Экономическая концентрация: когда и как необходимо согласовывать аренду в МАРТ?

Рассмотрим актуальные вопросы правоприменительной практики на примере следующей ситуации.

Ситуация: резиденты планируют заключить договор аренды недвижимого имущества (капитального строения или изолированного помещения). Балансовая стоимость предмета договора превышает 20 % балансовой стоимости основных средств и нематериальных активов арендодателя.

Подлежит ли указанная сделка согласованию в МАРТ?

В силу подп. 1.9 п. 1 ст. 32 Закона согласованию с Министерством антимонопольного регулирования и торговли Республики Беларусь (далее — МАРТ, антимонопольный орган) подлежат сделки по приобретению имущества, относящегося к основным средствам, не только в собственность, но и во владение и пользование.

Заключение договора аренды предполагает передачу недвижимого имущества в пользование от одной организации другой. В связи с этим полагаем, что заключение договора аренды недвижимого имущества в описанной ситуации подлежит согласованию МАРТ как получение во владение и пользование имущества при наличии финансовых критериев, указанных в п. 1 ст. 34 Закона, а именно:

— балансовая стоимость активов арендатора или арендодателя, определенная на основании данных бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления заявления в МАРТ, превышает 200 000 БВ, или

— объем выручки от реализации товаров по итогам отчетного года, предшествующего году приобретения, превышает 400 000 БВ, либо

— арендодатель и (или) арендатор включен в Государственный реестр хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение на товарных рынках, или

— арендодатель и (или) арендатор включен в Государственный реестр субъектов естественных монополий.

Справочно.
Согласие антимонопольного органа на экономическую концентрацию нужно получить до совершения действия по экономической концентрации (п. 2 ст. 32 Закона).

Кто из сторон (арендодатель или арендатор) должен подавать документы для согласования сделки?

На сегодняшний день в Едином перечне административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее — Единый перечень), нет такой административной процедуры, как получение согласия антимонопольного органа на совершение сделки с имуществом коммерческих организаций.

Отсутствует также и подзаконный акт, регулирующий порядок согласования сделок с имуществом хозяйствующих субъектов. На практике для согласования сделок с имуществом коммерческих организаций по аналогии применяются положения п. 2.6 Единого перечня и Инструкции о порядке рассмотрения заявлений, документов и (или) сведений о даче согласия на совершение сделок с акциями (долями в уставных фондах) хозяйствующих субъектов, утвержденной постановлением Министерства антимонопольного регулирования и торговли Республики Беларусь от 03.01.2018 № 2 (далее — Инструкция).

Заявление исходит от заинтересованного лица.

Справочно.
Антимонопольный орган в течение 30 календарных дней со дня получения заявления принимает решение о согласии (отказе) на экономическую концентрацию (п. 5 ст. 33, п. 5 ст. 34 Закона).

Пункт 2 Инструкции определяет круг заинтересованных лиц, которые вправе обращаться за осуществлением административной процедуры, предусмотренной п. 2.6 Единого перечня. В том числе это:

— лица или одно из лиц, которые приобретают акции (доли в уставных фондах) хозяйствующего субъекта;

— лица или одно из лиц, акции (доли в уставных фондах) которых приобретаются;

— лица или одно из лиц, которые являются участниками лиц или одного из лиц, приобретающих акции (доли в уставных фондах) хозяйствующего субъекта;

— лица или одно из лиц, которые являются участниками лиц или одного из лиц, акции (доли в уставных фондах) которых приобретаются;

— лица, у которых акции (доли в уставных фондах) хозяйствующего субъекта находятся в доверительном управлении, хозяйственном ведении и (или) на ином законном основании.

Тем не менее, исходя из формулировок подп. 1.9 п. 1 ст. 32 Закона, объектом антимонопольного контроля является именно получение во владение и (или) пользование имущества. Поэтому более заинтересованной стороной в соблюдении процедуры является арендатор.

Таким образом, заявителем в процедуре согласования сделки с имуществом может выступать как арендодатель, так и арендатор.

Каковы правовые последствия несогласования указанной сделки? Кто будет нести за это ответственность?

Последствия неполучения согласия антимонопольного органа на совершение сделки предусмотрены п. 2 ст. 51 Закона. Так, неполучение согласия антимонопольного органа, если соответствующие сделки фактически были совершены и это привело к возникновению или усилению доминирующего положения хозяйствующего субъекта и (или) недопущению, ограничению или устранению конкуренции, является основанием для признания судом таких сделок недействительными по иску антимонопольного органа.

Статья 11.24 КоАП предусматривает административную ответственность в виде штрафа от 20 до 100 базовых величин за непредставление должностным лицом юридического лица антимонопольному органу информации (документов, объяснений), необходимой для осуществления антимонопольным органом своих функций.

Как быть, если арендодатель отказывается предоставлять арендатору необходимые для согласования договора аренды документы?

В антимонопольный орган должны быть предоставлены документы и сведения как в отношении арендатора, так и в отношении арендодателя. Для получения сведений об арендодателе арендатор может направить в его адрес письменный запрос с указанием необходимой информации, а также обоснованием необходимости ее представления.

Рекомендация.
Для получения сведений об арендодателе рекомендуем арендатору направлять в его адрес запрос с указанием необходимой информации и обоснованием необходимости ее предоставления.  

Если арендодатель уклоняется от представления запрашиваемой информации, арендатор вправе направить в антимонопольный орган вместе с пакетом документов для согласования сделки пояснительное письмо с указанием о непредставлении арендодателем запрашиваемых документов и информации.

На основании п. 1 ст. 49 Закона антимонопольный орган вправе запрашивать любую информацию, сведения и (или) документы, необходимые для выполнения возложенных на него функций, у хозяйствующих субъектов. В таком случае, полагаем, антимонопольный орган сможет запросить необходимую информацию у арендодателя.

Как арендатору обезопасить себя от действий (бездействия) недобросовестного арендодателя?

Наилучший способ защиты — запросить информацию о финансовых показателях арендодателя (балансовой стоимости активов и объеме выручки за соответствующие периоды), а также о балансовой стоимости основных средств и нематериальных активов. Если арендодатель уклоняется от предоставления такой информации, арендатору необходимо составить письменное подтверждение отказа арендодателя в предоставлении необходимых данных. Этот документ может служить подтверждением добросовестности арендатора в том случае, если МАРТ выявит нарушение антимонопольного законодательства, и может выступать в качестве основания для неприменения к нему мер административной ответственности.

Рекомендация.
При уклонении арендодателя от предоставления запрашиваемой  арендатором информации рекомендуем последнему составить письменное подтверждение отказа арендодателя в предоставлении необходимых данных.

Необходимо ли получать согласие антимонопольного органа на субаренду, лизинг? Каков порядок согласования договоров субаренды, лизинга имущества? В частности, какую роль в обращении за согласованием играет арендатор, который не принимает на баланс объект аренды, но является стороной по договору?

Закон не содержит однозначных ответов на эти вопросы.

По нашему мнению, ключевое, на что нужно обращать внимание при анализе вопроса подконтрольности антимонопольному органу, — это то, что объектом контроля является именно факт получения имущества во владение, пользование и (или) распоряжение. При этом основание такого получения значения не имеет, поскольку Закон не называет типы договоров, которые могут рассматриваться как основания получения имущества.

Таким образом, поскольку и субаренда, и лизинг предполагают получение хозяйствующим субъектом имущества во владение и пользование, при соблюдении иных критериев такие сделки также могут быть подконтрольны антимонопольному органу.

В случае если согласованию подлежит получение имущества во владение на основании субаренды, в МАРТ, по нашему мнению, обращается субарендатор, как лицо, получающее имущество. При этом, поскольку собственником имущества является не арендатор, стоимость этого недвижимого имущества должна сравниваться со стоимостью основных средств собственника имущества. При предоставлении в МАРТ проекта договора субаренды целесообразно приложить к проекту договора пояснительную записку или сопроводительное письмо, в котором будет более полно раскрыта схема взаимоотношений между арендодателем, арендатором и субарендатором.

Рекомендация.
При предоставлении в МАРТ проекта договора субаренды рекомендуем прилагать к нему пояснительную записку или сопроводительное письмо, в котором будет более полно раскрыта схема взаимоотношений между арендодателем, арендатором и субарендатором.

Необходимо ли получать согласие МАРТ на продление договора аренды, субаренды? Имеет ли при этом значение, как оформлено продление: дополнительным соглашением или новым договором на новый срок?

Продление договора представляет собой получение имущества во владение и пользование на новый срок. В этой связи полагаем, что при соблюдении иных критериев подконтрольности сделки антимонопольному органу такие действия также могут требовать согласования с антимонопольным органом.

Форма продления — дополнительное соглашение или новый договор — значения, по нашему мнению, иметь не будет.

Если в перечне подаваемых документов будет присутствовать проект договора аренды, субаренды, лизинга, может ли подписанный договор отличаться от проекта? Согласие МАРТ — это согласование условий будущего договора или согласие на заключение договора на условиях, которые стороны свободны согласовать самостоятельно?

Исходя из практики рассмотрения антимонопольным органом сделок с акциями (долями в уставных фондах) юридических лиц проект договора, представляемый в МАРТ, должен содержать все существенные условия, согласованные сторонами.

Согласие МАРТ представляет собой согласие на получение во владение и (или) пользование имущества, но не условия такого приобретения. Тем не менее, принимая конкретное решение о даче согласия либо об отказе в таком согласии, антимонопольный орган в том числе рассматривает и условия представленного договора. Если условия сделки изменились настолько, что могут повлиять на решение МАРТ о ее согласовании, то, на наш взгляд, целесообразно проинформировать МАРТ о соответствующих изменениях. Таким образом, считаем, что существенные условия договора аренды должны совпадать с теми условиями, которые содержались в проекте договора, представленном в МАРТ.