Ситуация: Участок предоставлен для обслуживания и эксплуатации здания специализированного складов, торговых баз, баз материально-технического снабжения, хранилищ и здания административно-хозяйственного. Размещение второго склада, если он является капитальным строением, без изменения целевого назначения земельного участка будет рассматриваться в качестве нецелевого использования земли.

Учет сведений о целевом назначении

В силу абзаца шестого части второй п. 31 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667, в числе прочего в решении об изъятии и предоставлении земельного участка должны быть указаны целевое назначение предоставляемого земельного участка, а также назначение земельного участка в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества и при необходимости сведения о переводе земельного участка из одной категории в другую.

Согласно ст. 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) кадастровый номер, назначение, описание границ, местонахождение , площадь земельного участка являются основными данными этого вида объектов недвижимости, которые вносятся в единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРНИ) при осуществлении государственной регистрации земельного участка.

Назначение объекта недвижимости является одним из его основных данных, которое вносится в ЕГРНИ.

Таким образом, при предоставлении земельного участка для строительства и (или) обслуживания капитальных строений назначение соответствующего капитального строения образует формулировку целевого назначения земельного участка и вносится в документы ЕГРНИ. Например, при предоставлении участка для обслуживания производственного цеха его целевое назначение может быть сформулировано как «для обслуживания и эксплуатации здания обрабатывающей промышленности иного назначения».

С учетом принципа единства судьбы земельного участка и здания, расположенного на земельном участке, в случае принятия собственником решения об изменении назначения здания, с последующим результативным сбором всей необходимой разрешительной документации для реконструкции, в решении о разрешении производства проектно-изыскательских работ и строительства должен быть решен вопрос об изменении целевого назначения земельного участка.

Образец заявления об изменении целевого назначения земельного участка.
Образец обоснования для изменения целевого назначения земельного участка.

В силу положений абзаца седьмого ст. 45 Закона о регистрации изменение назначения недвижимого имущества, в том числе изменение целевого назначения земельного участка, является основанием для государственной регистрации изменения недвижимого имущества.

Изменение целевого назначения земельного участка является основанием для государственной регистрации изменения недвижимого имущества.

Формулировки целевого назначения

Целевое назначение, сформулированное в решении о предоставлении земельного участка (либо измененное в последующем), следует понимать буквально, обращая внимание на то, для обслуживания каких капитальных строений он предоставлен, а также на число строений, указанных в соответствующем решении.

Например, если участок предоставлен для обслуживания и эксплуатации здания специализированного складов, торговых баз, баз материально-технического снабжения, хранилищ и здания административно-хозяйственного, на участке не должно располагаться два здания склада и административное здание. Размещение второго склада, если он является капитальным строением, без изменения целевого назначения земельного участка будет рассматриваться в качестве нецелевого использования земли.

Потребность в изменении целевого назначения может возникнуть при разделе капитального строения, для обслуживания которого предоставлен земельный участок, на два и более капитальных строений. В таком случае регистрации создания строений, образованных в результате раздела, должно предшествовать изменение целевого назначения земельного участка (например, с «для эксплуатации и обслуживания производственно-складского здания» на «для эксплуатации и обслуживания производственного здания и здания склада»).

Следует отметить, что раздел и слияние изолированных помещений, расположенных в составе здания, а также вычленение из здания изолированных помещений с целью совершения с ними сделок как с отдельными объектами недвижимости не изменяют характеристик капитального строения, в связи с чем изменение целевого назначения в таких ситуациях не требуется .

Вычленение из здания изолированного помещения не изменяет характеристик строения. Изменение назначения строения не требуется.

Считаем необходимым обратить внимание также на то, что в республике сложилась практика, при которой земельные участки, предоставляемые по результатам аукциона, формируются с относительно короткими сроками действия права аренды и, как правило, имеют целевое назначение «для строительства объекта …», а ранее предоставленные участки, на которых разрешается производство работ по реконструкции, – «для реконструкции объекта…».

Подобные формулировки назначений не предполагают осуществления никаких иных видов использования земли, кроме строительства. По этой причине после завершения строительных работ и приемки объекта в эксплуатацию требуется изменить целевое назначение земельного участка на новое - «для эксплуатации и обслуживания …».

После завершения строительства и принятия здания в эксплуатацию необходимо изменить целевое назначение земельного участка.

При планировании сделок с объектом (сдача в аренду целиком или по частям, регистрация изолированных помещений для последующего отчуждения) или исполнении обязанностей по передаче изолированных помещений участникам долевого строительства для регистрации возникновения прав у дольщиков нужно также принимать во внимание следующее: государственная регистрация в отношении капитального строения может быть осуществлена только одновременно или после регистрации изменения земельного участка, в противном случае у регистратора будут основания для отказа в регистрации в связи с нарушением требований законодательных актов, в частности, ст. 5 Кодекса Республики Беларусь о земле, устанавливающей принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений.

Ответственность за нецелевое использование участка и иные негативные последствия

Нарушение требований, указанных выше, например, начало работ по строительству объекта без изменения целевого назначения участка либо его эксплуатации без изменения назначения участка, предоставленного только для строительства, будет образовывать состав административного правонарушения, предусмотренного п. 3 ст. 15.10 КоАП. За такое нарушение на индивидуального предпринимателя может быть наложен штраф от 5 до 25 базовых величин, а на юридическое лицо – от 20 до 100 базовых величин .

Нецелевое использование земельного участка влечет для юридического лица административную ответственность в размере от 20 до 120 базовых величин.

Стоит помнить, что факт привлечения к ответственности в дальнейшем в силу п. 2 ст. 197 НК будет являться основанием для применения к нарушителю ставки земельного налога по фактическому функциональному использованию, увеличенной на коэффициент 10, и повлечет невозможность освобождения от земельного налога в случаях, когда у лица есть такое право (подп. 2.2 п. 2 ст. 194 НК).

Аналогичные нормы установлены законодательством для земельных участков, предоставленных их пользователям на праве аренды: согласно части первой подп. 1.15 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 01.03.2010 № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» арендная плата взимается в десятикратном размере. Также в соответствии с абзацем вторым подп. 1.15-1 п. 1 названного Указа нарушитель не сможет применять льготы по уплате арендной платы, установленные в подп. 1.7 п. 1 Указа.

Использование землепользователем здания, для обслуживания которого предоставлен земельный участок, не по его целевому назначению либо сдача в аренду такого здания для его использования арендатором не по назначению образует состав административного правонарушения, предусмотренного п. 3 ст. 15.10 КоАП, а также состав правонарушения, установленного п. 1 ст. 23.56 КоАП, в связи с тем, что является нарушением законодательства о пожарной безопасности.

Статья 23.56 КоАП предусматривает, что нарушение законодательства о пожарной безопасности, в том числе обязательных для соблюдения требований технических нормативных правовых актов системы противопожарного нормирования и стандартизации, влечет предупреждение или наложение штрафа в размере до 30 базовых величин, а на юридическое лицо – предупреждение или наложение штрафа в размере до 200 базовых величин.

Использование объекта недвижимости не в соответствии с его назначением является нарушением Правил пожарной безопасности Республики Беларусь (ППБ Беларуси 01-2014), утвержденных постановлением Министерства по чрезвычайным ситуациям Республики Беларусь от 14.03.2014 № 3, согласно п. 8 которых объекты должны использоваться по целевому назначению, определенному проектной и эксплуатационно-технической документацией.

В соответствии с подстрочным примечанием к единой классификации назначения объектов недвижимого имущества, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 05.07.2004 № 33, при определении назначения здания или сооружения используется его основное назначение, которое устанавливается исходя из назначения расположенных в нем помещений, занимающих большую площадь в здании или сооружении. Таким образом, для того, чтобы в действиях лица можно было установить использование здания не по целевому назначению, что в последующем может быть рассмотрено как нецелевое использование земельного участка, должно иметь место использование не по целевому назначению большей части площади здания. Например, в административном здании общей площадью 2 100 м² помещения общей площадью 1 200 м² начинают использоваться для организации магазина.

При этом использование не по назначению только части капитального строения, когда площадь такой части составляет менее половины общей площади капитального строения, по нашему мнению, не будет образовывать состава правонарушения, предусмотренного п. 3 ст. 15.10 КоАП, поскольку не будет изменять назначения здания в целом и, соответственно, влечь нецелевое использование участка. Тем не менее, подобное поведение будет являться нарушением законодательства о пожарной безопасности.

Истечение срока привлечения к ответственности

Сложившийся в практике подход к определению целевого назначения, формулирование его таким образом, что создается необходимость повторного изменения после завершения строительства, делает потенциальными нарушителями достаточно широкий круг лиц. В данной ситуации нужно помнить о следующем.

Согласно ст. 2.6 КоАП нарушение, указанное в п. 3 ст. 15.10 КоАП, является длящимся, поскольку сопряжено с последующим длительным невыполнением обязанностей, возложенных на лицо актом законодательства. Такое деяние начинается со дня его совершения и заканчивается вследствие действий лица, его совершающего, свидетельствующих о прекращении им продолжения административного правонарушения, или с наступлением событий, препятствующих дальнейшему совершению административного правонарушения.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 7.6 КоАП за совершение длящегося административного правонарушения административное взыскание может быть наложено не позднее двух месяцев со дня его обнаружения либо прекращения в случае, когда такое правонарушение было прекращено до его обнаружения.

На практике суды в качестве момента обнаружения правонарушения рассматривают момент обращения в исполком за изменением целевого назначения, поскольку именно в этот момент исполком получает достоверную информацию о наличии оснований для изменения и, соответственно, возможном использовании не по целевому назначению.

На практике суды в качестве момента обнаружения правонарушения рассматривают момент обращения в исполком за изменением целевого назначения.

Следовательно, в случае, если протокол не составлен в течение двух месяцев с момента обращения за изменением целевого назначения, в дальнейшем лицо не может быть привлечено к административной ответственности за использование земельного участка не по его целевому назначению.