Ситуация: При составлении и подписании договора аренды стороны крайне неточно идентифицировали имущество, подлежащее передаче во временное владение и пользование. Данное обстоятельство явилось основанием для подачи арендатором иска о признании договора аренды незаключенным.
Содержание:
Между ООО «С» (арендатор) и ИП Д. (арендодатель) был заключен договор аренды части изолированного нежилого помещения (далее — имущество), представляющего собой изолированное помещение с установлением общей арендуемой площади. Приложением к договору аренды была выкопировка из технического паспорта на все нежилое помещение. В обеспечение исполнения обязательств по договору ООО «С» перечислило ИП Д. обеспечительный платеж в размере более 4000 бел. руб.
В последующем ООО «С» реорганизовалось в форме присоединения к ООО «Б». ООО «Б» (истец), являющееся правопреемником ООО «С», обратилось в суд с иском к ИП Д. (ответчик) о признании договора аренды незаключенным и взыскании ранее внесенного обеспечительного платежа в связи с отсутствием оснований для его удержания.
В подписанном договоре отсутствует информация, позволяющая идентифицировать объект аренды. Фактически объект аренды во владение и пользование ООО «С» не передавался.
Договор аренды надлежит признать незаключенным, а также взыскать с ответчика внесенный обеспечительный платеж в полном объеме с учетом процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 366 ГК.
В качестве правового обоснования искового требования ООО «Б» ссылалось на нормы ст. 577–578, 621–622, 971,976 ГК.
Арендатором договор аренды был подписан без замечаний. В качестве приложения к договору была приобщена выкопировка из технического паспорта на имущество. Перечисление обеспечительного платежа подтверждает факт заключения и исполнения договора аренды.
ООО «Б» всего лишь правопреемник ООО «С» и не является участником событий, связанных с заключением спорного договора. Спора об объекте аренды с ООО «С» не было. Арендатор даже направлял ответчику дополнительное соглашение к договору аренды с предложением о мирном урегулировании спора, так как в арендуемом помещении были якобы выявлены недостатки.
В договоре аренды подлежащее передаче имущество конкретно не определено. На выкопировке отсутствует четкое месторасположение имущества в капитальном строении, его планировка и состав, сама план-схема не подписана ООО «С».
Довод ответчика о том, что подписание договора аренды доказывает согласование сторонами конкретного объекта аренды, был отклонен судом, поскольку указанные действия не позволяют с достоверностью определить, какое именно имущество подлежало передаче по договору аренды. Таким образом, сторонами не согласованы все условия, являющиеся существенными для данного типа договора.
Учитывая доказанность факта незаключенности договора аренды, а также отсутствие доказательств передачи объекта аренды арендатору и реального пользования им арендованным имуществом, суд признал подлежащим удовлетворению требование о взыскании с ответчика в качестве неосновательного обогащения внесенного ООО «С» обеспечительного платежа, а также в силу ст. 971 ГК — процентов за пользование этой суммой с даты, следующей за днем ее перечисления. Ответчик, как собственник имущества, на дату получения денежных средств знал о том, что помещение в аренду в установленном порядке не передано и не используется арендатором по назначению, однако добровольно полученные денежные средства не возвратил.
Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ИП Д. — без удовлетворения.
План имущества, содержащий характеристики объекта аренды, должен быть согласован сторонами договора аренды. По тексту договора имелись неточности (где-то было указано, что передается часть нежилого помещения, а где-то — изолированное помещение). Изолированное помещение с площадью, которая указана в договоре, в техническом паспорте капитального строения отсутствует.
Дополнительное соглашение к договору аренды, направленное от ООО «С» в адрес ИП Д. вместе с предложением о мирном урегулировании спора, доказывает наличие спора между сторонами относительно объекта аренды. Акт приема-передачи имущества ООО «С» подписан не был.
Выводы судов нижестоящих инстанций о том, что датой, с которой приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств, следует считать день, следующий за их перечислением, являются правомерными.
Постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения, а кассационная жалоба ИП Д. — без удовлетворения.
Полный текст судебного постановления
Рекомендации
1. При согласовании объекта аренды не должно быть расхождений в его описании со сведениями, указанными в технической и (или) иной документации. Во избежание споров, связанных с незаключенностью договора аренды по причине неидентифицированности объекта аренды, сторонам следует максимально точно определять его индивидуализирующие признаки и характеристики в договоре.
2. Если передаче в аренду подлежит весь объект недвижимости в том виде, в котором он зарегистрирован, достаточно указать в тексте договора инвентарный номер, назначение, местонахождение, а также площадь капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места, передаваемого в аренду.
Перечень основных данных об объекте недвижимого имущества приведен в абз. 14 ч. 1 ст. 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
3. Когда в аренду передается часть зарегистрированного объекта недвижимости (например, 2-й этаж 7-этажного здания либо кабинет 17 из состава изолированного помещения, включающего в себя кабинеты 17–19), в договоре целесообразно сначала определить объект недвижимости (капитальное строение, изолированное помещение), в котором находится передаваемая в аренду часть, а затем дополнительно охарактеризовать эту часть, указав ее площадь, помещения, из которых она сформирована (наименования, номера и площади помещений), в составе какого конструктивного элемента она расположена и т.п.
4. При описании объекта аренды необходимо использовать актуальные сведения об объекте недвижимости, соответствующие данным единого государственного регистра недвижимого имущества и реестра характеристик недвижимого имущества. Если имущество на момент передачи находится в процессе модернизации или реконструкции, в результате которой характеристики изменятся, можно наряду с использованием выкопировки из поэтажного плана, являющегося приложением к техническому паспорту, использовать проектную документацию, оговаривая, что итоговое состояние объекта, в которое он будет приведен после завершения работ, соответствует ожиданиям арендатора.
5. Планы, схемы, выкопировки, иные графические документы, прилагаемые к договору аренды, должны быть подписаны сторонами договора так же, как и сам договор.
