Последствия продления запрета на валютные эквиваленты арендной платы

Содержание

• Обстоятельства дела
• Позиция истца
• Позиция ответчика
• Выводы суда

Обстоятельства дела

В 2020 г. ООО «Ц» (далее — арендодатель, истец) и ООО «Ч» (далее — арендатор, ответчик) заключили договор аренды капитального строения площадью почти 2 тыс. м² (далее — договор). Ставка арендной платы за 1 м² составляла 16,50 долл. США с НДС.

После опубликования Закона № 197-З сторонами было подписано дополнительное соглашение со сроком действия до 1 января 2024 г., в соответствии с которым стороны договорились:

• приостановить действие условий и пунктов первоначального договора об определении арендной платы в иностранной валюте на период действия запрета;
• установить размер арендной платы за сентябрь 2022 г. в сумме 81 058,70 руб.;
• установить ежемесячный размер арендной платы на период действия запрета (с 1 октября 2022 г. до 1 января 2024 г.) в сумме 69 409,00 руб.

Законом № 347-З запрет на определение арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте, был продлен на 2024 г. Закон № 347-З был опубликован 10 января 2024 г., однако распространил свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2024 г. Арендодатель предложил увеличить арендную плату до суммы, эквивалентной сумме в долларах США, помноженной на общую площадь строения, по курсу Нацио­нального банка Республики Беларусь на 1 января 2024 г.

Арендатор отказался от предложения, настаивая на сохранении ставки, предусмотренной дополнительным соглашением, и продолжал платить данную сумму. После отказа в удовлетворении претензии об оплате задолженности арендатор обратился в экономический суд с иском о взыскании задолженности.

Позиция истца

Ответчик не внес арендную плату в полном объеме за январь и февраль 2024 г., нарушив положения ст. 290,577 и 585 ГК.

Изначально мораторий на возможность установления арендной платы в эквиваленте был установлен до 1 января 2024 г. Стороны подписали дополнительное соглашение о ставке арендной платы в белорусских рублях со сроком действия до 1 января 2024 г. Таким образом, с 1 января 2024 г. действуют общие положения договора о размере арендной платы, согласно которым размер арендной платы составляет 16,50 долл. США с НДС за 1 м². Соглашение об изменении условий договора в части размера арендной платы после 1 января 2024 г. сторонами не было достигнуто.

После вступления в силу Закона № 347-З размер арендной платы в рублях, ранее согласованный сторонами в эквиваленте, подлежит определению по курсу Национального банка Республики Беларусь на 1 января 2024 г. Арендная плата должна вноситься по курсу на указанную дату до окончания запрета, то есть до 1 января 2025 г.

Позиция ответчика

Законом № 197-З был установлен запрет на определение арендной платы «в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте», а уже Законом № 347-З запрет установлен на эквивалент сумме не только в иностранной валюте, но и «в условных (расчетных) денежных единицах ("специальных правах заимствования" и др.)».

Таким образом, законодатель не только продлил запрет на использование иностранной валюты, но и ужесточил его применение. Позиция истца по привязке арендной платы к курсу на 1 января 2024 г., то есть в период действия запрета, неправомерна.

Размер арендной платы в рублях был согласован сторонами в дополнительном соглашении на весь период действия запрета, установленного законодательством. Запрет на использование эквивалента не прерывался. Ответчик добросовестно исполняет свои обязательства по внесению арендной платы в согласованной сторонами сумме. Договором не предусмотрено право истца повышать в одностороннем порядке арендную плату.

В качестве правового обоснования своей позиции ответчик сослался на ст. 9, ч. 2 п. 1 ст. 298, ст. 391, п. 2 ст. 392, п. 1 ст. 394 и ст. 401 ГК.

Выводы суда

В соответствии с условиями дополнительного соглашения причиной, по которой стороны приняли решение заключить соглашение, зафиксировавшее арендную плату в рублях, явилось принятие Закона № 197-З. Запрет в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, установленный Законом № 197-З, продлен Законом № 347-З на 2024 г. 

Поскольку единственным соглашением сторон о размере арендной платы в рублях является дополнительное соглашение, а обстоятельства, в рамках которых сторонами заключалось указанное дополнительное соглашение, не изменились, размер арендной платы за спорный период подлежит определению в соответствии с дополнительным соглашением.

Довод истца о применении для расчета арендной платы, ранее согласованной сторонами в эквиваленте, курса Национального банка Республики Беларусь на 1 января 2024 г. не основан на нормах законодательства.

Дополнительным соглашением установлена арендная плата за период с 1 октября 2022 г. до 1 января 2024 г. в размере 69 409 руб. При этом размер арендной платы, который вносил ответчик, определялся сторонами в качестве скидки, бонуса при условии внесения арендатором арендной платы единовременно за период аренды с 1 октября 2022 г. до 1 января 2024 г. Дополнительным соглашением также определен размер арендной платы за полный месяц в размере 81 058,70 руб. 

Таким образом, на основании ст. 288,290,392, 577 и 585 ГК исковые требования были удовлетворены частично, с ответчика была взыскана разница между арендной платой, внесенной по скидочной ставке, и суммой, установленной для ежемесячной уплаты без учета скидки. Решение суда первой инстанции сторонами не обжаловалось.

Резюме:
Запрет на использование эквивалентов иностранной валюты не был прерван и был продлен Законом № 347-З до конца 2024 г. Решение суда демонстрирует, как законодательство и судебные органы интерпретируют и применяют запрет на использование эквивалентов иностранной валюты в контексте текущей политики девалютизации экономики Беларуси. Это означает, что арендная плата должна оставаться в белорусских рублях согласно условиям соглашений, заключенных сторонами. Любые изменения условий договора, направленные на установление арендной платы в эквиваленте к иностранной валюте, будут признаны незаконными.