Экспертиза достоверности оценки, когда объект уже продан

Ситуация: Составлено заключение об оценке рыночной и ликвидационной стоимости объекта недвижимости. Цель оценки — продажа на торгах в процедуре банкротства. После продажи недвижимости один из новых кредиторов не согласился с результатами оценки и провел в экспертном учреждении экспертизу ее достоверности.

Комель Вадим
Комель Вадим

Адвокат Минской областной специализированной юридической консультации

4809 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Обстоятельства дела

Экономическим судом было возбуждено дело о банкротстве ООО «И». Управляющим в производстве по делу был сформирован реестр требований кредиторов, ООО «С» было отказано во включении его требований в реестр.

ООО «И» имело на праве собственности объект недвижимости, в отношении которого по решению общего собрания кредиторов была проведена независимая оценка. Указанное имущество было реализовано в результате проведения торгов, с покупателем был заключен договор купли-продажи.

Тем временем ООО «С» подало исковое заявление о включении его требований в реестр требований кредиторов, которое было удовлетворено. Однако на тот момент денежные средства, полученные от реализации имущества, уже были распределены в соответствии с реестром требований конкурсных кредиторов. ООО «С» посчитало, что реализованное имущество можно было продать за большую стоимость, и предъявило иск к экспертному ЧУП о признании недостоверным результата независимой оценки объектов недвижимости.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на ст. 44, 127 Закона Республики Беларусь от 13.07.2012 № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)», пп. 1, 2, 4, 16 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615.

Позиция истца

При проведении оценки были нарушены требования технических и нормативных правовых актов в области оценки: не представлены инвентарные карточки учета объектов основных средств, объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики, данные об инженерных системах приняты не по техническому паспорту, составленные акты осмотра не соответствуют приложению А к ТПК 52.3.01-2015, неверно избрана методика оценки физического износа, неправильно применен коэффициент, учитывающий особенности земельных участков, неправильно рассчитаны поправочные коэффициенты, не вся информация, использованная для оценки, является документально подтвержденной.

В качестве доказательств истец предоставил экспертизу достоверности оценки, по результатам которой эксперт пришел к выводу, что первоначальное заключение и отчет об оценке подлежат исправлению.

Позиция ответчика

Ответчик осматривал объект 31.07.2019, в то время как экспертиза достоверности проводилась во второй половине 2020 г. По всем объектам оценки заказчик представил технические паспорта, вместе с тем при осмотре объектов оценки было установлено, что техпаспорта не подтверждают объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объектов оценки. Фактически в объектах оценки отсутствовал ряд конструктивных элементов, поэтому оценщик руководствовался нормами подп. 9.19.3 п. 9 ТПК 52.3.01-2015, согласно которому максимальный размер фактического износа не может превышать 100 % включительно.

Заключение было согласовано решением собрания конкурсных кредиторов, рыночная стоимость имущества была одобрена, и оно уже было реализовано через аукцион.

Ответчик также приобщил в материалы дела исправленное заключение об оценке с учетом замечаний, выявленных экспертизой достоверности оценки, где общая стоимость имущества увеличилась на 2 %.

Выводы суда 

Ответчик на основании заключенного с антикризисным управляющим договора подготовил заключение, согласно которому была определена рыночная и ликвидационная стоимость имущества (недвижимости).

В соответствии с заключением экспертизы достоверности оценки заключение и отчет об оценке подлежали исправлению, так как в результате проведения экспертизы достоверности независимой оценки установлены аргументированные замечания по несоблюдению требований технических и иных нормативных правовых актов об оценке стоимости объектов гражданских прав, действовавших на дату оценки, и имеются ошибки в расчетах, устранение которых может повлиять на обоснованность результата независимой оценки.

Однако ответчик в ходе судебного разбирательства учел выявленные замечания и предоставил исправленное заключение об оценке. 

Суд установил, что после устранения ошибок результат независимой оценки обоснован и соотносится с экспертизой достоверности оценки. 

В силу абз. 6 п. 16 Положения о порядке проведения экспертизы достоверности оценки, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.02.2011 № 173 (далее — Положение о порядке проведения экспертизы достоверности), результат независимой оценки считается обоснованным, если:

— результат расчетов эксперта, выполненных на основании критериев оценки, приводит к результату расчета, выполненного оценщиком;

— выявленные замечания и (или) ошибки устранены;

— после устранения выявленных замечаний и (или) ошибок результат независимой оценки находится в диапазоне результата независимой оценки, установленном техническими нормативными актами об оценке стоимости объектов гражданских прав для соответствующего вида объектов оценки (за исключением случаев, когда независимая оценка проводилась индексным методом или методом балансового накопления активов).

Поскольку после устранения выявленных замечаний результат независимой оценки находится в диапазоне результата независимой оценки, установленном нормативными правовыми актами об оценке стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, не завершенных строительством объектов и имущественных прав (+/–20 %), суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Резюме
Как правило, экспертиза достоверности оценки проводится только тогда, когда имеются сомнения в достоверности проведенной оценки имущества.
При проведении экспертизы эксперт указывает один из выводов, приведенных в пп. 18 и 19 Положения о порядке проведения экспертизы достоверности:
1) заключение и отчет об оценке соответствуют требованиям ТНПА и иных НПА об оценке, результат независимой оценки обоснованный и может использоваться для целей оценки;
2) заключение и (или) отчет об оценке не соответствуют требованиям ТНПА и иных НПА об оценке, подлежат исправлению.
Однако, как видно на представленном примере, не всегда вывод о несоответствии заключения ТНПА и пр. будет являться для суда основанием признать недостоверным результат независимой оценки.
До предъявления таких исковых требований необходимо по возможности рассчитать, насколько допущенные ошибки повлияют на итоговую цифру оценки, чтобы понять, стоит ли игра свеч. Диапазон результата независимой оценки, как правило, является допустимым в следующих пределах значения: +/- 10 % — для объектов недвижимости, расположенных в Минске и областных центрах; +/- 15 % — в других населенных пунктах и за их пределами. Непосредственно саму формулу расчета диапазона содержит п. 20 Положения о порядке проведения экспертизы достоверности.


Дополнительно по теме:
>>Матюк С. Оспаривание результатов экспертизы: что необходимо учесть в процессе // Судебная и арбитражная практика. — 2020. — № 11.

4809 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме