арендованным имуществом, а арендатор с даты расторжения договора не находится на спорных площадях, принял все необходимые меры по передаче арендованных помещений арендодателю, уплатил арендную плату и коммунальные платежи до даты освобождения объекта аренды по ставке, действовавшей на момент заключения договора; арендодатель же, в свою очередь, уклоняется от приемки спорных помещений.

При этом суд счел обоснованной позицию арендатора о том, что увеличение ставки арендной платы в 5 раз с 6 евро до 30 евро за 1 кв. м является безосновательным и кабальным, поскольку арендодателем не было представлено экономического обоснования целесообразности и соразмерности такого повышения.

Вместе с тем суд посчитал несостоятельным довод арендатора о том, что в соответствии с договором аренды арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять размер и (или) ставку арендной платы, что ее изменение возможно только в письменной форме по соглашению сторон. Суд указал, что если условиями договора предусмотрено изменение арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке посредством уведомления, то отсутствует необходимость заключения дополнительного соглашения применительно к п. 1 ст. 420 и п. 3 ст. 585 ГК. В таком случае направление уведомления об изменении размера арендной платы является обязанностью арендодателя.

Суд также указал, что направление арендатором арендодателю уведомления о расторжении договора после получения письма об изменении ставки арендной платы не влечет расторжения договора аренды, поскольку данным договором стороны не согласовали возможность одностороннего отказа арендатора от его исполнения.

Позиция суда апелляционной инстанции

Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было отменено, требования истца удовлетворены частично на основании следующего.

Направив арендатору уведомление об увеличении ставки арендной платы, арендодатель реализовал право, предоставленное ему договором аренды.

Вместе с тем сторонами в нарушение условия договора аренды о порядке его изменения и дополнения не внесены изменения в договор в письменной форме, и, соответственно, соглашение сторон по ставке арендной платы не достигнуто.

При этом апелляционная инстанция с учетом второго письма арендодателя (в ответ на уведомление арендатора о расторжении договора), в котором арендодатель указал, что договор аренды действует на прежних условиях, а арендатор должен выполнять обязанности, предусмотренные договором, пришла к выводу, что договор аренды является действующим по определенному в нем сроку с арендной платой, установленной согласно договору аренды.

Исходя из совокупности всех обстоятельств дела, условий договора, пояснений сторон, апелляционная инстанция посчитала обоснованным довод арендодателя о том, что в отсутствие согласованного в договоре условия односторонний отказ арендатора от договора аренды безоснователен, в связи с чем договор является действующим в спорный период на первоначальных условиях.
Таким образом, исполнительная надпись не подлежит исполнению в части взыскания с арендатора арендной платы в увеличенном размере.

Позиция суда кассационной инстанции

Суд кассационной инстанции, принимая во внимание положения ст. 392, 401, 291 ГК, а также исходя из того, что при осуществлении своих гражданских прав субъекты гражданских правоотношений равны и должны действовать добросовестно и разумно, не допуская злоупотребления правами, посчитал постановление апелляционной инстанции обоснованным, справедливым и не противоречащим законодательству.

Таким образом, при грамотно сформулированных условиях договора аренды арендодатель вправе увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, а также взыскать ее с арендатора. В случае, если арендодатель представит экономическое обоснование целесообразности и соразмерности повышения арендной платы, оспорить его действия будет крайне проблематично.