Проблемы согласования сроков заключения основного договора аренды

Обстоятельства дела

ООО «А» (арендатор) и ООО «В» (арендодатель) заключили предварительный договор аренды нежилого помещения, по которому обязательство по заключению основного договора аренды было обеспечено задатком. ООО «А» перечислило сумму задатка на счет ООО «В». По условиям договора основной договор подлежал заключению в течение 30 календарных дней от даты государственной регистрации арендодателем права собственности на здание торгового центра при условии выполнения арендатором ряда обязательств, установленных предварительным договором. На момент рассмотрения дела основной договор аренды между ООО «А» и ООО «В» заключен не был, свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание торгового центра арендодателем получено не было, объект недвижимого имущества, подлежащий передаче в аренду, не был создан.

Позиция истца

В качестве обоснования заявленных требований ООО «А» указало на несогласованность условия предварительного договора о сроке заключения основного договора в силу его противоречия требованию п. 2 ст. 191 ГК о неизбежности наступления события, определяющего срок заключения основного договора, а также на истечение предусмотренного п. 4 ст. 399 ГК годичного срока на заключение основного договора аренды.

По мнению истца, из п. 2 ст. 191 ГК следует, что срок заключения основного договора аренды может определять не любое событие, а лишь то событие, которое удовлетворяет критерию неизбежности его наступления. Следовательно, если событие не обладает указанным качеством, то такое положение в договоре не может определять срок его исполнения в силу несоответствия требованиям ГК.

В таком случае условие предварительного договора о сроке заключения основного договора будет являться несогласованным и будет подлежать применению норма п. 4 ст. 399 ГК, согласно которой в ситуации, когда срок заключения основного договора в предварительном договоре не указан, основной договор должен быть заключен в течение одного года со дня заключения предварительного договора.

Поскольку к моменту обращения в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения срок в один год со дня заключения предварительного договора прошел, ни одна из сторон не обратилась к другой с предложением заключить основной договор аренды, обязательства сторон по заключению основного договора прекратились. И так как внесенным задатком обеспечивалось обязательство по заключению основного договора, после прекращения этого обязательства задаток подлежит возврату по правилам неосновательного обогащения.

Позиция ответчика

Предусмотренный в предварительном договоре срок заключения основного договора является согласованным, так как не противоречит законодательству и является реализацией принципа свободы договора, предусмотренного ГК. Часть 2 ст. 191 ГК не является императивной, а носит диспозитивный характер. Условия предварительного договора согласовывались совместно истцом и ответчиком на этапе переговоров.

На момент заключения предварительного договора у истца не возникало сомнений в законности условий договора, в частности, условия о сроке заключения основного договора.

Позиция суда первой инстанции

Суд в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав установленный в предварительном договоре срок заключения основного договора аренды согласованным. И поскольку на дату вынесения решения срок заключения основного договора не истек в связи с тем, что право собственности на здание торгового центра ответчиком не было зарегистрировано, суд сделал вывод об отсутствии оснований для возврата суммы задатка, так как обеспеченные задатком обязательства сторон по заключению основного договора не прекратились.

Позиция суда апелляционной инстанции

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил и удовлетворил исковые требования ООО «А» в полном объеме, посчитав ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что срок заключения основного договора аренды согласован и не истек. Суд апелляционной инстанции указал, что срок заключения основного договора аренды определен указанием на событие, которое напрямую зависит от воли и действий ответчика, так как государственная регистрация осуществляется на основании заявительного принципа. Кроме того, срок заключения основного договора аренды зависит от воли и действий истца, так как поставлен под условие выполнения арендатором ряда обязательств по предварительному договору. В связи с этим суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что указанные события не удовлетворяют критерию неизбежности, установленному п. 2 ст. 191 ГК, так как находятся в прямой зависимости от воли и действий сторон и могут не наступить.

Анализ судебной практики

Неизбежность события, предусмотренного п. 2 ст. 191 ГК, должна быть продиктована независимостью от воли и действий заинтересованных лиц, выступающих стороной сделки.

Критерии неизбежности события, путем указания на которое можно определять предусмотренные сделкой сроки, на законодательном уровне не закреплены. Вместе с тем такие критерии формулируются на доктринальном уровне и в практике экономических судов по конкретным судебным спорам, постепенно вырабатывая единый правоприменительный подход к толкованию п. 2 ст. 191 ГК.

Из анализа судебной практики следует вывод о том, что событие может рассматриваться как соответствующее п. 2 ст. 191 ГК в случае, если такое событие удовлетворяет одному из следующих условий:

— событие должно непременно и неотвратимо наступить;

— событие является неизбежным в силу прямого указания закона;

— событие является внешним по отношению к сторонам предварительного договора и не зависит напрямую от воли и действий сторон сделки.

Вместе с тем на сегодняшний день в практике не выработан единый устоявшийся подход к пониманию критериев неизбежности события, посредством указания на которое стороны определяют срок заключения основного договора.

В ряде случаев, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд констатирует, что срок заключения основного договора, определенный через указание на государственную регистрацию права собственности арендодателя на здание, является согласованным, о чем, в частности, могут свидетельствовать фактические действия сторон по добросовестному исполнению условий предварительного договора, совершаемые после истечения срока в один год, предусмотренного п. 4 ст. 399 ГК.

В отдельных случаях суды указывают, что если срок заключения основного договора определен через указание на ввод объекта в эксплуатацию, то этот срок является согласованным, поскольку ввод объекта в эксплуатацию напрямую не зависит от воли и действий сторон по договору и в данный процесс вовлечены также третьи лица, не заинтересованные в сделке.

Также на практике встречаются ситуации, когда событие, которое определено сторонами как срок заключения основного договора, к моменту подачи искового заявления арендатора наступило, но по разным причинам арендатор потерял экономический интерес к заключению основного договора аренды. В таких ситуациях суды также констатируют, что событие удовлетворяет критерию неизбежности наступления, поскольку на момент подачи искового заявления (или в процессе рассмотрения дела судом) такое событие наступило. Такой подход оправдан, поскольку позволяет исключить случаи злоупотребления правом со стороны арендатора.

В практике арбитражных судов Российской Федерации достаточно давно устоялся единообразный подход к пониманию критериев неизбежности события, определяющего срок заключения основного договора аренды. Указанный подход сформулирован в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а также подтверждается практикой арбитражных судов.

Справочно.
В практике РФ устоялся единообразный подход к пониманию критериев неизбежности события. См. определение ВАС РФ от 05.01.2011 по делу № ВАС-2352/11, определение ВАС РФ от 10.05.2011 по делу № ВАС-5436/11, постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.07.2011 по делу № А33-12833/2010, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.12.2013 по делу № А40-97884/12-77-975, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.04.2012 по делу № А23-2971/2011.

Согласно данному подходу срок заключения основного договора аренды не может устанавливаться указанием на момент исполнения обязанной стороной своей обязанности по договору, момент государственной регистрации права собственности арендодателя на объект недвижимого имущества, а также иные обстоятельства, наступление которых зависит от воли и действий сторон по сделке. Такие события не соответствуют закрепленному в ст. 190 ГК РФ критерию неизбежности, означающему независимость события от воли и действий сторон предварительного договора. Невыполнение требования ст. 190 ГК РФ не позволяет считать срок заключения основного договора аренды установленным. В таком случае обязательства сторон по заключению основного договора аренды в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ действуют в течение одного года с момента заключения предварительного договора аренды и с истечением указанного срока прекращаются.

При этом вне зависимости от того, какое обстоятельство определяет срок заключения основного договора аренды, если до момента вынесения решения по делу такое обстоятельство наступило, арбитражные суды РФ констатируют, что событие удовлетворяет требованию ст. 190 ГК РФ и срок является согласованным.