Услуги энергоснабжения: проблемы собственников и арендаторов

Как товарищество собственников стало абонентом?

Строительство нежилых (административных, торговых) зданий осуществлялось в интересах одного собственника (заказчика строительства, застройщика), который, предположительно, в дальнейшем владел зданием единолично и осуществлял его эксплуатацию. Поэтому до сих пор законодательно закреплена норма, в соответствии с которой у торгового центра может быть только один собственник.

Продажа пяти и более изолированных помещений нежилого здания различным владельцам приводит к созданию товарищества собственников (далее — ТС), которое вынужденно наследует порядок расчетов за поставляемую электроэнергию, становится абонентом сети электроснабжения вместо бывшего владельца здания, получает электроэнергию и передает ее по договорам электроснабжения субабонентам (владельцам помещений в совместном домовладении). Такова сложившаяся практика организации электроснабжения зданий, в которых функционируют ТС.

Читайте по теме: 
Мазурёнок Е. Товарищество собственников как администрация торгового центра

Практика vs законодательство: есть ли противоречия?

Принятие ТС на себя роли энергоснабжающей организации и абонента для его членов, на наш взгляд, не противоречит требованиям Закона № 135-З. ТС является некоммерческой организацией, но имеет право осуществлять предпринимательскую деятельность, необходимую для уставных целей и не противоречащую законодательству, приобретая электроэнергию и в последующем продавая ее членам товарищества (ст. 46 ГК).

Справочно:
Товарищество создается в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом всего совместного домовладения, то есть не только общего имущества, но и недвижимого имущества, находящегося в собственности членов товарищества (ст. 20 Закона № 135-З).
Товарищество имеет право организовывать обслуживание нежилых помещений собственников и оказывать иные услуги собственникам, а также заключать договоры на предоставление собственникам коммунальных и других необходимых услуг (ст. 23 Закона № 135-З).

Как следует из норм Закона № 135-З, предоставление подобных услуг является возможным, но не обязательным и, следовательно, должно осуществляться на добровольной основе, на основании отдельных договоров с собственниками в соответствии со ст. 510–519 ГК.

Таким образом, безусловной обязанностью ТС является только обеспечение эксплуатации сетей общего имущества и составления актов балансового разграничения относительно сетей собственности членов товарищества. Очевидным исключением является ситуация, когда отсутствие средств раздельного учета электрической энергии для каждого собственника делает невозможным персонифицированный технический (контрольный) учет и ее распределение. Тогда расчет потребленного всем совместным домовладением электричества осуществляется в расчетном порядке, исходя из площадей помещений каждого собственника и установленных собранием коэффициентов.

Каковы преимущества для энергоснабжающих организаций?

Сложившаяся практика (ТС — абонент, а его члены — субабоненты) является выгодной для энергоснабжающей организации и заключается:

— в снижении бюрократических издержек (достаточно заключения договора с ТС, а не отдельными собственниками (на энергоснабжение общего имущества);

— обеспечении финансовой стабильности.

В случае заключения энергоснабжающей организацией договоров с каждым собственником в отдельности своевременная и полная оплата поставленной электроэнергии зависит от платежеспособности абонента.

С другой стороны, согласно п. 23 Типового устава товарищества собственников (далее — Типовой устав) убытки ТС возмещаются за счет резервного фонда (в случае его создания) или других средств, а при их отсутствии — за счет реализации его имущества либо дополнительных взносов членов по решению общего собрания собственников. Следовательно, заключая договор энергоснабжения здания в целом с товариществом, энергоснабжающая организация гарантирует для себя полную оплату потребленной энергии, так как в случае неплатежеспособности отдельных собственников ТС всегда может ввести дополнительные взносы с платежеспособных членов товарищества, чтобы оплатить долг за поставленную энергию.

Справочно:
Типовой устав товарищества утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.03.2015 № 161.

Каковы недостатки функционирующей системы?

Схема организации энергоснабжения участников совместного домовладения, когда ТС — абонент, а собственники — субабоненты, не отвечает интересам последних. В этом случае каждый участник товарищества вынужден принимать на себя ответственность за недобросовестных плательщиков, нести финансовые риски по не зависящим от него обстоятельствам и зависеть от своевременности оплаты счетов за электричество остальными участниками.

Фактически речь идет о субсидиарной ответственности одних участников по обязательствам других, которая не обусловлена напрямую законодательством или добровольно принятыми на себя обязательствами. 

Пример:
В одном из известных торговых центров администрация товарищества собственников собрала с добросовестных плательщиков под угрозой отключения электроснабжения всего здания сумму, эквивалентную более 40 000 долл. США.

Также реальна угроза существенных убытков при отключении электроэнергии за неуплату во всем здании по вине отдельных неплательщиков, ведь энергоснабжающая организация, у которой ТС является абонентом, может сделать это и без решения суда.

Справочно:
Задолженность за неуплату электроэнергии взыскивается в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи в соответствии с п. 24 Перечня документов <…>, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь 28.12.2006 № 1737.

Может ли товарищество быть абонентом в договоре энергоснабжения?

В соответствии с подп. 3.1, 3.8 и 3.13 п. 3 Правил электроснабжения, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь 17.10.2011 № 1394 (далее — Правила электроснабжения), абонентом может быть юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, являющиеся потребителем электроэнергии и имеющие электросети в собственности, на правах хозяйственного ведения или оперативного управления. Товарищество собственников не является унитарным предприятием или казенным предприятием, и электросети не могут быть у него на правах хозяйственного ведения или оперативного управления.

С другой стороны, в соответствии со ст. 1 Закона № 135-З электрические сети, очевидно, являются элементом общего имущества совместного домовладения и никоим образом не относятся к имуществу ТС (ст. 20 Закона № 135-З). В соответствии со ст. 24 Закона № 135-З ТС должно лишь обеспечивать надлежащее техническое и санитарное состояние общего имущества совместного домовладения. Таким образом, ТС не может выступать в качестве абонента и не вправе быть энергоснабжающей организацией для собственников помещений совместного домовладения, не может покупать и продавать им электроэнергию (п. 3.57 Правил электроснабжения).

Справочно:
Групповая электрическая сеть остается в исключительной собственности владельцев помещений совместного домовладения и никоим образом не передается в собственность ТС (п. 3.18 Правил электроснабжения).

Налогообложение ТС как абонента: что применять? 

Необходимо отметить, что при выступлении товарищества в качестве энергоснабжающей организации происходит необоснованное удорожание электроэнергии для потребителей, так как ТС выступает в качестве продавца.

Справочно:
При передаче электроэнергии от абонента (ТС) субабонентам (членам ТС) происходит сделка купли-продажи (ч. 5 ст. 424 ГК; подп. 3.57 п. 3 Правил электроснабжения).

Многие ТС работают в рамках упрощенной системы налогообложения. В соответствии с п. 1 ст. 328 НК полученные при этом от субабонентов денежные средства ТС должно учитывать в качестве выручки от реализации товаров (работ, услуг), что увеличивает налоговую базу при упрощенной системе налогообложения. На наш взгляд, средства, поступившие от субабонентов в качестве оплаты за потребленную электроэнергию, не могут исключаться из валовой выручки при упрощенной системе налогообложения ни в соответствии с подп. 2.12 п. 2, ни в соответствии с подп. 2.13 п. 2 ст. 328 НК.

Справочно:
Налоговая база налога при упрощенной системе определяется как денежное выражение валовой выручки. Валовой выручкой признается сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационных доходов (ч. 1 ст. 328 НК).

Выручка от продажи электроэнергии не может быть возмещением, если законодатель не дал такого определения. Очевидно, что нормы подп. 2.12 и 2.13 п. 2 ст. 328 НК могут применяться только по отношению к средствам, полученным на содержание и ремонт объектов совместного домовладения (ст. 11 Закона № 135-З), на возмещение затрат по эксплуатации электрооборудования и электрических сетей абонента (п. 172 Правил электроснабжения). Иные случаи возмещения не установлены.

Справочно:
В валовую выручку не включаются:
— суммы, полученные в виде возмещения участниками товарищества стоимости товаров (работ, услуг), приобретенных и связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества (подп. 2.12 п. 2 ст. 328 НК);
— суммы, полученные в виде возмещения абоненту субабонентами стоимости всех видов энергии, газа, воды (п.2.13 ст. 328 НК).

Таким образом, из валовой выручки при упрощенной системе налогообложения может исключаться, на наш взгляд, только сумма оплаты энергоснабжения общего имущества совместного домовладения, но не выручка за проданную и потребленную субабонентами для собственных нужд электроэнергию. Для крупных объектов недвижимости (с существенными суммами выручки от продажи субабонентам энергии) это может привести к утрате права применять упрощенную систему налогообложения. На членов ТС при этом ложится не только оплата стоимости потребленной электроэнергии в соответствии с установленными тарифами, но и возмещение ТС налогов, исчисленных из этих сумм.

Какие правовые корректировки необходимы?

По нашему мнению, сложившийся порядок электроснабжения (ТС — абонент, члены товарищества — субабоненты) не отвечает интересам собственников объектов недвижимости и напрямую ущемляет их интересы, незаконно налагая ответственность по не связанным с ними обязательствам.

Наиболее соответствующей законодательству является система, при которой собственники заключают индивидуальные договоры электроснабжения с РУП-облэнерго, а товарищество участвует в системе расчетов за потребленную электроэнергию только в рамках электроснабжения общего имущества совместного домовладения.

К сожалению, при разработке Правил электроснабжения не учтены в цепочке организации энергоснабжения нежилых зданий важнейшие субъекты — товарищества собственников, созданные в соответствии с Законом № 135-З. Это делает существующий порядок снабжения всеми видами энергии таких зданий не соответствующим требованиям действующего законодательства, ущемляя права не только ТС, но и их членов (непосредственных потребителей). Очевидно, требуется корректировка нормативных правовых актов: наиболее простым и оперативным, на наш взгляд, является распространение условий и норм, установленных в Правилах электроснабжения, на товарищества собственников (с учетом их специфики).