В обеспечение обязательств по кредитному договору заключен договор ипотеки. Обязательство, обеспеченное ипотекой, не исполнено. Стороны желают изменить способ обеспечения и в этой связи расторгнуть соглашение об ипотеке. В самом договоре ипотеки возможность его досрочного расторжения по соглашению сторон не предусмотрена.
Предлагаем проанализировать возможность заключения сторонами договора ипотеки соглашения о его расторжении.
Содержание:
Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательства.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами (п. 1 ст. 315 ГК).
Разновидностью залога является ипотека — в случае, когда предметом залога выступает недвижимое имущество. Отношения по ипотеке регулируются не только нормами ГК, но и Законом Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (далее — Закон).
Справочно.
Ипотекой обеспечиваются требования в том размере, какой эти требования имеют к моменту удовлетворения, включая размер основного обязательства, а также, если иное не предусмотрено договором, проценты, неустойку, требование о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением (ст. 4 Закона).
В соответствии с п. 2 ст. 1 Закона в силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.
Статья 333 ГК в дополнение к общим основаниям прекращения обязательства устанавливает дополнительные основания прекращения залога.
Справочно.
Общие положения о прекращении обязательств урегулированы главой 26 ГК.
Применительно к ипотеке этот перечень расширен специальными основаниями, установленными в ст. 15 Закона. Согласно п. 1 ст. 15 Закона ипотека в силу договора прекращается:
— в случае правомерного принудительного изъятия имущества, являющегося предметом ипотеки, у залогодателя, если залогодателю не предоставляется иное имущество, но предоставляется соответствующее возмещение;
— в случае иного правомерного принудительного изъятия имущества, являющегося предметом ипотеки, у залогодателя;
— в случае утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки, настолько, что оно в значительной мере утратило свою стоимость, если залогодатель не воспользуется правом восстановить либо заменить такое имущество, в течение двух месяцев с момента его утраты (гибели) или повреждения, если больший срок не установлен соглашением между залогодателем и залогодержателем;
— в случае продажи с публичных торгов (торгов) имущества, являющегося предметом ипотеки, а также в случае, если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет ипотеки в соответствии с ч. 2 и 3 п. 4 ст. 41 Закона;
— в случае приобретения имущества, являющегося предметом ипотеки, залогодержателем в соответствии с п. 4 ст. 41 Закона;
— по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 324 ГК;
— при переводе на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному ипотекой, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.
Справочно.
Предметом ипотеки могут быть недвижимое имущество и иное имущество, приравненное законодательными актами к недвижимым вещам, в том числе которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством (п. 1 ст. 6 Закона).
Помимо указанных выше специальных оснований прекращения ипотеки п. 1 ст. 15 Закона содержит указание на прекращение ипотеки в случае прекращения обязательства, обеспеченного ипотекой, а также отсылает к нормам ГК, устанавливающим основания прекращения обязательств.
Таким образом, законодатель расширяет перечень оснований прекращения ипотеки в сравнении с возможностью прекращения иных видов обязательств.
По вопросу прекращения ипотеки соглашением сторон позиция юристов расходится. Некоторые юристы придерживаются мнения, что поскольку в специальных нормах, регулирующих прекращение залога, в том числе ипотеки, прямо не указано, что договор залога (ипотеки) может быть расторгнут по соглашению сторон, то закон не допускает возможность досрочного расторжения такого договора.
Справочно.
Отдельные способы прекращения обязательств, такие как прощение долга, отступное, прекращение обязательства зачетом, новацией и др., урегулированы главой 26 ГК.
Другие юристы полагают, что такая позиция является весьма спорной, поскольку она не учитывает общие нормы гражданского законодательства. В частности, ст. 15 Закона, регулирующая прекращение ипотеки, содержит отсылку к положениям ГК, регулирующим прекращение обязательств.
В соответствии с п. 1 ст. 378 ГК обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства или договором. То есть основания прекращения обязательства предусмотрены как в ГК, так и в других нормативных правовых актах, которые могут устанавливать, как в случае с ипотекой, дополнительные, но не единственно возможные основания прекращения обязательства определенного вида.
Вместе с тем одним из законных способов прекращения обязательства является расторжение договора. Этому способу прекращения обязательств посвящена отдельная глава 29 ГК, поскольку расторжение договора возможно несколькими способами и по различным основаниям.
Как следует из п. 1 ст. 420 ГК, одним из оснований расторжения договора является соглашение сторон. В соответствии с п. 1 ст. 423 ГК при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Справочно.
В связи с актуальностью и неоднозначностью договорных споров, в том числе споров о расторжении договора, постановлением Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» урегулированы и унифицированы подходы в применении норм гражданского законодательства по данному вопросу.
Таким образом, расторжение договора по соглашению сторон — это предусмотренный актами законодательства способ прекращения обязательства. Не обязательно, чтобы такая возможность была предусмотрена в самом договоре. Право досрочно расторгнуть договор по соглашению сторон закреплено законодательной нормой.
В пользу вывода о возможности прекращения ипотеки по соглашению сторон говорит и анализ п. 3 ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон № 133-З). Согласно этому пункты договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в том числе об ипотеке, подлежат государственной регистрации.
Таким образом, государственной регистрации подлежат как соглашения, устанавливающие ипотеку, так и соглашения, ее прекращающие.
Обоснованность вывода о возможности прекращения ипотеки соглашением сторон находит также свое подтверждение в Перечне административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденном Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» (далее — Перечень).
Наряду с регистрацией договора об ипотеке земельного участка в соответствии с п. 22.1.21 Перечня государственной регистрации подлежит также соглашение о прекращении ипотеки земельного участка по соглашению сторон или прекращения ипотеки земельного участка на основании такого соглашения (п. 22.1.23 Перечня).
Справочно.
Регистрация договора ипотеки, а также соглашений о его изменении, расторжении осуществляется в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Государственной регистрации подлежит договор об ипотеке капитального строения, незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения либо машино-места или возникновение ипотеки, основанной на договоре (п. 22.3.44 Перечня). Регистрируется и соглашение об изменении или расторжении договора об ипотеке указанного имущества (п. 22.3.45 Перечня).
До принятия и вступления в силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 24.09.2021 № 548 (вступило в силу 27.03.2022) государственная регистрация соглашения о прекращении ипотеки по обращениям юридических лиц и индивидуальных предпринимателей осуществлялась в рамках административной процедуры 17.61. В соответствии с новым Единым перечнем административных процедур, осуществляемых в отношении субъектов хозяйствования, утвержденным указанным постановлением, государственная регистрация прекращения ипотеки осуществляется в рамках административной процедуры 16.1.2 (в отношении капитальных строений (зданий, сооружений)), 16.1.4 (в отношении изолированных помещений). В числе документов, необходимых для осуществления регистрации прекращения ипотеки согласно регламентам административных процедур, утвержденным постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 25.03.2022 № 11, предоставляется соглашение об изменении или расторжении договора об ипотеке.
Резюме.
1. Договор ипотеки прекращается по основаниям, предусмотренным в ГК, а также по дополнительным основаниям, установленным Законом.
2. Прекращение ипотеки возможно по соглашению сторон ввиду п. 1 ст. 420 ГК.
3. Заключение соглашения о расторжении договора ипотеки возможно даже при отсутствии указанного условия в самом договоре, поскольку такое право предусмотрено законодательством.
Дополнительно по теме:
>>Сысуев Т. Изменение договора в силу изменения актов законодательства
>>Побережнюк Ю., Жулаева А. Что такое залог
>>Образцы и формы документов смотрите на портале jurist.by в разделе «Формы документов».
и затем На экран «Домой»
на верхней панели или нажмите меню и затем Добавить на домашний экран/экран приложений