Продажа жилья, построенного без господдержки

Вопрос:

В состав ОАО «А» входит сельскохозяйственный производственный филиал, имеющий на своем балансе жилищный фонд, построенный еще в советское время без господдержки. Периодически с просьбой о продаже домов обращаются проживающие в них работники филиала. Независимым оценщиком проводится оценка и устанавливается рыночная и оценочная стоимости объекта недвижимости.

Какую цену выбирать при продаже жилья, построенного без господдержки: рыночную или оценочную?

Ответ: 

Если жилые помещения относятся к государственному жилищному фонду — то оценочную, если к частному жилищному фонду — то любую цену, на усмотрение хозяйственного общества.

Если жилое помещение относится к государственному жилищному фонду, необходимо руководствоваться следующим.

В соответствии с частью четвертой ст. 12 Закона Республики Беларусь от 19.01.1993 № 2103-XII «О приватизации государственного имущества и преобразовании государственных унитарных предприятий в открытые акционерные общества» в процессе акционирования республиканских и коммунальных сельскохозяйственных унитарных предприятий жилые помещения государственного жилищного фонда не подлежат включению в состав подлежащего приватизации предприятия как имущественного комплекса. Жилые помещения остаются в государственной собственности и передаются в пределах собственности Республики Беларусь и (или) административно-территориальной единицы данному акционерному обществу в безвозмездное пользование на основании соответствующего договора.

Таким образом, жилые помещения государственного жилищного фонда, построенные без государственной поддержки, также могут находиться в безвозмездном пользовании сельскохозяйственных организаций негосударственной формы собственности, созданных в результате разгосударствления и приватизации.

В силу подп. 2.1 и 2.4 п. 2 Указа Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (далее — Указ № 563) жилые помещения государственного жилищного фонда, в том числе находящиеся в безвозмездном пользовании сельскохозяйственных организаций, подлежали переводу в фонд жилых помещений коммерческого использования (служебные жилые помещения — до 1 апреля 2014 г., иные жилые помещения государственного жилищного фонда — до 1 июля 2016 г.).

Право на приватизацию этих жилых помещений могло быть реализовано нанимателями до 1 июля 2016 г. (абзац четвертый подп. 2.3-1 п. 2 Указа № 563).

Согласно подп. 1.2 п. 1 Указа № 563 жилые помещения коммерческого использования не подлежат приватизации и продаже, если иное не определено Президентом Республики Беларусь.

При этом Указом Президента Республики Беларусь от 17.06.2011 № 253 «Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций» (далее — Указ № 253) определены возможность и порядок продажи жилых помещений, расположенных в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, находящихся в государственной собственности и хозяйственном ведении, оперативном управлении либо безвозмездном пользовании сельскохозяйственных организаций, в том числе построенных (реконструированных), приобретенных с государственной поддержкой.

Таким образом, цена жилого помещения государственного жилищного фонда, построенного без государственной поддержки и находящегося в безвозмездном пользовании сельскохозяйственной организации, определяется в соответствии с п. 4 Указа № 253 — по оценочной стоимости (но не выше рыночной). При этом цена не должна быть меньше первоначальной (переоцененной) стоимости жилого помещения, отраженной в бухгалтерском учете сельскохозяйственной организации на 1 января года, в котором осуществляется его продажа.

Если жилое помещение относится к частному жилищному фонду сельскохозяйственной организации и построено без привлечения средств государственной поддержки, порядок передачи таких жилых помещений в собственность в силу положений п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Республики Беларусь может быть определен локальными нормативными актами данной организации.

Таким образом, жилые помещения сельскохозяйственных организаций негосударственной формы собственности, построенные без привлечения средств государственной поддержки, продаются в порядке и на условиях, определенных органом управления хозяйственного общества в соответствии с компетенцией, установленной уставом. Следовательно, цена продажи может быть установлена по усмотрению органа управления на основании заключения о стоимости таких помещений, произведенного организацией — оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В таком случае средства, полученные от продажи жилого помещения частного жилищного фонда, остаются в распоряжении организации негосударственной формы собственности.