Между двумя субъектами хозяйствования был заключен договор создания объекта долевого строительства. Поскольку со стороны застройщика имело место нарушение сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и передачи его дольщику, последний обратился с иском в суд с требованием о взыскании суммы пени и убытков. Требование о взыскании убытков в виде упущенной выгоды истец обосновывал тем, что в случае надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по строительству объекта и своевременной передачи недвижимости дольщик имел бы возможность получить доход от сдачи данной недвижимости в аренду.
Между ЧТУП «Ф» и ООО «Г» 15.11.2010 был заключен договор создания объекта долевого строительства (далее — договор), по которому ООО «Г» приняло на себя обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию объекта долевого строительства до мая 2011 г. ЧТУП «Ф» свое обязательство по оплате исполнило в полном объеме и в срок. ООО «Г» свое обязательство не исполнило, что повлекло убытки для ЧТУП «Ф». Под убытками подразумеваются доходы от сдачи в аренду объекта долевого строительства, которые ЧТУП «Ф» получило бы за время просрочки исполнения ООО «Г» своих обязательств по договору.
Согласно ст. 364 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, установленными ст. 14 ГК.
Не исполнив обязательство по вводу объекта долевого строительства в эксплуатацию в срок до мая 2011 г., ООО «Г» нарушило право ЧТУП «Ф» по владению и пользованию помещением (объектом долевого строительства), в связи с чем истец понес убытки в виде упущенной выгоды.
Исходя из условий договора (п. 8.2) и учитывая абзац второй п. 1 ст. 365 ГК, стороны согласовали, что убытки подлежат возмещению сверх неустойки. Так, ООО «Г» и ЧТУП «Ф» указали в договоре, что при передаче объекта долевого строительства или необходимых документов с нарушением сроков, установленных договором, ответчик уплачивает истцу неустойку в виде пени и возмещает причиненные убытки.
В качестве доказательства причинения убытков в виде упущенной выгоды ЧТУП «Ф» предоставило предварительные договоры аренды объектов недвижимости, заключенные с ООО «М».
ЧТУП «Ф» указывало, что за период просрочки исполнения ООО «Г» своих обязательств доход истца от сдачи в аренду объектов долевого строительства составил бы более 2 млрд бел. руб.
Период просрочки исполнения ответчиком обязательства по строительству и сдаче в эксплуатацию объекта долевого строительства на день подачи иска составлял 1 100 дней.
На этом основании истец также просил суд взыскать сумму пени в размере, определеном договором, — 0,001 % от суммы внесенных ЧТУП «Ф» платежей за каждый день просрочки.
ООО «Г» в своем отзыве на иск указывало, что нарушение обязательства по вводу объекта в эксплуатацию и передаче истцу объекта долевого строительства произошло по не зависящим от ответчика причинам.
Ответчиком в адрес истца направлялись уведомления о переносе нормативного срока строительства объекта в связи с изменениями, внесенными в проектно-сметную документацию, и задержкой финансирования со стороны ОАО «АСБ Беларусбанк» льготной категории дольщиков. Истцу было предложено подписать дополнительное соглашение.
Также в соответствии с п. 8.2 договора при вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, передаче объекта долевого строительства или необходимых документов с нарушением сроков, предусмотренных договором, застройщик возмещает дольщику, внесшему все предусмотренные договором платежи, убытки и уплачивает неустойку (пеню) в размере 0,001 % от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки.
ООО «Г» считало, что основание, влекущее наступление ответственности ответчика (уплата пени), не наступило, поскольку объект в эксплуатацию не введен и истцу не передан.
Кроме того, ответчик полагал, что в иске неверно определен период просрочки для расчета пени за несвоевременность ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства. В обоснование своего довода ответчик перечислял направленные истцу в разное время письма об изменении предусмотренных договором срока ввода объекта в эксплуатацию, нормативного срока строительства, иных обстоятельств.
Относительно требования о взыскании с ООО «Г» суммы упущенной выгоды ответчик указал, что истец ранее не ставил в известность ООО «Г» о том, что он планировал сдавать строящиеся помещения в аренду и заключил для этого предварительный договор аренды.
В претензии и в исковом заявлении истец также не указывал, что заключил предварительный договор аренды, и не направлял ответчику данный договор.
Вместе с тем в договоре на создание объекта долевого строительства отражено, что помещения строятся без отделочных работ, что, по мнению ответчика, исключало возможность их сдачи в таком виде в аренду.
Истец не согласился с позицией ответчика о том, что в иске неверно определен период просрочки для расчета пени. Так, существующие отношения между ЧТУП «Ф» и ООО «Г» базировались только на договоре. Никакие дополнительные соглашения к договору со стороны истца не подписывались.
Договором определены и нормативный срок строительства, и время ввода объекта в эксплуатацию. В договоре не указано, что предусмотренные в нем условия могут изменяться в одностороннем порядке по инициативе ООО «Г». Следовательно, при отсутствии дополнительного соглашения об изменении договорных сроков действуют изначально определенные договором условия. Поэтому перечисленные ответчиком в отзыве письма не имеют того юридического значения, которое позволяло бы ООО «Г» констатировать факт законного изменения договорных сроков.
Также ответчик указывал на неверное толкование п. 8.2 договора, предусматривающего обязанность уплаты пени.
ООО «Г» связывало наступление обязанности уплаты пени с фактом ввода объекта в эксплуатацию.
Истец полагал, что в действительности этот пункт не содержит отлагательного условия. Пеня — это определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае просрочки исполнения обязательства (ст. 311 ГК). Дата ввода дома в эксплуатацию в рассматриваемом случае — это необходимое для констатации факта просрочки исполнения обязательства условие, а не отлагательное условие для взыскания суммы неустойки.
Истец не согласился с предложенным ответчиком толкованием нормы договора и считал эту норму идентичной по своей сути положениям части третьей подп. 2.4 п. 2 Указа Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее — Указ № 396), согласно которой застройщик в случае нарушения по его вине срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, возмещает дольщику убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере 0,001 % от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен Президентом Республики Беларусь или договором.
По мнению истца, п. 8.2 договора — это и есть установленная Указом № 396 неустойка.
В преамбуле Указа сделан акцент на то, что его положения призваны защищать интересы дольщиков. То толкование, которое предлагает ответчик, не согласуется с целями издания Указа № 396 уже потому, что ограничивает права дольщика на взыскание суммы пени сроком исковой давности. Если руководствоваться таким толкованием, то через 3 года (срок исковой давности) после определенной договором даты передачи дольщику объекта долевого строительства мера по обеспечению исполнения обязательств застройщиком (неустойка) перестает действовать. Нейтрализуется один из стимулов исполнения обязательств застройщиком, что не в интересах дольщика, а значит, противоречит целям издания Указа № 396 Главой государства.
По мнению истца, неправильно считать началом срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки день, следующий за датой передачи объекта долевого строительства дольщику. Нарушение срока ввода дома в эксплуатацию возникает уже по истечении указанного в договоре срока передачи дольщику объекта.
Исковые требования были частично удовлетворены. Суд согласился с доводами истца о нарушении ООО «Г» обязательств по вводу объекта в эксплуатацию и передаче его истцу. На этом основании с учетом ст. 314 ГК с ответчика в пользу истца была взыскана пеня.
Вместе с тем суд отметил, что при определении размера упущенной выгоды должны приниматься во внимание данные, бесспорно подтверждающие реальную возможность получения денежных средств или иного имущества, если бы обязательство было исполнено должником надлежащим образом.
Таким образом, для того чтобы взыскать убытки, истцу необходимо было доказать факт нарушения обязательства, размер упущенной выгоды, наличие прямой причинной связи между нарушением обязательства и возникновением убытков, а также принятие мер и приготовление кредитора к извлечению доходов, поскольку привлечение к гражданско-правовой ответственности возможно лишь при наличии определенных условий, предусмотренных законом, совокупность которых образует состав гражданского правонарушения и включает в себя такие условия, как противоправность поведения, наличие убытков, причинную связь между причиненными и предъявленными ко взысканию убытками и достоверность предполагаемых доходов при обычных условиях гражданского оборота.
Суд указал, что истцом не представлены доказательства того, что ответчик знал о предполагаемой сдаче в аренду помещений. Исходя из представленных документов, нежилые изолированные помещения предназначались для осуществления хозяйственной деятельности и должны были быть сданы без отделки. Ранее истец не ставил в известность ответчика о намерении сдавать спорное помещение в аренду.
С учетом этого суд посчитал, что предварительный договор аренды не может служить основанием для взыскания с ответчика упущенной выгоды.
Решение суда было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ООО «Г» — без удовлетворения.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции в своем постановлении указал, что неустойка (в том числе пеня) является как способом обеспечения обязательства, так и формой ответственности. Поэтому в качестве способа обеспечения она действует с момента исполнения обязательства, а в качестве формы ответственности — в период от выявления нарушения обязательства до его фактического прекращения. Неустойка должна стимулировать должника к надлежащему исполнению обязательства, а не просто компенсировать возможный ущерб. Поэтому ее применение возможно с начала периода нарушения и до момента надлежащего исполнения обязательства или прекращения договорных отношений между сторонами.
