Три практические ситуации по выселению из общежитий: как обеспечить жильем нуждающихся в нем сотрудников?

Поскольку в силу положений ст. 23 ЖК основанием для возникновения права владения и пользования жилым помещением в общежитии является договор найма жилого помещения, выселению, как правило, предшествует прекращение либо расторжение такого договора (абзац шестой п. 1 ст. 85 ЖК).

Вместе с тем на практике возникает множество ситуаций, разрешение которых напрямую законодательством не урегулировано, в том числе при отсутствии договоров найма.

Ситуация: 20 ноября 2009 г. работнику на состав семьи один человек было предоставлено жилое помещение в общежитии площадью 19,29 м2 (изолированный блок с санузлом) на период работы в организации. 13 июня 2012 г. трудовые отношения с работником были прекращены, однако в течение трехлетнего срока исковой давности требование о выселении из общежития бывшему работнику предъявлено не было.
Наймодатель принял решение о переселении нанимателя в другое жилое помещение, находящееся в совместном владении и пользовании нескольких лиц, не состоящих в семейных отношениях (койко-место).
Наниматель отказывается добровольно переселяться. Каким образом может быть исполнено решение наймодателя и профсоюзного комитета о переселении гражданина из одного жилого помещения в общежитии в другое? Возможно ли выселение в другое общежитие?
Решение: Если гражданин отказывается от добровольного переселения в другое жилое помещение, спор о выполнении обязательств, предусмотренных договором, подлежит рассмотрению в судебном порядке. При переселении жилое помещение может быть предоставлено как в этом, так и в ином общежитии.

Несмотря на четко установленные законодательством переходные положения в отношении нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитии, которым жилое помещение предоставлено до вступления в силу ЖК, в случаях пропуска исковой давности наниматели также не подлежат выселению, независимо от наличия права на применение переходных положений.

В соответствии с п. 33 Положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.04.2013 № 269 (далее — Положение об общежитиях), переселение граждан из одного жилого помещения в другое в общежитии производится на основании совместного решения администрации государственной организации и профсоюзного комитета (при его наличии), принятого при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при ее наличии), с заключением нового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии.

В данном случае учитывается целесообразность проживания в конкретном жилом помещении. В указанной ситуации или, например, в случае расторжения брака и выбытия бывших членов семьи из жилого помещения в общежитии наниматель изолированного жилого помещения, предназначенного для проживания семьи, может быть переселен в жилое помещение, находящееся в совместном владении и пользовании нескольких лиц, не состоящих в семейных отношениях. При этом норма п. 33 Положения об общежитиях не содержит обязательных требований о переселении в пределах одного жилого здания, а также о том, что переселяемый наниматель должен находиться на учете желающих получить жилое помещение в общежитии.

Совет

При переселении граждан из одного жилого помещения в другое в общежитии необходимо учитывать целесообразность проживания в конкретном помещении.

Порядок предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, других жилых помещений, предусмотренный ст. 84 ЖК, определяет, что предоставляемое гражданам в связи с их выселением жилое помещение должно находиться в пределах данного населенного пункта, а в сельской местности — в пределах территории сельсовета, за исключением случаев выселения, установленных в ЖК. Таким образом, при переселении жилое помещение может быть предоставлено как в этом, так и в ином общежитии.

Необходимо также иметь в виду, что согласно части второй п. 18 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.06.2014 № 11 «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда» (далее — постановление Пленума № 11) действие гарантии, установленной частью первой п. 4 ст. 221 ЖК (переходные положения), сохраняется при предоставлении в установленном порядке организацией, в ведении которой находится общежитие, другого жилого помещения в этом или ином общежитии.

Справочно

Требования к жилым помещениям:
— наличие отопления, естественного освещения;
— соответствие санитарным нормам и гигиеническим требованиям;
— 6 м2 жилой площади на человека;
— помещение должно быть свободно;
— подселение в одно помещение возможно при отсутствии заболеваний.

Переселение в соответствии с п. 33 Положения об общежитиях может осуществляться как в добровольном, так и в судебном порядке.

Согласно Типовому договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.04.2013 № 269 (далее — Типовой договор), данный договор может быть расторгнут в случае принятия администрацией наймодателя и профсоюзным комитетом (при его наличии) при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при ее наличии) совместного решения о переселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из одного жилого помещения в общежитии в другое жилое помещение в общежитии (подп. 10.6-1 п. 10 Типового договора).

Справочно

На основании п. 14 Типового договора при расторжении договора наниматель и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение в течение 3 суток, а в случае отказа от добровольного освобождения — подлежат выселению из жилого помещения в соответствии с законодательными актами.

Споры, вытекающие из гражданских отношений, подведомственны судам. В этой связи, если гражданин отказывается от добровольного переселения в другое жилое помещение, спор о выполнении обязательств, предусмотренных договором, подлежит рассмотрению в судебном порядке.

Ситуация: Работнику организации в 1995 г. было предоставлено жилое помещение государственного жилищного фонда в общежитии на состав семьи 4 человека. В 1998 г. наниматель жилого помещения в общежитии был уволен из организации по собственному желанию, однако в течение трехлетнего срока исковой давности требование о выселении из общежития по основанию прекращения трудовых отношений к бывшему работнику предъявлено не было.
В 2003 г. наниматель умер. До настоящего времени в общежитии остаются проживать его супруга и двое совершеннолетних детей. Согласно действовавшему на момент смерти нанимателя законодательству супруга нанимателя не могла быть выселена из общежития без предоставления другого жилого помещения как одинокое лицо, проживающее с несовершеннолетними детьми.
Подлежат ли оставшиеся проживать в общежитии члены семьи умершего нанимателя выселению без предоставления другого жилого помещения? Можно ли заключить договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии с супругой умершего нанимателя?
Решение: В настоящее время основания для выселения из жилого помещения в данном конкретном случае жилищным законодательством не определены. Поскольку супруга умершего нанимателя не является работником организации, предоставившей жилое помещение в общежитии, требовать заключения договора и признания ее нанимателем она не вправе. Вместе с тем для определения оснований дальнейшего проживания в общежитии указанной гражданки целесообразно рассмотреть данный вопрос в судебном порядке.

В настоящее время п. 4 ст. 221 ЖК не устанавливает переходных положений в отношении лиц, проживающих с несовершеннолетними детьми, не являющихся нанимателями по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии.

В соответствии с п. 20 постановления Пленума № 11 по исковым требованиям о выселении из жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии по основаниям прекращения трудовых отношений с организацией, предоставившей общежитие, установленный законом трехлетний срок исковой давности исчисляется со дня прекращения трудовых отношений с лицом, которому это жилое помещение было предоставлено.

В рассматриваемой ситуации действие договора найма жилого помещения прекращено в 2003 г. в связи со смертью нанимателя. Учитывая право, предусмотренное ранее действовавшим законодательством, с супругой умершего нанимателя должен был быть заключен договор найма на срок до достижения ребенком совершеннолетнего возраста. В этой связи основанием для выселения ее из жилого помещения в общежитии являлось бы прекращение договора найма, заключенного на определенный срок (абзац шестой п. 1 ст. 85 ЖК).

Справочно

Трехлетний срок исковой давности не распространяется на требование о выселении:
— граждан, получивших помещение по ходатайству другой организации;
— членов (в том числе бывших) семьи нанимателя, выехавшего в другой населенный пункт, другое жилое помещение;
— граждан, самоуправно занявших помещение;
— поднанимателей помещений государственного жилого фонда;
— граждан, получивших помещение в безвозмездное владение и пользование;
— опекунов (попечителей), получивших право проживания.

Вместе с тем, принимая во внимание, что указанные меры своевременно приняты не были, в настоящее время основания для выселения из жилого помещения в данном конкретном случае жилищным законодательством не определены. При этом с указанной гражданкой нельзя заключить договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии, поскольку в законодательстве не имеется для этого правовых оснований.

Так, согласно п. 1 ст. 60 ЖК договор найма жилого помещения, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением его срока либо в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения, если в жилом помещении не остались проживать совершеннолетние члены его семьи, имеющие право требовать заключения договора найма жилого помещения и признания их нанимателями на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения, а также по иным основаниям, предусмотренным ЖК, законодательными актами или этим договором. Поскольку супруга умершего нанимателя не является работником организации, предоставившей жилое помещение в общежитии, требовать заключения договора и признания ее нанимателем она не вправе.

В то же время для определения оснований дальнейшего проживания в общежитии указанной гражданки целесообразно рассмотреть данный вопрос в судебном порядке.

Ситуация: 28 марта 2013 г. работнику организации на период работы было предоставлено жилое помещение государственного жилищного фонда в общежитии на состав семьи два человека (работник и его совершеннолетняя дочь). 22 марта 2015 г. наниматель выехал из жилого помещения в общежитии на другое место жительства, а 31 декабря 2015 г. с ним были прекращены трудовые отношения.
4 января 2016 г. оставшаяся проживать в жилом помещении общежития дочь бывшего нанимателя трудоустроилась на работу в организацию, в ведении которой находится общежитие.
Подлежит ли выселению данный член семьи выбывшего нанимателя, если решение о предоставлении ей жилой площади отсутствует и в организации на учете желающих получить жилое помещение в общежитии она не состоит?
Решение: В случае рассмотрения вопроса о выселении указанного члена семьи выбывшего нанимателя будет учитываться тот факт, что данный член семьи состоит в трудовых отношениях с организацией, предоставившей жилое помещение в общежитии. В этой связи целесообразно заключить с трудоустроившимся членом семьи выбывшего нанимателя договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии на период трудовых (служебных) отношений.

В рассматриваемом случае может быть применено основание выселения, определенное в п. 6 ст. 120 ЖК, согласно которому в случае выезда нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии на место жительства в другой населенный пункт или другое жилое помещение в данном населенном пункте члены, бывшие члены его семьи, за исключением лиц, указанных в части второй п. 3 ст. 93 ЖК (учащиеся и студенты, которые являются детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей), утрачивают право владения и пользования жилым помещением государственного жилищного фонда в общежитии. В случае отказа от добровольного освобождения жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии члены, бывшие члены семьи нанимателя подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. На требования о выселении таких граждан сроки исковой давности не распространяются.

Кроме того, с учетом прекращения нанимателем трудовых отношений в соответствии с п. 1 ст. 93 ЖК также может быть заявлено в судебном порядке требование о выселении без предоставления другого жилого помещения. Исключений данная норма не предусматривает.

Справочно

Согласно п. 18 постановления Пленума № 11 прекращение трудового договора с организацией, предоставившей жилое помещение государственного жилищного фонда в общежитии в связи с трудовыми (служебными) отношениями, является основанием для выселения работника из общежития со всеми проживающими совместно с ним гражданами без предоставления другого жилого помещения.

Заявление гражданина о желании трудоустроиться в организацию, предоставившую жилое помещение в общежитии, может быть учтено судом в случае, когда уполномоченное должностное лицо этой организации согласно принять его на работу.

Таким образом, исходя из судебной практики, вопрос о сохранении за гражданами права владения и пользования жилым помещением рассматривается с учетом не только факта трудоустройства непосредственно нанимателя жилого помещения, но и наличия аналогичной возможности у членов семьи, проживающих в этом жилом помещении.

В случае рассмотрения вопроса о выселении указанного члена семьи выбывшего нанимателя будет приниматься во внимание тот факт, что данный член семьи состоит в трудовых отношениях с организацией, предоставившей жилое помещение в общежитии. В этой связи целесообразно заключить с трудоустроившимся членом семьи выбывшего нанимателя договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии на период трудовых (служебных) отношений.

Перечень лиц, которые могут быть выселены из общежития в пользу нуждающихся в таких жилых помещениях работников:

— работники, прекратившие трудовые (служебные) отношения с организацией, предоставившей жилое помещение, со всеми гражданами, проживающими совместно с ними (за исключением граждан, в отношении которых применяются переходные положения ЖК);
— наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи, имеющие в данном населенном пункте в собственности и (или) во владении и пользовании жилые помещения общей площадью 15 м2 и более (в г. Минске — 10 м2 и более) на одного человека;
— наниматель и совместно проживающие с ним члены семьи, являющиеся членами организации застройщиков, — по истечении 3 месяцев после сдачи жилого дома в эксплуатацию;
— наниматели, имеющие без уважительных причин 6-месячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением;
— наниматель жилого помещения, проживающие совместно с ним члены, бывшие члены его семьи, которые в течение года 3 и более раза привлекались к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями и их содержания, выразившееся в разрушении, порче жилого помещения либо в использовании его не по назначению, или за иные нарушения, делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме, были предупреждены собственником о возможности выселения без предоставления другого жилого помещения и в течение года после такого предупреждения привлекались к административной ответственности за аналогичные правонарушения;
— наниматель, признанный в судебном порядке утратившим право владения и пользования жилым помещением.

Чек-лист для лиц, ответственных за ведение учета работников, желающих получить жилое помещение в общежитии:

• Постоянно проводить аудит нанимателей жилых помещений в общежитии, прекративших трудовые отношения с организацией, а также лиц, совместно с ними проживающих.
• Провести аудит на наличие проживающих в общежитии лиц, которые могут быть выселены из общежития в пользу работников, нуждающихся в таком помещении, в соответствии с указанным перечнем.
• В пределах трехлетнего срока исковой давности предъявить требования о выселении из жилого помещения в судебном порядке.
• В случае пропуска срока исковой давности найти возможность переселить нанимателя в другое жилое помещение или общежитие.
• Предъявить требования в суд в случае отказа от добровольного переселения в другое жилое помещение.