НДС при покупке недвижимости представительством иностранной организации

Ответ: Да, иностранная компания — покупатель должна уплатить НДС дополнительно к цене недвижимости. 

Покупатель, скорее всего, уже стоит на налоговом учете, так как у него открыто представительство. До государственной регистрации прав покупателя на недвижимость он обязан по утвержденной форме уведомить налоговый орган по месту регистрации о приобретении таких прав и подать в налоговый орган отдельные документы (подп. 2.3 п. 2 ст. 66, п. 6 ст. 66 НК).

Оборот по продаже недвижимости на территории Беларуси облагается НДС по ставке 20 % (подп. 1.1 п. 1 ст. 93, подп. 1.3 п. 1 ст. 102 НК).

При реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Беларуси иностранными организациями, не осуществляющими деятельность в Беларуси через постоянное представительство и не состоящими в связи с этим на учете в налоговых органах Беларуси, обязанность по исчислению и перечислению в бюджет НДС возлагается на покупателей — состоящих на учете в налоговых органах Беларуси организации и ИП. Эта норма работает независимо от местонахождения организации-покупателя: в Беларуси или за рубежом (п. 2 ст. 13, п. 1 ст. 92 НК).

Отсюда следует, что 20 % НДС должен уплатить покупатель недвижимости. Такой НДС не удерживается из стоимости недвижимости, а платится покупателем сверх ее цены.

Обычно НДС, уплаченный при приобретении у иностранных организаций, принимается к вычету. Вычеты по НДС используют для уменьшения сумм НДС по реализации.

Однако в нашем случае покупатель не сможет так сделать. Организации, не осуществляющие предпринимательскую деятельность на территории Беларуси (в том числе иностранные организации и аккредитованные в установленном порядке представительства иностранных организаций), относят суммы НДС, предъявленные при приобретении либо уплаченные при ввозе на территорию Беларуси товаров (работ, услуг), имущественных прав, на увеличение стоимости этих товаров (работ, услуг), имущественных прав (ч. 2 п. 4 ст. 106 НК).

Под суммой НДС, предъявленной при приобретении, в числе прочих признается сумма НДС, исчисленная и уплаченная в бюджет при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Беларуси у иностранных организаций, не состоящих на учете в налоговых органах Беларуси в связи с деятельностью через постоянное представительство (п. 1 ст. 92, п. 3 ст. 107 НК). НК не предусматривает иных вариантов распоряжения таким НДС.

Говоря упрощенно, покупатель просто теряет деньги, уплаченные в бюджет в качестве НДС. Он обязан отнести НДС за покупку недвижимости на увеличение ее стоимости. Значит, покупатель не сможет вернуть такой НДС из бюджета или уменьшить на него свой НДС, исчисленный по реализации.