Установление факта ничтожности сделки при продаже недвижимости

Решение суда: Суду не было представлено доказательств того, что объект недвижимости был приобретен гр-кой Ч. для использования в целях предпринимательской деятельности. Из имеющихся в материалах дела доказательств суд установил, что действительная воля сторон не была направлена на возникновение юридических последствий в виде отчуждения объекта недвижимости за плату. Договор был подписан и зарегистрирован с целью избежать обращения взыскания на имущество ООО «М».

Обстоятельства дела

31.01.2014 между гр-кой Ч., как покупателем, и ООО «М», как продавцом, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с условиями договора расчет между сторонами произведен путем передачи наличных денежных средств в размере 1,25 млрд неденоминированных бел. руб. В договоре купли-продажи было отражено, что денежные средства были переданы до подписания настоящего договора. В последующем было установлено, что вышеуказанная сумма не нашла своего подтверждения на текущих (расчетных) счетах общества.
В 2016 г. ООО «М» было признано банкротом.

Управляющий по делу о банкротстве обратился с иском в суд об установлении факта ничтожности сделки по купле-продаже вышеуказанного помещения ввиду ее мнимости, а также несоответствия законодательству.

Позиция истца

Договор купли-продажи от имени ООО «М» был заключен гр-ном К. на основании выданной ему доверенности и решения общего собрания. Вместе с тем денежные средства от реализации ООО «М» имущества не поступили на расчетный счет общества. Кроме того, в течение 2014–2015 гг. спорное имущество находилось на балансе ООО «М», за него обществом уплачивались коммунальные платежи и налог на недвижимость. Покупатель же не пользовался помещением на протяжении 1,5 лет.

Читайте как заключить крупную сделку, чтобы ее впоследствии не признали незаключенной - читайте в статье.

На дату проведения внеочередного общего собрания (29.01.2014) гр-н К., являясь учредителем ООО «М», не имел права заключать сделку от имени общества ввиду следующего. Ранее гр-н К. был судим, дополнительным наказанием ему было назначено лишение права занимать должности, связанные с организационно-распорядительными функциями.

Таким образом, истец полагал, что гр-н К., не отбыв указанное наказание, не мог выполнять функции по распоряжению имуществом общества.

При этом адрес спорного помещения являлся юридическим адресом ООО «М», что, по мнению истца, служило доказательством мнимости сделки, поскольку ответчики после оформления права собственности на помещение им не пользовались.

Согласно ст. 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 171 ГК мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей юридические последствия, ничтожна.

Позиция ответчика

Ответчик возражал против установления факта ничтожности сделки, поскольку данная сделка была реальной. Покупатель — ответчик по делу — является физическим лицом. Поэтому осуществление наличного расчета за приобретаемое имущество у него не вызвало никаких сомнений. При этом обязанность по сдаче наличных денежных средств в обслуживающий банк возложена на представителя юридического лица. По мнению ответчика, ему гр-ном К. были представлены все необходимые документы для заключения сделки: доверенность и протокол общего собрания.

Ответчик возражал против доводов о том, что он не пользовался помещением на протяжении 1,5 лет, а также не согласился с доводом о том, что в течение 2014–2015 гг. расходы по оплате коммунальных платежей и налога на недвижимость уплачивало общество.

Так, в момент заключения сделки между сторонами было достигнуто соглашение о том, что ООО «М» освободит в срок до 01.08.2014 спорное помещение. За период с момента заключения сделки до момента фактического освобождения помещения обязанность по оплате коммунальных расходов и иных обязательных платежей была возложена на ООО «М».

Данное соглашение не противоречит требованиям законодательства. При этом последняя оплата коммунальных платежей произведена ООО «М» со своего расчетного счета в августе 2014 г. Ответчиком платежи стали производиться после августа 2014 г.

Вместе с тем в графе «плательщик» до 2015 г. было указано ООО «М», поскольку договор на оказание коммунальных и иных услуг был перезаключен на имя ответчика лишь в 2015 г. При этом ООО «М» производило вышеуказанные оплаты с расчетного счета по август 2014 г. включительно. Последующие оплаты ответчиком производились наличным путем через банк. Однако квитанции об оплате у ответчика не сохранились.

Что касается оплаты ООО «М» налога на недвижимость, то общество в принципе не могло быть плательщиком данного налога, поскольку согласно сведениям РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» с 31.01.2014 ООО «М» не являлось собственником недвижимости. Иными словами, отсутствовал объект налогообложения.

В судебном заседании был допрошен свидетель, который подтвердил факт передачи ответчиком представителю общества в момент заключения сделки денежных средств.

Выводы суда

Суд установил, что действительная воля сторон не была направлена на возникновение юридических последствий в виде отчуждения объекта недвижимости за плату. Договор был подписан и зарегистрирован с целью избежать обращения взыскания на имущество ООО «М». Удовлетворяя исковые требования, суд указал следующее.

Во-первых, отсутствует документ, подтверждающий оформление сделки по выбытию недвижимости из активов должника, в виде акта приема-передачи, товарной накладной, иного документа, как это должно быть оформлено при сделке, заключаемой юридическим лицом.

Во-вторых, в нарушение Инструкции о порядке ведения кассовых операций и порядке расчетов наличными денежными средствами в белорусских рублях на территории Республики Беларусь наличные денежные средства подлежат сдаче в обслуживающий банк, чего при совершении сделки сделано не было.

В-третьих, ответчик фактически не пользовался помещением и не производил оплату соответствующих платежей по его обслуживанию в течение всего 2014 г.

В-четвертых, в судебном заседании был допрошен бывший директор общества, который пояснил суду, что подпись от его имени в доверенности на гр-на К. учинена не им.

При этом суд не принял во внимание показания свидетеля, касающиеся факта передачи ответчиком представителю общества в момент заключения сделки денежных средств.

Согласно ст. 163 ГК несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, не являющиеся свидетельскими показаниями.

При этом суд установил, что ООО «М» фактически продолжало осуществлять свою финансовую деятельность в помещении, адрес помещения являлся юридическим адресом общества, а гр-н К., не отбыв указанное наказание, не мог выполнять функции по распоряжению имуществом общества.

Данное решение суда вступило в законную силу.

Рекомендации:
1. Если стороной по сделке является юридическое лицо, то следует производить расчеты путем перечисления денежных средств на расчетный счет общества.
2. При смене собственника объекта недвижимости нужно переоформить в обслуживающей организации договор на оказание услуг по содержанию и обслуживанию помещения.
3. Юридическому лицу следует сменить юридический адрес, поскольку к отчужденному помещению после совершения сделки оно не имеет никакого отношения.
4. Стоит убедиться в полномочиях лица, совершающего сделку. Как правило, подобного рода сделки от имени общества заключает директор. Если сделку заключает не директор, то следует убедиться, надлежащим ли лицом выдана доверенность, а также уполномочен ли представитель на заключение такой сделки решением общего собрания участников общества, поскольку в большинстве случаев подобные сделки будут являться крупными. Сложнее всего будет проверить лицо на предмет того, не назначено ли ему наказание в виде лишения права занимать должности, связанные с организационно-распорядительными функциями.