Изменение целевого назначения земельного участка: порядок и документы

Нормативное регулирование 

В большинстве случаев, когда субъекты прав на землю сталкиваются с необходимостью изменения целевого назначения земельных участков, процесс регулируется Положением о порядке изменения целевого назначения земельных участков, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.12.2011 № 1780 (далее – Положение).

Если изменение влечет перевод земель из одних категорий и вида в другие, то такая процедура регулируется Положением о порядке перевода земель из одних категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667.

В настоящей статье будут рассмотрены только ситуации, регулируемые Положением.

Справочно. 
Возможность изменения целевого назначения участка ограничивается рядом условий. Земельный участок должен соответствовать следующим признакам (часть первая п. 2 Положения):
1) границы участка установлены на местности с закреплением его поворотных точек межевыми знаками;
2) участок и права на него зарегистрированы в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, с получением землепользователем правоудостоверяющих документов на землю;
3) проведены работы по установлению фиксированной границы участка.

Правоудостоверяющими документами на землю являются:
1) до 01.02.2006  – государственный акт, удостоверение на право временного пользования, договор аренды;
2)после 01.02.2006  – свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации.

Порядок изменения целевого назначения земельного участка

Данный порядок един для всех видов вещных прав на земельные участки. Основанием для государственной регистрации изменения является решение местного исполкома, которому предшествует соответствующее обращение землепользователя. В случае, если участок предоставлен в аренду – также дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее произошедшее изменение целевого назначения.

В целом в порядке изменения целевого назначения земельного участка можно выделить следующие стадии:

1.  Обращение землепользователя в местный исполком с заявлением с приложением к нему документов, установленных законодательством.
2. Принятие исполкомом решения об изменении целевого назначения, выдача выписки из решения землепользователю, заключение дополнительного соглашения к договору аренды (в случае принадлежности участка на праве аренды).
3. Государственная регистрация изменения земельного участка в территориальной организации по государственной регистрации.

Какие нужны документы?

Для изменения целевого назначения земельного участка необходимо предоставить следующие документы:

1. Заявление.

В соответствии с частью второй п. 4 Положения в заявлении указывается кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), сведения о наличии либо отсутствии расположенных на данном участке объектов недвижимости, современное и намечаемое целевое назначение .

В заявлении об изменении целевого назначения земельного участка указывается его кадастровый номер, местоположение (адрес), сведения о наличии либо отсутствии расположенных на нем объектов недвижимости, современное и намечаемое целевое назначение.

Поскольку законодательными актами не установлена форма заявления, местные исполнительные комитеты могут самостоятельно устанавливать такие формы, применяемые для осуществления соответствующей административной процедуры.

Приведем форму заявления, используемую в г. Минске, с примером ее заполнения.

Образец заявления об изменении целевого назначения земельного участка 

Согласно части третьей п. 4 Положения,  если изменение целевого назначения земельного участка связано с  осуществлением строительной деятельности, в заявлении также указываются  планируемые параметры и технические характеристики объектов, планируемых  к возведению (этажность, площадь и др.), и инженерно-технического  оборудования (при необходимости получения технических условий на  инженерно-техническое обеспечение таких объектов.

Если изменение целевого назначения земельного участка связано с осуществлением строительной деятельности, в заявлении указываются планируемые параметры и технические характеристики объектов, планируемых к возведению (этажность, площадь и т.д.), и инженерно-технического оборудования технических условий на инженерно-техническое обеспечение таких объектов.

Таким образом, обращению за изменением назначения должно предшествовать завершение работы по получению разрешительной документации, определенной гл. 3 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223.

Справочно. 
В силу части второй п. 2 Положения не может быть изменено назначение участков, предоставленных:
1) для ведения личного подсобного хозяйства;
2) для строительства (строительства и обслуживания) капитальных строений (зданий, сооружений), до завершения их строительства;
3) гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечения 8 лет со дня государственной регистрации жилых домов, возведенных на таких земельных участках.

                                                                                                                                      2. Обоснование для изменения целевого назначения. 

К заявлению среди прочих документов должно быть приложено обоснование для изменения целевого назначения земельного участка. Практика применения названного требования в разных административно-территориальных единицах неоднородна: в ряде случаев исполнительные комитеты требуют предоставления обоснования в качестве отдельного документа, буквально трактуя норму части четвертой п. 4 Положения, устанавливающей перечень документов, прилагаемых к заявлению; в ряде случаев указание обоснования в тексте самого заявления рассматривается как надлежащее выполнение требований Положения.

Полагаем, что правильным является подход, при котором обоснование для изменения целевого назначения земельного участка предоставляется в виде отдельного документа.

Рекомендация:
Рекомендуем предоставлять обоснование для изменения целевого назначения земельного участка в виде отдельного документа.

В качестве формы обоснования может быть применена следующая.

Образец обоснования для изменения целевого назначения земельного участка 

             3. Письменное согласие третьих лиц на изменение 
                 целевого назначения земельного участка.

В абзаце восьмом части четвертой п. 4 Положения в качестве необходимого документа называется также письменное согласие арендаторов, залогодержателей, обладателей сервитутов и иных прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости, а в случае отсутствия такого согласия – копия постановления суда об изменении целевого назначения земельного участка.

Необходимо отметить, что, если требуется изменение целевого назначения участка, предоставленного в общее долевое право нескольких лиц для обслуживания и эксплуатации объекта недвижимости, являющегося объектом совместного домовладения, либо принадлежащего таким лицам на праве общей долевой собственности, либо для обслуживания и эксплуатации нескольких объектов недвижимости, в местный исполком следует представлять согласие всех соответствующих лиц, даже если изменение целевого назначения участка связано с действиями заинтересованного лица в отношении только своего объекта недвижимости.

При изменении целевого назначения земельного участка, находящегося в совместном пользовании, требуется согласие всех участников такого совместного пользования.

Например, земельный участок бывшей автобазы, на котором расположено 4 капитальных строения, принадлежащих разным лицам, в силу своей неделимости предоставлен им в равных долях, для эксплуатации и обслуживания зданий. Собственник одного из строений принимает решение реконструировать свое здание склада в здание станции диагностики грузовых автомобилей. В таком случае к его заявлению должно быть приложено письменное согласие каждого из оставшихся 3 участников общего долевого права или согласие всех названных лиц, оформленное в качестве единого документа, на изменение целевого назначения участка с «для эксплуатации и обслуживания зданий» на «для эксплуатации и обслуживания зданий по ул. Дедушкина, 13, 13 корп. 1, 13 корп. 2, реконструкции здания склада в здание станции диагностики грузовых автомобилей, его эксплуатации и обслуживания».

Также встречаются ситуации, когда по соглашению между участниками отношений по совместному домовладению землепользователем является один из участников отношений либо управляющая организация с возмещением собственниками такому лицу затрат по уплате земельного налога или арендной платы на земельный участок.

Например, в административном здании 20 помещений находится в собственности различных лиц. По соглашению, достигнутому между собственниками, ООО «Три апельсина» осуществляет обслуживание и эксплуатацию объекта совместного домовладения и является землепользователем. Для реконструкции автомобильной парковки с увеличением числа парковочных мест требуется изменение целевого назначения участка с «для обслуживания и эксплуатации административного здания» на «для обслуживания и эксплуатации административного здания, реконструкции автомобильной парковки административного здания, ее обслуживания и эксплуатации».

В таком случае землепользователю при обращении за разрешением на реконструкцию и связанное с этим изменение целевого назначения участка необходимо будет предоставить в исполком согласие собственников изолированных помещений .

Рекомендации:
1. Если изменение целевого назначения участка связано с осуществлением строительной деятельности, позаботьтесь о наличии всей необходимой разрешительной документации на строительство в соответствии с Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223.
2. Обоснование для изменения целевого назначения земельного участка рекомендуем представлять в виде отдельного документа. Это поможет избежать споров с государственными органами о наличии обоснования в случае, если такое обоснование содержится в заявлении.
3. Для участков, находящихся в общем долевом праве, территориальным органом архитектуры и градостроительства при подготовке разрешительной документации часто испрашивается согласие остальных землепользователей на осуществление заявителем строительной деятельности. С целью минимизации потерь времени на договорной процесс и подготовку документов стоит получать их согласие одновременно: на реконструкцию объекта и связанное с этим изменение целевого назначения земельного участка.