Нормативное регулирование

Механизмы реализации работниками сельскохозяйственных организаций, иными гражданами своих жилищных прав, в том числе путем покупки занимаемого жилого помещения, построенного сельскохозяйственной организацией, или перевода долга, определены нормами:

Жилищного кодекса Республики Беларусь (гл. 28);
Указа Президента Республики Беларусь от 30.08.2005 № 405 «О некоторых мерах по строительству жилых домов (квартир) в сельскохозяйственных организациях» (далее — Указ № 405);
Указа Президента Республики Беларусь от 17.06.2011 № 253 «Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций» (далее — Указ № 253).

Учитывая исключения, установленные подп. 1.2 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (далее — Указ № 563), порядок продажи, определенный Указом № 253, распространяется в части продажи жилых помещений коммерческого использования.

Шаг 1. Принятие решения о продаже

Согласно подп. 1.1 п. 1 Указа № 253 предметом продажи являются заселенные и незаселенные жилые дома (квартиры), а также незавершенные законсервированные капитальные строения, создание которых в качестве жилых помещений разрешено в соответствии с законодательством, но не завершено, расположенные (располагавшиеся на дату начала строительства (реконструкции), дату приобретения) в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек:

находящиеся в государственной собственности и хозяйственном ведении, оперативном управлении либо безвозмездном пользовании сельскохозяйственных организаций, в том числе построенные (реконструированные), приобретенные с государственной поддержкой;
построенные (реконструированные), приобретенные с государственной поддержкой и находящиеся в частной собственности сельскохозяйственных организаций, а также в частной собственности и хозяйственном ведении сельскохозяйственных организаций.

Сторонами договора купли-продажи являются сельскохозяйственная организация и гражданин Республики Беларусь, в том числе постоянно проживающий за ее пределами, иностранный гражданин и лицо без гражданства, в том числе не проживающее постоянно на территории Республики Беларусь, но имеющее право на приобретение жилых помещений в соответствии с международными договорами Республики Беларусь.

Справочно:

Примером международного договора является постановление Совета Министров Республики Беларусь от 10.07.1998 № 1086 «О реализации решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 года № 3», согласно которому граждане Российской Федерации независимо от места их постоянного проживания вправе приобретать квартиры (дома), в том числе по договорам купли-продажи, в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь.

Исходя из содержания подстрочных примечаний к абзацу первому подп. 1.1 п. 1 Указа № 253, а также к подп. 1.1 п. 1 Указа № 405, сельскохозяйственной организацией может являться организация, независимо от формы собственности, а также от основной деятельности, которая непосредственно либо через свои структурные подразделения, филиалы осуществляет деятельность, связанную с производством сельскохозяйственной продукции, рыбоводством, предоставлением услуг в области растениеводства и животноводства, ветеринарных, мелиоративных услуг и услуг по обслуживанию сельского хозяйства, проведением научных исследований в области сельского хозяйства.

В зависимости от принадлежности жилых помещений подп. 1.2 п. 1 Указа № 253 определяет различный порядок принятия решений об их продаже:

Если жилое помещение находится в государственной собственности, решение о продаже принимается в порядке, установленном соответствующими местными Советами депутатов — независимо от того, относится это жилое помещение к коммунальному жилищному фонду или к республиканскому. Анализ решений ряда местных Советов депутатов позволяет сделать вывод, что решения принимаются непосредственно сельскохозяйственными организациями.
Сельскохозяйственной организацией может быть любая организация вне завиcимости от формы собственности и основного вида деятельности. Главный критерий — деятельность связана с производством сельхозпродукции, рыболовством, предоставлением услуг в области растениеводства, животноводства и т.д.
Если жилое помещение находится в частной собственности, решение о продаже принимается высшим органом управления хозяйственного общества, производственного кооператива, собственником имущества частного унитарного предприятия или уполномоченным им органом. При этом граждане (кроме граждан, приобретающих жилые помещения на аукционе) должны быть проинформированы о принятом решении не позднее одного месяца со дня подачи ими заявления о приобретении жилого помещения.
Решение о продаже таких жилых помещений принимается общим собранием членов негосударственного сельскохозяйственного производственного кооператива или общим собранием участников (акционеров) хозяйственного общества. Следует отметить, что принятие общим собранием участников (акционеров) хозяйственного общества или общим собранием членов сельскохозяйственного производственного кооператива решений по однообразным заявлениям, поступающим в разное время, затруднительно исходя из процедуры созыва этих органов управления. Поэтому указанные органы управления могут утвердить порядок продажи жилых помещений и уполномочить наблюдательный совет хозяйственного общества или правление кооператива принимать решение о продаже в соответствии с таким порядком. Такая передача полномочий не противоречит ст. 34 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах».

Вышеуказанные местные Советы депутатов, высший орган управления хозяйственного общества, производственного кооператива, собственник частного унитарного предприятия или уполномоченный им орган при установлении порядка принятия решений или непосредственно при принятии решений о продаже жилых помещений определяют стаж работы гражданина (но не более 15 лет), необходимый для приобретения жилого помещения с учетом норм Указа № 253, а также основания для отказа в продаже жилых помещений. Основанием для отказа в принятии решения о продаже жилых помещений чаще всего является отсутствие установленного стажа работы. При этом решениями местных Советов депутатов устанавливается нижний предел требуемого стажа, что означает, что превышение установленного стажа не является основанием для отказа в продаже жилого помещения.

Основанием для отказа в принятии решения о продаже жилых помещений чаще всего является отсутствие установленного стажа работы.

Пример

В соответствии с решением Минского областного Совета депутатов от 30.03.2016 № 135 «О некоторых вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций, находящихся в собственности Минской области» такой стаж для работников сельскохозяйственных организаций, организаций социально-культурной сферы, потребительской кооперации, постоянно проживающих и работающих в сельских населенных пунктах Минской области, должен составлять не менее 10 лет. Установленный решением Городского районного Совета депутатов от 30.06.2016 № 109 «О некоторых вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций, находящихся в собственности Городского района» такой стаж равен 3 годам.

Как правило, для принятия решения подготавливаются копии следующих документов:

свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации жилого помещения — при наличии, либо ведомости технических характеристик;
технического паспорта на жилое помещение — при наличии;
свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации земельного участка (для жилых домов) — при наличии;
лицевого счета, содержащего сведения о лицах, проживающих в жилом помещении;
заключения об оценке жилого помещения в соответствии с законодательством Республики Беларусь об оценочной деятельности;
иных документов в зависимости от условий продажи. К таким документам, например, могут быть отнесены: кредитный договор в случае, если жилое помещение построено (реконструировано), приобретено сельскохозяйственной организацией с привлечением льготного кредита ОАО «Белагропромбанк» и кредит по нему не погашен; справка о состоянии на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий — при продаже незаселенных жилых помещений; документы, подтверждающие стаж работы или основания увольнения гражданина, и др.

Принятое в установленном порядке решение соответствующего органа является основанием для заключения договора купли-продажи либо для проведения аукциона и последующего заключения такого договора.

Шаг 2. Продажа жилого помещения

Порядок и условия продажи в зависимости от объекта приведены в таблице:

Следует отметить, что частью второй п. 2 Указа № 253 предусмотрена возможность приобретения (приватизации) заселенного жилого дома (квартиры) государственного жилищного фонда, построенного (реконструированного), приобретенного сельскохозяйственной организацией без привлечения льготного кредита, по заявлению гражданина в порядке, установленном законодательством.

Однако, учитывая прекращение с 1 июля 2016 г. процедуры приватизации государственного жилищного фонда в соответствии с требованиями подп. 1.2 п. 1 Указа № 563, данная норма после указанной даты не применяется.

Шаг 3. Заключение договора купли-продажи

На основании принятого решения о продаже сельскохозяйственная организация заключает с гражданином договор купли-продажи жилого помещения, который подлежит нотариальному удостоверению.

Таким образом, учитывая нормы гражданского законодательства, существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения в соответствии с Указом № 253 можно определить следующие:

о предмете договора. Особенность состоит в том, что в случае продажи не зарегистрированных в установленном порядке одноквартирных жилых домов в договоре купли-продажи данные, определяющие его расположение на соответствующем земельном участке, не указываются;
о цене товара, в том числе с учетом уменьшения суммы средств, подлежащих уплате по договору, на сумму средств, затраченных гражданином на изготовление за счет собственных средств ведомости технических характеристик, технического паспорта, свидетельств (удостоверений) о государственной регистрации в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также заключений об оценочной и рыночной стоимости в отношении жилого помещения;
о порядке, сроках и размерах платежей, вносимых в рассрочку;
об уплате денежных средств в сумме, равной разнице между ценой жилого помещения и переведенной на гражданина суммой долга по льготному кредиту, — в случае купли-продажи жилого помещения, построенного с привлечением льготного кредита ОАО «Белагропромбанк», который не погашен.

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются (кроме случаев приобретения жилья с привлечением льготного кредита ОАО «Белагропромбанк»):

— предмет договора;
— цена имущества;
— порядок, сроки и размер платежей, вносимых в рассрочку.

Шаг 4. Завершение процедуры продажи

Пунктом 5 Указа № 253 установлены условия оплаты приобретаемых жилых помещений, в том числе с учетом оснований увольнения работника.

Оплата цены жилого помещения (кроме переведенной на гражданина суммы долга по льготному кредиту) работниками сельскохозяйственных организаций, организаций социально-культурной сферы, потребительской кооперации, постоянно проживающими и работающими в сельской местности, обслуживающими работников этих сельскохозяйственных организаций, лицами рядового и начальствующего состава ОВД, в том числе уволенными (за исключением случаев увольнения по приведенным ниже основаниям трудового и иного законодательства), осуществляется в рассрочку на 20 лет без индексации платежей и внесения первоначального взноса ежемесячно равными долями.

В случае увольнения работников сельскохозяйственных организаций, организаций социально-культурной сферы, потребительской кооперации по основаниям, признаваемым дискредитирующими обстоятельствами увольнения согласно Декрету Президента Республики Беларусь от 15.12.2014 № 5 «Об усилении требований к руководящим кадрам и работникам организаций», а также по основаниям, указанным в пп. 1, 2 и 4 части второй ст. 35, ст. 40 и п. 3 ст. 42 ТК, либо лиц рядового и начальствующего состава ОВД по основаниям, указанным в подп. 179.2, 179.5, 179.6 п. 179, подп. 1 80.2–180.4, 180.6, 180.7 п. 180 Положения о прохождении службы в органах внутренних дел Республики Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 15.03.2012 № 133 «О вопросах прохождения службы в органах внутренних дел Республики Беларусь», сумма задолженности за приобретенное жилое помещение подлежит оплате равными долями ежемесячно без индексации платежей в течение 3 лет с даты увольнения.

Средства от продажи жилых помещений должны направляться только на приобретение, строительство (реконструкцию), содержание жилых помещений, реконструкцию капитальных строений под жилые помещения, оформление правоудостоверяющих документов на жилье, погашение кредитов, выданных ОАО «Белагропромбанк».

Оплата цены жилого помещения (кроме переведенной на гражданина суммы долга по льготному кредиту) иными гражданами осуществляется в рассрочку на 3 года без индексации платежей и внесения первоначального взноса ежемесячно равными долями.

Гражданин вправе оплатить стоимость приобретаемого жилого помещения досрочно.

Пункт 6 Указа № 253 предусматривает целевое использование средств от продажи жилых помещений (кроме суммы переводимого долга по льготному кредиту и суммы, выделенной из бюджета на строительство этого помещения) — они поступают в распоряжение сельскохозяйственной организации, учитываются на отдельных счетах (субсчетах) и направляются на приобретение, строительство (реконструкцию), содержание жилых помещений, реконструкцию капитальных строений (зданий, сооружений) под жилые помещения, оформление правоудостоверяющих документов на жилье, а также погашение кредитов, выданных ОАО «Белагропромбанк».

При получении гражданином от имени сельскохозяйственной организации за счет собственных средств ведомости технических характеристик, технического паспорта, свидетельств (удостоверений) о государственной регистрации в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также заключений об оценочной и рыночной стоимости в отношении жилого помещения сумма средств, подлежащая уплате гражданином по договору купли-продажи жилого помещения, уменьшается на сумму затраченных гражданином средств на изготовление указанных документов (часть четвертая п. 8 Указа № 253).

Справочно:

На основании п. 7 Указа № 253 за нецелевое использование средств от продажи жилых помещений сельскохозяйственные организации привлекаются к административной ответственности в виде штрафа от 50 до 100 базовых величин.

Таким образом, если гражданин получает от имени сельскохозяйственной организации вышеперечисленные документы в отношении жилого помещения, то цена жилого помещения, указываемая в договоре купли-продажи, уменьшается на сумму затраченных им средств на изготовление этих документов. В частности, если гражданин потратил собственные деньги на изготовление технического паспорта, данные средства вычитаются из цены, указываемой в договоре купли-продажи. В случае же оплаты непосредственно сельскохозяйственной организацией, в ведении которой находится жилое помещение, эти средства не подлежат включению в стоимость предмета купли-продажи. Цена объекта определяется в порядке, установленном Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Указ № 615).

Если гражданин потратил собственные деньги на изготовление технического паспорта, данные средства вычитаются из цены договора купли-продажи. В случае же оплаты сельхозорганизацией эти средства не подлежат включению в стоимость предмета купли-продажи.

Для проведения оценки стоимости гражданских прав работники юридического лица (либо индивидуального предпринимателя) подлежат обязательной аттестации Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь (подп. 1.4 п. 1 Указа № 615), и в штате организации, осуществляющей оценочную деятельность, должно состоять не менее двух аттестованных специалистов, работающих по основному месту работы (абзац пятый п. 2 Положения об оценке стоимости гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом № 615). Таким образом, оценку имущества вправе осуществлять организация независимо от формы собственности или индивидуальный предприниматель, отвечающие требованиям Указа № 615.

Оценку имущества вправе осуществлять организация независимо от формы собственности или индивидуальный предприниматель, отвечающие требованиям Указа № 615.

Вместе с тем при необходимости осуществления независимой оценки государственного имущества для совершения с ним сделок и (или) иных юридически значимых действий такая оценка проводится государственными организациями, организациями, доля государственной собственности в уставном фонде которых составляет более 50 %, осуществляющими оценочную деятельность, а также созданными Белорусской торгово-промышленной палатой организациями согласно приложению к Указу № 615 (подп. 1.5 п. 1 Указа № 615).

Рассмотрим порядок купли-продажи жилого помещения на примере конкретной ситуации.

Ситуация

От работника государственной сельскохозяйственной организации, расположенной на территории Бобруйского района, имеющего стаж работы в данной организации 16 лет, поступило заявление о продаже заселенного жилого помещения государственного жилищного фонда (одноквартирного жилого дома). Регистрационные документы на данный дом отсутствуют.

Руководствуясь требованиями Указа № 253, сельскохозяйственная организация:

предоставляет право гражданину за счет собственных средств от имени сельскохозяйственной организации (то есть на основании доверенности) получить ведомость технических характеристик в Бобруйском филиале РУП «Могилевское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру»;
принимает решение о продаже жилого помещения на основании следующих документов:
1. ведомости технических характеристик;
2. лицевого счета, содержащего сведения о лицах, проживающих в жилом помещении;
3. заключения об оценке;
4. документа, подтверждающего стаж работы в сельскохозяйственной организации (копии трудовой книжки);
заключает с гражданином договор купли-продажи жилого помещения. Цена объекта уменьшается на сумму средств, затраченных гражданином на получение ведомости технических характеристик. Поскольку документы, удостоверяющие государственную регистрацию создания земельных участков, отсутствуют, данные, определяющие расположение одноквартирного жилого дома на соответствующем земельном участке, в договоре купли-продажи не указываются;
удостоверяет договор купли-продажи одноквартирного жилого дома в нотариальном порядке по месту нахождения жилого дома.

Следует отметить, что сроки при осуществлении процедуры купли-продажи жилых помещений в соответствии с Указом № 253 законодательством не ограничены.