Арендатор отказывается подписывать допсоглашение: что делать?

Ситуация:
Между арендодателем и арендатором заключен договор аренды недвижимого имущества. Согласно договору арендная плата устанавливается в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте. Одностороннее изменение размера арендной платы договором не предусмотрено. В соответствии со ст. 4 Закона арендодатель направил арендатору для подписания дополнительное соглашение об установлении с 23.09.2022 арендной платы в твердой сумме в белорусских рублях с обязательным ежеквартальным пересчетом этой суммы с учетом индекса инфляции. Арендатор предложенное дополнительное соглашение не подписал.
Как поступить арендодателю?

Анализ ситуации

В данном случае речь идет об изменении условий договора в связи с внесением изменений в законодательство. 

Часть 2 п. 15 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (далее — Пленум № 16) устанавливает, что если сторонами соответствующие изменения в договор не будут внесены, то суд по иску заинтересованной стороны своим решением утверждает необходимые изменения в договор с момента вступления в силу акта законодательства, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора.

Пунктом 21 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — Пленум № 1) определено, что если условия заключенного договора аренды не приведены в соответствие с актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила о размере арендной платы, иные, чем те, которые действовали при заключении договора аренды, то с момента вступления в силу акта законодательства у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в размере, установленном таким актом законодательства.

Справочно.
Согласно п. 2 ст. 392 ГК, если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством.

Однако сложность ситуации обусловлена тем, что внесенное изменение в законодательство в силу его нечеткой формулировки не дает однозначной альтернативы выражению арендной платы в эквиваленте иностранной валюты. Статья 4 Закона лишь налагает запрет на определение арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте, не уточняя, как именно необходимо определить сумму арендной платы. Поэтому п. 2 ст. 392 ГК, как и п. 15 Пленума № 16, п. 21 Пленума № 1, не могут быть использованы в качестве бесспорного аргумента для обращения в суд за понуждением внесения в договор аренды формулировки, предложенной арендодателем. 

В то же время непонятно, в каком размере следует начислять арендную плату с 23.09.2022, если арендатором изменения в договор не согласованы, а пользоваться недвижимым имуществом он продолжает. И как, в конце концов, следует поступить арендодателю в рассматриваемой ситуации? 

На наш взгляд, у арендодателя есть несколько путей решения.

1. Обращение в суд с иском об изменении договора.

При формулировании исковых требований арендодатель должен учитывать, что любые предложенные им способы пересчета (привязки) суммы арендной платы, будь то к курсу валют, индексу инфляции, минимальной заработной плате или базовой величине, могут быть как приняты, так и отвергнуты судом. Так, при рассмотрении предложенного арендодателем дополнительного соглашения суд обоснованно может отказать в иске, решив, что пересчет арендной платы в соответствии с изменением индекса инфляции не предусмотрен законодательством в качестве обязательного условия определения размера арендной платы. 

Поэтому единственным, на наш взгляд, вариантом внесения изменений в договор аренды, которое будет поддержано судом, может стать выражение арендной платы в белорусских рублях в размере последней арендной платы, рассчитанной до 23.09.2022. 

В обоснование правомерности такой позиции можно сослаться на разъяснение Министерства финансов, Министерства по налогам и сборам Рес­публики Беларусь от 27.03.2018 № 15-1-7/26/2-2-10/00561 «О некоторых вопросах определения выраженной в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, стоимости активов и обязательств» (далее — Разъяснение Минфина). Согласно Разъяснению Минфина стоимость обязательств, выраженная в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, считается выраженной в белорусских рублях начиная с даты определения в соответствии с законодательством или соглашением сторон подлежащей оплате суммы в белорусских рублях и в дальнейшем не пересчитывается. 

Таким образом, сумма арендной платы, определенная по состоянию на 22.09.2022 в белорусских рублях, после 23.09.2022 не пересчитывается и применяется в качестве последней согласованной суммы арендной платы, если стороны в договоре (дополнительном соглашении) не установят иное.

Поэтому целесообразность заявления в суд требования о понуждении подписать дополнительное соглашение об определении суммы арендной платы в белорусских рублях по состоянию на 22.09.2022 вызывает сомнения. Поскольку, на наш взгляд, независимо от подписания такого дополнительного соглашения указанный размер арендной платы будет применяться в дальнейшем при исполнении договора аренды, если стороны не согласуют его изменение.

Это не означает, что арендодатель не должен предпринимать попыток компенсировать возможный рост цен, в том числе на рынке аренды недвижимости. Вполне вероятно, что в своем исковом заявлении арендодатель сможет обосновать необходимость ежеквартального (ежегодного) пересчета размера арендной платы в зависимости от официальных экономических показателей, публикуемых государственными органами. Поэтому обращение в суд с требованием о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору мы считаем вполне рабочим вариантом.

Справочно.
При удовлетворении  исковых требований изменение договора аренды в части арендной платы вступает в силу с момента вступления в силу ст. 4 Закона (ч. 3 п. 21 Пленума № 1, ч. 2 п. 15 Пленума № 16).

2. Расторжение договора аренды.

Если договором не предусмотрен односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды, обоснование такого отказа (либо требования о расторжении договора) в судебном порядке может вызвать определенные трудности.

С одной стороны, ссылаясь на п. 2 ст. 421 ГК, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, поскольку арендатор отказывается привести его в соответствие с изменившимся законодательством. 

С другой стороны, как уже указывалось выше, независимо от приведения сторонами договора в соответствие с изменившимся законодательством договор продолжает действовать в соответствии с новыми положениями законодательства. То есть в силу п. 2 ст. 392 ГК, а также положений Пленума № 1, Пленума № 16, Разъяснения Минфина законодательство будет иметь приоритет над содержанием договора, а следовательно, арендная плата будет считаться определенной в белорусских рублях по состоянию на 22.09.2022.

В такой ситуации правомерность требования арендодателя расторгнуть договор в связи с существенным изменением условий вызывает большие сомнения. 

3. Продолжение исполнения договора аренды.

Арендодатель в силу причин, изложенных выше, может также не инициировать понуждение арендатора к изменению договора или его расторжение, а продолжить исполнять договор. При этом условие об арендной плате будет считаться согласованным сторонами по состоянию на 22.09.2022.