Вы на портале

Когда и зачем проводить оценку имущества?

Оценка имущества приобретает все большую значимость в управлении бизнесом. Во всем мире она используется в качестве инструмента для принятия управленческих решений и их эффективной реализации. Оценка имущества является обязательной, в частности, при продаже на торгах имущества лица, признанного экономически несостоятельным или банкротом, внесении неденежного вклада в уставный фонд юридического лица, отчуждении государственного имущества.

Обновлено
Гайдук Марина
Гайдук Марина

директор ООО «Центр оценочных услуг»

7606 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Цель оценки — не ради оценки

Прежде всего, штатному юристу нужно получить информацию о том, какая конечная цель должна быть достигнута при помощи проведения оценки имущества. Оценка проводится не ради оценки (хотя и такие случаи, когда собственник имущества хочет понимать, сколько стоит его актив, тоже возможны), а для совершения какого-либо юридически значимого действия или реализации каких-либо иных решений, перечень которых довольно широк.

Определение цели оценки является важным этапом, так как в зависимости от цели оценки устанавливается обязательность ее проведения. Пунктом 21 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 (далее — Положение), определены случаи, когда оценка имущества является обязательной:

  1. Продажа на торгах имущества лица, признанного экономически несостоятельным или банкротом;
  2. Передача имущества в залог банку в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору;
  3. Внесение неденежного вклада в уставный фонд юридического лица;
  4. Отчуждение государственного имущества;
  5. Возмездное приобретение юридическим лицом государственной формы собственности недвижимого имущества;
  6. В иных случаях, предусмотренных законодательством.

Обязательная оценка может быть как внутренней, так и независимой, если в акте законодательства прямо не предусмотрено, что оценка должна быть только независимой.

Внутренняя оценка vs независимая оценка

Независимая оценка — это оценка стоимости, которая проводится исполнителями оценки на основании договоров либо постановлений (определений), вынесенных судом, органом уголовного преследования или органом, ведущим административный процесс.

Справочно.
Исполнитель оценки — юридическое лицо, в штате которого состоит не менее двух оценщиков, для которых данная организация является основным местом работы, или индивидуальный предприниматель, осуществляющий оценочную деятельность. Оценщиками являются физические лица, аттестованные на право проведение независимой оценки в порядке, установленном в Положении, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.02.2007 № 148 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615».
Единственное требование к исполнителю оценки (оценочной компании) — наличие в штате двух аттестованных оценщиков, для которых данная организация является основным местом работы. Никаких других разрешений и лицензий не требуется.

Иными словами, независимая оценка проводится внешними по отношению к организации специалистами.

Указанное выше требование к исполнителям оценки на сегодняшний день является единственно достаточным для того, чтобы осуществлять оценочную деятельность. Вопреки расхожему мнению никаких иных разрешений или лицензий исполнителю оценки не требуется.

Внутренняя оценка — это оценка стоимости, которая проводится самостоятельно юридическими и физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, на основании собственного решения без привлечения исполнителя оценки.

Таким образом, организация вправе самостоятельно провести обязательную оценку имущества без привлечения внешних специалистов. Внутренняя оценка оформляется соответствующим актом, который подписывается специалистом и руководителем (заместителем руководителя) юридического лица, проводившего внутреннюю оценку.

Однако следует отметить, что как внутренняя, так и независимая оценка выполняются по строго определенному алгоритму, описанному в национальных стандартах по оценке, а результат оценки должен быть четко обоснован и подкреплен документами, подтверждающими выводы о стоимости объекта оценки. Поэтому в случае проведения внутренней оценки специалисту, которому поручено ее проведение (чаще всего — бухгалтеру или экономисту), приходится изучить большое количество документов, чтобы вникнуть в процесс оформления акта внутренней оценки и методологию расчета стоимости объекта оценки. Кроме того, в отдельных случаях может потребоваться проведение экспертизы достоверности внутренней оценки (п. 24 Положения).

Справочно.
Положение о порядке проведения экспертизы достоверности оценки утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.02.2011 № 173.

Оценка неденежного вклада в уставный фонд

Если необходимо внести неденежный вклад в уставный фонд юридического лица, то следует отметить, что напрямую в законодательстве не предусмотрена исключительность и обязательность проведения именно независимой оценки. Законодательно закреплена лишь обязательность проведения оценки. Юридические и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, имеют право на проведение внутренней оценки принадлежащих им объектов оценки и объектов, которые поступят им в будущем и которые на дату оценки не считаются созданными в соответствии с законодательством, при наличии подтверждающих документов (проектной документации, договоров, контрактов либо других документов), позволяющих определить их стоимость.

Кроме обязательной оценки стоимости имущества (неденежного вклада в уставный фонд) требуется проведение обязательной экспертизы достоверности оценки. Однако в соответствии с частью четвертой п. 7 Положения о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденного Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1, частью четвертой ст. 29 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах» (далее — Закон о хозобществах) в случае проведения независимой оценки экспертиза достоверности этой оценки не проводится, в то время как после внутренней оценки должна обязательно последовать экспертиза достоверности внутренней оценки. Каким путем решать поставленную задачу, определяется собственником имущества в каждом конкретном случае.

Пример.
ОАО «А» запланировало внести в уставный фонд ООО «Б» неденежный вклад в виде материалов на складе и изолированного помещения складского назначения. Неденежный вклад в уставный фонд подлежит обязательной оценке.
ОАО «А» располагает достоверными документами о стоимости подлежащих оценке товаров (прайс-листы поставщиков, товарно-транспортные накладные и т.п.), поэтому принято решение о проведении внутренней оценки с составлением акта внутренней оценки в соответствии с требованиями раздела 13 СТБ 52.0.01-2017 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения». Акт внутренней оценки передан исполнителю экспертизы для проведения экспертизы внутренней оценки.
Одновременно с этим заказана независимая оценка рыночной стоимости складского помещения, так как руководство ОАО «А» сочло методику определения рыночной стоимости недвижимости довольно трудоемкой для самостоятельного освоения.
Внесение неденежного вклада ОАО «А» в уставный фонд ООО «Б» возможно после получения ОАО «А» документов оценки рыночной стоимости изолированного помещения и заключения экспертизы достоверности внутренней оценки с выводом об обоснованности результата внутренней оценки. Указанные документы являются документами хозяйственного общества и подлежат хранению по месту нахождения исполнительного органа ОАО «А».

Особенности оценки государственного и частного имущества

Если имущество, подлежащее оценке, является государственным (принадлежит республиканскому или коммунальному предприятию на праве оперативного управления или хозяйственного ведения), то его оценка для совершения с ним сделок и (или) иных юридически значимых действий может быть проведена только государственными исполнителями оценки или исполнителями оценки с долей государства в уставном фонде более 50 %, а также организациями, созданными Белорусской торгово-промышленной палатой.

Пример.
ОАО «А» желает провести оценку имущества для его последующей продажи.
80 % акций общества принадлежит государству, 15 % — ООО «Б», 5 % — физическим лицам. Объектами оценки являются:
1. Капитальное строение, принадлежащее ОАО «А» на праве собственности.
2. Предприятие ОАО «А» — как объект прав и как имущественный комплекс.
3. Пакет акций ОАО «А», принадлежащий государству.
Рассмотрим каждый из указанных объектов оценки.
1. На основании 
п. 3 ст. 214 ГК имущество ОАО (ЗАО) находится в собственности ОАО (ЗАО) независимо от того, кто является акционером и каким количеством акций они располагают. Таким образом, имущество ОАО «А» не является государственным. Следовательно, оценка капитального строения для целей его продажи не является обязательной, а в случае принятия решения о проведении оценки она может быть как внутренней, так и независимой. Проведение независимой оценки возможно как государственными исполнителями оценки, так и частными.
2. Предприятие ОАО «А» как объект прав, равно как и имущественный комплекс, не является собственностью государства, поэтому проведение независимой оценки возможно исполнителями оценки любой формы собственности.
3. Методологически стоимость пакета акций определяется исходя из стоимости предприятия в целом. В данном случае, несмотря на то, что оценка предприятия ОАО «А» в целом может быть проведена любым исполнителем оценки, пакет акций ОАО «А», принадлежащий государству и являющийся соответственно госимуществом, может быть оценен только государственными исполнителями оценки или исполнителями оценки с долей государства в уставном фонде более 50%, а также организациями, созданными Белорусской торгово-промышленной палатой.

Оценка имущества как критерий определения крупной сделки

Как было упомянуто выше, оценка имущества организаций частной формы собственности для целей совершения сделок купли-продажи не является обязательной. Однако такая оценка может быть довольно эффективным инструментом для признания или непризнания сделки, относящейся к категории крупных сделок. Для этого уставом общества должна быть предусмотрена независимая оценка активов для целей квалификации крупной сделки.

Крупные сделки хозяйственного общества могут совершаться только по решению общего собрания его участников, если учредительными документами принятие такого решения не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) этого общества. Если же сделка к крупным не относится, то ее совершение находится в компетенции исполнительного органа общества (директора либо дирекции).

Справочно.
В соответствии с частью первой ст. 58 Закона о хозобществах крупной сделкой хозяйственного общества является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, влекущих приобретение, отчуждение или возможность отчуждения хозяйственным обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов этого общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении такой сделки.

Проверка критерия отнесения к сделке очень важна, так как впоследствии сделка, являющаяся крупной и совершенная с нарушением требований, может быть признана судом недействительной.

Пример.
В сентябре 2017 г. руководством ООО «Б» принято решение о продаже объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Б» на праве собственности. С потенциальным покупателем достигнута договоренность о продаже объекта недвижимости за 105 000 бел. руб. Для отнесения данной сделки к крупной необходимо сопоставить стоимость сделки с балансовой стоимостью активов предприятия. Так как для ООО «Б» не установлена обязанность составления промежуточных балансов, бухгалтером общества предоставлен бухгалтерский баланс общества за 2016 г. (на 01.01.2017).
Балансовая стоимость активов ООО «Б» составила 493 580 бел. руб.
Таким образом, любая сделка ООО «Б», влекущая отчуждение или приобретение имущества, на сумму более 98 716 бел. руб. (493 580 х 0,2 (20 %)) признается крупной сделкой и может совершаться только по решению общего собрания участников ООО «Б». В данном случае продажа объекта недвижимости является крупной сделкой для ООО «Б», так как сумма сделки 105 000 бел. руб. составляет более 20 % балансовой стоимости активов.
Юристом ООО «Б» установлено, что устав ООО «Б» предусматривает проведение независимой оценки рыночной стоимости активов предприятия для отнесения сделки к крупной. В результате проведения независимой оценки рыночная стоимость активов ООО «Б» составила 730 000 бел. руб.
Таким образом, новое пороговое значение суммы сделки составит 146 000 бел. руб. (730 000 х 0,2 (20 %)). Это означает, что продажа объекта недвижимости за 105 000 бел. руб. не признается для ООО «Б» крупной сделкой, так как сумма сделки составляет менее 20 % стоимости активов, определенной в результате независимой оценки.

Оценка активов как способ оптимизировать налоги

Описанная в предыдущем примере ситуация приводит нас к еще одному случаю, когда независимая оценка не является обязательной, однако может сослужить хорошую службу предприятию. Речь идет о переоценке основных средств предприятия методом прямой оценки, то есть с привлечением независимых оценщиков.

На сегодняшний день привычным методом проведения переоценки основных средств является индексный метод. Одним из немаловажных достоинств использования данного метода является его малая трудоемкость. Однако практика показывает, что применение индексов изменения стоимости основных средств может быть неэффективно, так как зачастую приводит к избыточному завышению или занижению стоимости основных средств, что имеет целый ряд последствий.

Завышенная балансовая стоимость объектов недвижимости приводит к повышению налоговых отчислений предприятия. С данным явлением столкнулись очень многие предприятия, так как на протяжении 2016–2017 гг. наблюдается падение цен на рынке недвижимости, а по некоторым его сегментам — довольно существенное. При этом индексы изменения стоимости основных средств не отражают реально происходящие на рынке недвижимости процессы.

Например, индексы стоимости основных средств по зданиям и сооружениям на 01.01.2017 к декабрю 2015 г. установлены равными 1,0317 (что должно означать, что стоимость зданий в начале 2017 г. увеличилась с декабря 2015 г. на 3,17 %), однако специалисты рынка недвижимости говорят о снижении рыночной стоимости недвижимости Минска за аналогичный периодна величину до 30 % и даже более.

Переоценка основных средств методом прямой оценки позволяет предприятию снизить налоговое бремя, оптимизировать процесс формирования себестоимости продукции (за счет снижения величины амортизационных отчислений). Соответствие балансовой стоимости основных средств реальной рыночной стоимости избавляет от весьма распространенной и болезненной проблемы, появляющейся в процессе отчуждения какого-либо актива предприятия, когда из-за существенной разницы между остаточной стоимостью по бухгалтерскому учету и суммой сделки возникает значительный убыток или прибыль, с которой требуется уплатить налоги.

В целом переоценка основных средств прямым методом позволяет обеспечить привлекательность предприятия для инвесторов и кредитных организаций благодаря грамотно обоснованной стоимости активов.

7606 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме
-->