Регистрация недвижимого имущества: теперь с посредниками и электронными документами?

Нормативный акт: Закон Республики Беларусь от 08.01.2018 № 96-З «О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»

Дата вступления в силу: 22.07.2018

С какой целью внесены изменения?

Одной из целей внесения изменений в Закон являлось развитие системы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (система государственной регистрации), обеспечивающее удовлетворение потребностей субъектов хозяйствования с учетом информатизации процессов в рамках гражданских правоотношений.

Так, ст. 1 Закона была дополнена термином «электронная копия документа на бумажном носителе» — это электронное отображение документа на бумажном носителе, соответствующее оригиналу и подписанное электронной цифровой подписью лица, изготовившего такое электронное отображение.

Электронная копия документа на бумажном носителе, то есть документа, изначально изготовленного на бумажном носителе, в рамках системы государственной регистрации создается в результате сканирования подлинника документа, представленного для осуществления государственной регистрации либо истребованного на бумажном носителе, с последующим подписанием электронной цифровой подписью регистратора (авторизованного посредника) и помещением в регистрационное дело (п. 2 ст. 34 Закона).

Также законодательно была закреплена возможность выдачи электронных копий документов на бумажном носителе, содержащихся в регистрационном деле, при обращении уполномоченного лица за предоставлением сведений об условиях сделки, явившейся основанием для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, копий документов, представленных для осуществления государственной регистрации (ч. 2 п. 3 ст. 29 Закона).

Справочно.
Электронная копия документа на бумажном носителе не рассматривается в качестве электронного документа в понимании Закона Республики Беларусь от 28.12.2009 № 113-З «Об электронном документе и электронной цифровой подписи».

Авторизованные посредники: как это будет работать?

Для обеспечения комфорта и упрощения доступа заинтересованных лиц к ряду услуг, оказываемых организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — организации по государственной регистрации), вводится институт авторизованных посредников. Авторизованный посредник уполномочен оказывать услуги в том числе субъектам хозяйствования, связанные с государственной регистрацией, внесением исправлений, внесением отметок в регистрационную книгу, предоставлением сведений и документов из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ч. 1 п. 1 ст. 18-1 Закона).

В п. 3 ст. 18-1 Закона закреплено, что о своем намерении осуществлять деятельность в качестве авторизованного посредника лицу необходимо будет уведомить республиканскую организацию по государственной регистрации. Порядок такого уведомления, электронного взаимодействия с организациями по регистрации будет урегулирован нормативными правовыми актами Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь.

Справочно.
Авторизованными посредниками могут выступать: адвокаты; риэлтерские организации; юридические лица, уполномоченные должностные лица которых подписали документы, являющиеся основаниями для государственной регистрации; нотариусы, другие должностные лица, имеющие право совершать нотариальные действия (ч. 2 п. 1 ст. 18-1 Закона).

Что изменилось в процедуре регистрации?

1. Порядок подачи заявления о внесении исправлений.

Согласно п. 2 ст. 28 Закона после вступления в силу изменений заявление о внесении исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (как и заявление о государственной регистрации, заявление о предоставлении сведений и документов из такого регистра) со всеми необходимыми документами может быть подано регистратору в ходе личного приема, направлено посредством почтовой связи или передано в виде электронного документа, электронной копии документа на бумажном носителе.

2. Требования к документам, являющимся основанием для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Во исполнение нормы подп. 3.11 п. 3 Декрета Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» из ст. 67 Закона исключено требование об обязательном скреплении печатью документа, являющегося основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которого явствует волеизъявление субъекта хозяйствования.

3. Направление регистратором уведомления о приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации.

Внесением дополнений в п. 9 ст. 34 Закона законодательно урегулирована ранее сложившаяся практика направления регистратором уведомления о приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации, заинтересованных лиц, по заявлениям которых в регистрационную книгу ранее была внесена актуальная отметка о юридических фактах, в результате которых могут произойти возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в том числе о предстоящем изъятии и сносе, гибели или уничтожении недвижимого имущества. Данное изменение направлено на защиту прав и законных интересов соответствующих лиц, в частности, путем предоставления им возможности своевременно подать заявление о намерении обратиться в суд для оспаривания сделки, права или ограничения (обременения) права, о государственной регистрации которых просит другое лицо, что является основанием для приостановления регистратором совершения регистрационного действия по п. 4 ст. 35 Закона.

4. Приостановление регистратором совершения регистрационного действия.

В целях защиты прав и законных интересов лиц, подавших заявление о государственной регистрации сделки, права или ограничения (обременения) права в отношении объекта недвижимого имущества, устанавливается возможность приостановления регистратором совершения регистрационного действия по п. 4 ст. 35 Закона только один раз. Таким образом, исключается возможность неоднократного приостановления совершения регистрационных действий при злоупотреблении третьими лицами своим правом.

Справочно.
По общему правилу несоответствие результатов проверки характеристик недвижимого имущества данным, содержащимся в документах, представленных для осуществления государственной регистрации, является основанием для отказа регистратором в совершении регистрационного действия.

5. Основания для отказа в совершении регистрационного действия.

В целях защиты прав и законных интересов лиц с учетом существующих реалий гражданских правоотношений нормы подп. 1.2 п. 1 ст. 36 Закона были дополнены:

1. Путем распространения действия исключения из приведенного выше правила не только при обращении за государственной регистрацией возникновения, перехода прав на недвижимое имущество, как это предусматривалось ранее, но и при обращении за государственной регистрацией сделки, прекращения прав, возникновения, перехода, прекращения ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
2. Путем расширения перечня исключений, когда данное основание для отказа в совершении регистрационного действия не применяется:

• наследование, как основание для совершения регистрационных действий, заменено на универсальное правопреемство. Тем самым в перечень включены случаи правопреемства при реорганизации юридических лиц;
• совершение регистрационных действий на основании вступившего в законную силу решения суда;
• совершение регистрационных действий при обращении взыскания на недвижимое имущество.

Справочно.
Согласно действующему законодательству государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом осуществляется путем совершения соответствующей регистрационной надписи на оригинале документа, являющегося основанием для госрегистрации сделки с объектом недвижимого имущества, то есть на документе на бумажном носителе.

6. Удостоверение произведенной государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом.

Наличие возможности подать для государственной регистрации сделки соответствующий документ в виде электронного документа или электронной копии документа на бумажном носителе обусловило необходимость корректировки рассматриваемой нормы. Так, п. 2 ст. 38 Закона дополнен нормой, предусматривающей выдачу свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации в качестве удостоверения произведенной государственной регистрации сделки с недвижимостью в виде электронного документа или электронной копии документа на бумажном носителе.

7. Недействительность государственной регистрации.

Нормой п. 4 ст. 101 Закона установлено, что в случае признания недействительной государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом недействительной является также государственная регистрация основанных на такой сделке прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество. Таким образом, заинтересованные лица могут не обращаться в суд с новым иском в случае, если первоначальное решение суда не устанавливало последствий признания недействительной государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества и не определяло судьбу такого объекта (признание недействительной государственной регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества, возврат его предыдущему владельцу).

Справочно.
Единая классификация назначения объектов недвижимого имущества утверждена постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 05.07.2004 № 33 «Об утверждении единой классификации назначения объектов недвижимого имущества».

8. Назначение объектов недвижимого имущества.

После вступления в силу изменений в соответствии со ст. 49 Закона для государственной регистрации вновь построенного капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места необходимо в том числе решение местного исполнительного и распорядительного органа, определяющее назначение таких объектов в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества.

Внесенные в Закон изменения не ограничиваются перечисленными выше, но направлены на совершенствование системы государственной регистрации с учетом изменяющихся гражданских правоотношений и необходимости соблюдения и защиты прав и законных интересов лиц в сфере оборота недвижимого имущества.