Декретом Президента Республики Беларусь от 12.11.2015 № 8, который вступил в силу в полном объеме с 15.05.2016, в новой редакции изложен Декрет Президента Республики Беларусь от 06.08.2009 № 10 «О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Декрет № 10). Название Декрета № 10 после вступления в силу новой редакции — «О создании дополнительных условий для осуществления инвестиций в Республике Беларусь».

Новая редакция Декрета № 10 установила некоторые новшества в процедуре заключения, исполнения и расторжения инвестиционных договоров (далее — договор), заключаемых между инвесторами и Республикой Беларусь.

Каковы основные изменения в порядке заключения договора?

Необходимость проведения конкурса при наличии двух и более инвесторов, претендующих на реализацию инвестиционных проектов на одном и том же земельном участке. Перечни участков для реализации инвестиционных проектов формируются районными (городскими) исполнительными комитетами.
Обязательность включения в договор таких условий, как:
1. обязанность инвестора возместить Республике Беларусь суммы предоставленных льгот и преференций в случае, если договор прекращается по любому иному основанию, кроме исполнения. Под «суммами льгот и преференций» понимаются суммы налогов, сборов, пошлин, иных обязательных платежей (включая плату за право заключения договора аренды земли), а также арендная плата, по уплате которых инвестор получил льготы;
2. обязанность инвестора письменно уведомить государство о реорганизации или изменении собственника или состава участников инвестора не менее чем за два месяца до их осуществления. Если со стороны государства поступят возражения по вопросу планируемой реорганизации или изменения собственника (состава участников), а инвестор все равно их осуществит, Республика Беларусь вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Исключением являются лишь случаи реорганизации государственных УП в ОАО, а также изменение состава участников вследствие смерти учредителей — физических лиц.
  Соответственно, речь идет не столько об уведомлении, сколько о согласовании с государством соответствующих действий;
3. обязанность государства возместить инвестору убытки, причиненные незаконными действиями (бездействием) должностных лиц государства.
Возможность получения инвесторами без аукциона не только права аренды земельных участков, но и права проектирования и строительства, а также права собственности на земельные участки.

В договоре предусматриваются:

возмещение инвестором сумм льгот и преференций при неисполнении договора;
уведомление государства о реорганизации инвестора или смене собственника;
возмещение инвестору убытков в результате незаконных действий должностных лиц.

Участки могут предоставляться только из перечней земельных участков для реализации инвестиционных проектов.

Инвестор без аукциона может получить права аренды земли, проектирования и строительства, а также покупки участка.

Каковы основные изменения в порядке исполнения инвестиционного договора?

Снят запрет на совершение сделок с инвестиционными объектами до государственной регистрации создания этих объектов.

Снятие запрета на совершение сделок с инвестиционными объектами, влекущих переход прав и предусматривающих возможность перехода прав к иным лицам (например, залог), до государственной регистрации создания этих объектов.
Подобный запрет появился летом 2011 г., и с этого времени инвесторы были существенным образом ограничены в возможности привлекать внешнее финансирование. Начиная с 15.06.2016 они снова получили такую возможность.
Возможность определения инвестором подрядчика, разработчика, поставщика товаров или исполнителя услуг не только без применения процедуры торгов, но и без проведения процедуры переговоров.

Данная норма не касается государственных закупок.

Выбор подрядчика, поставщика, исполнителя осуществляется без применения процедуры торгов, процедуры переговоров.

Каковы основные изменения в последствиях прекращения инвестиционного договора и ответственности инвестора?

В случае прекращения договоров по любым основаниям, кроме исполнения обязательств, инвесторы должны возместить Республике Беларусь суммы всех предоставленных льгот и преференций, а также уплатить предусмотренные договорами штрафы и неустойки. Помимо этого, инвесторы обязаны возместить суммы НДС и таможенных пошлин, по которым была предоставлена льгота. Требование о возмещении льгот и уплате штрафов и неустойки не предъявляется только инвесторам, договор с которыми прекращается из-за незаконных действий (бездействия) должностных лиц государственных органов.
Прекращение договора в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением инвестором обязательств по нему является также основанием для изъятия предоставленного земельного участка.
Инвестор может быть освобожден от ответственности.
С учетом объема вложенных инвестиций и степени готовности объектов даже в ситуации неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей по договорам инвесторы могут быть полностью или частично освобождены:
1. от возмещения льгот и преференций — по решению Совета Министров Республики Беларусь по согласованию с Президентом Республики Беларусь;
2. от уплаты договорной неустойки (пени) — по согласованию с органом, заключившим договор от имени Республики Беларусь.
  Инвестор при неисполнении договора может быть освобожден от возмещения льгот и преференций, от уплаты договорной неустойки (пени).
Инвестор имеет возможность завершить начатое строительство, но уже без договора и присущего ему объема льгот и преференций. С учетом финансовых возможностей инвестора, а также степени готовности объекта в отношении инвестора, не завершившего строительство в срок, может быть принято решение о предоставлении ему земельного участка без аукциона с внесением платы за право заключения договора аренды земли.

После расторжения договора в связи с ненадлежащим исполнением инвестор при определенных условиях имеет возможность завершить начатое строительство.

Что изменилось в регулировании с принятием постановления № 563?

Появление такого количества новых правил потребовало приведения в соответствие с ними ранее действовавших процедур, и Советом Министров Республики Беларусь было принято постановление от 19.07.2016 № 563 «О мерах по реализации Декрета Президента Республики Беларусь от 6 августа 2009 г. № 10» (далее — постановление № 563), которым были утверждены:

Положение о порядке заключения, изменения и прекращения инвестиционных договоров между инвестором (инвесторами) и Республикой Беларусь;
Положение о конкурсе по выбору инвестора (инвесторов) для заключения инвестиционного договора между инвестором (инвесторами) и Республикой Беларусь;
Положение о порядке ведения Государственного реестра инвестиционных договоров с Республикой Беларусь;
Положение о порядке согласования перечня товаров (работ, услуг), имущественных прав, приобретенных на территории Республики Беларусь (ввезенных на территорию Республики Беларусь) и использованных для строительства, оснащения объектов, предусмотренных инвестиционным договором между инвестором (инвесторами) и Республикой Беларусь;
Положение о порядке возмещения, освобождения от возмещения, предоставления рассрочки (отсрочки) возмещения Республике Беларусь и ее административно-территориальным единицам сумм льгот и (или) преференций, освобождения от уплаты, предоставления рассрочки (отсрочки) уплаты неустойки (штрафа, пени), предусмотренных инвестиционным договором между инвестором (инвесторами) и Республикой Беларусь.

Справочно

Постановлением № 1058 были утверждены:
— Положение о порядке заключения, изменения, прекращения инвестиционных договоров с Республикой Беларусь;
— Положение о порядке ведения Государственного реестра инвестиционных договоров с Республикой Беларусь;
— Положение о порядке согласования перечня товаров (работ, услуг), имущественных прав, приобретенных (ввезенных на территорию Республики Беларусь) и использованных для проектирования, строительства (реконструкции), оснащения объектов, предусмотренных в инвестиционном проекте, реализуемом в соответствии с инвестиционным договором с Республикой Беларусь.

Со вступлением в силу постановления № 563 утратило силу постановление Совета Министров Республики Беларусь от 06.08.2011 № 1058 «О мерах по реализации Декрета Президента Республики Беларусь от 6 июня 2011 г. № 4». Объем вопросов, которые стали предметом регулирования постановления № 563, достаточно большой. Мы рекомендуем инвесторам ознакомиться со всем пакетом утвержденных положений, в частности, обратить особенное внимание на порядок проведения конкурса по выбору инвестора в случае, если несколько инвесторов претендуют на один и тот же земельный участок, а также на процедуру возможного освобождения от возмещения суммы предоставленных инвестору льгот и преференций и договорной неустойки в ситуациях, когда исполнение договора становится затруднительным или невозможным.

В какой орган необходимо обращаться инвестору для заключения договора?

Как и прежде, для заключения договора с государством инвестору нужно обратиться в исполком или в государственный орган по компетенции (например, в Министерство энергетики при реализации инвестиционного проекта в энергетической сфере). Однако если раньше выбор органа, в который необходимо обратиться инвестору, определялся исключительно территориальными или отраслевыми критериями, то теперь выбор зависит от того, претендует ли инвестор на получение земельного участка. Если претендует, то обращаться нужно в орган, который указан в перечне участков для реализации инвестиционных проектов в качестве ответственного за заключение договора для выбранного инвестором участка.

Выбор органа, в который необходимо обратиться инвестору, зависит от того, претендует ли инвестор на получение земельного участка.

Как изменились требования к заявлению инвестора о заключении договора?

Ранее законодательство не устанавливало требований к содержанию заявления инвестора о заключении инвестиционного договора (далее — заявление). Теперь же определено, что заявление обязательно должно содержать информацию о месте размещения и площади интересующего инвестора земельного участка (если таковой ему нужен), а также об имеющемся у инвестора опыте реализации инвестиционных проектов, проектов государственно-частного партнерства, осуществления инвестиций на основе концессий в Беларуси и за ее пределами.

Установлены требования к содержанию заявления инвестора о заключении инвестиционного договора.

Существенно расширился перечень документов, которые инвестор должен предоставить в качестве приложения к заявлению. Помимо, а частично и взамен ранее предусматривавшихся законодательством документов теперь инвестору нужно будет предоставить:

электронную копию проекта инвестиционного договора;
копию документа, являющегося доказательством юридического статуса организации-инвестора, датированного не позднее трех месяцев до даты подачи заявления, против прежнего срока в один год;
копии документов, подтверждающих намерения инвестора заключить инвестиционный договор;
Значительно сократился срок действительности документов, подтверждающих юридический статус инвестора: три месяца против прежнего срока в один год.
копии учредительных документов организации-инвестора;
копии аудиторского заключения (для белорусских инвесторов), или заключения по результатам проведения финансового Due Diligence, или аудиторского заключения международного стандарта ISA 700 (для иностранных инвесторов) за два года, предшествующих дате регистрации заявления, а для тех инвесторов, с даты создания которых прошло менее двух лет, — за весь период деятельности. Заключение должно содержать оценку финансового состояния инвестора, его возможностей по осуществлению заявленных инвестиций. Ранее подобный документ требовался только от тех инвесторов, которые претендовали на предоставление льгот и преференций, не предусмотренных законодательством;
выписку из банка об остатке денежных средств на банковском счете, письма банков или другие документы, подтверждающие намерения кредиторов предоставить средства для реализации инвестиционного проекта, с указанием ориентировочных сумм финансирования и условий его предоставления;
Расширены требования по предоставлению аудиторского заключения, заключения Due Diligence, которые ранее требовались только от инвесторов, претендующих на предоставление льгот и преференций, не предусмотренных законодательством.
финансово-экономическое обоснование проекта, но уже не в произвольной форме, а в соответствии с типовой формой, утвержденной Министерством экономики Республики Беларусь.
Теперь финансово-экономическое обоснование инвестиционного проекта должно быть предоставлено по утвержденной форме, а не в произвольной, как ранее.

Объем представляемых документов и информации увеличился достаточно существенно. Теперь для заключения договора организация-инвестор должна будет провести финансовую проверку своей деятельности. Соответственно, заключение инвестиционного договора потребует не только организационных затрат на подготовку документов, но также временных и финансовых затрат.

Перечень документов, предоставляемых дополнительно к основному пакету документов теми инвесторами, которые претендуют на предоставление льгот и преференций, не предусмотренных законодательством, не изменился. Как и прежде, дополнением к основному пакету документов является разработанный в соответствии с законодательством бизнес-план инвестиционного проекта.

Договоры с инвесторами, которые претендуют на предоставление льгот и преференций, не предусмотренных законодательством, заключаются на основании решения Совета Министров Республики Беларусь по согласованию с Президентом Республики Беларусь.

В чем сложность изменения договора по инициативе инвестора?

Ранее процедура изменения договоров была определена следующим образом: для изменения или дополнения договора инвестор должен был соблюсти ту же процедуру, что и для заключения договора, то есть предоставить все те же документы, которые он предоставлял на стадии заключения договора. На практике это вызывало немало вопросов. Например, для чего инвестору нужно заново готовить финансово-экономическое обоснование проекта (а для тех инвесторов, которые претендуют на дополнительные льготы и преференции, — и бизнес-план), если он планирует изменить в договоре информацию о банковских реквизитах или порядке разрешения споров? Казалось бы, законодатель мог устранить данную неясность.

В новой процедуре изменения договоров не требуется представления отдельных документов, которые были предоставлены на стадии заключения договора (документ, подтверждающий юридический статус инвестора-организации, либо документ, удостоверяющий личность инвестора — физического лица, копии учредительных документов инвестора). Вместе с тем из перечня документов не изъяты такие, например, как аудиторское заключение (заключение по результатам проведения финансового Due Diligence, аудиторское заключение международного стандарта ISA 700) за последние два года деятельности инвестора, а также финансово-экономическое обоснование проекта в соответствии с типовой формой, утвержденной Министерством экономики Республики Беларусь. И если финансово-экономическое обоснование, вероятнее всего, можно будет предоставлять и в первоначальном виде, то аудиторское заключение необходимо будет получать всякий раз (а значит, проводить финансовую проверку двух лет деятельности), инициируя любые, даже незначительные изменения договора.

Для любого, даже незначительного изменения договора инвестору всякий раз необходимо будет предоставлять аудиторское заключение (Due Diligence) за последние два года деятельности.

Как упрощена процедура прекращения договора по инициативе инвестора?

Как и процедура изменения договора, прежняя процедура прекращения договора предусматривала предоставление всех тех же документов, которые предоставляются на стадии его заключения. Данная процедура имела сомнительный смысл, поскольку сложно было понять адресованное инвестору требование предоставлять информацию о своем правовом статусе, финансово-экономических параметрах проекта и другие данные на стадии прекращения договора, но, безусловно, важные на старте и в процессе реализации проекта. Законодатель устранил эту неясность, исключив требование о предоставлении первоначального пакета документов при прекращении договора.

Как в целом можно оценить произошедшие изменения?

Несмотря на устранение отдельных существовавших ранее пробелов, в целом эти процедуры усложнились. Можно понять мотивы законодателя, который обязывает инвестора предоставлять дополнительные документы и информацию о своем опыте и платежеспособности, но сложно спрогнозировать, скольких инвесторов может насторожить подобное требование, особенно в части проведения объемного финансового аудита с предоставлением отчета белорусской стороне или подготовки писем банков о намерении финансировать еще не существующие проекты.

От редакции:

Постановление регулирует в основном вопросы заключения, изменения и расторжения инвестиционных договоров, поэтому не требует внесения изменений и дополнений в существующие договоры. В свою очередь, Декрет № 8 содержит в себе указание на то, что он не имеет обратной силы. В то же время в Декрете содержится норма, согласно которой договоры могут быть приведены в соответствие с ним, однако не расшифровано, в какой части.