Гражданский кодекс — 2024: комментарий эксперта (часть 11)

Содержание:

• Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
• Решения по самовольным постройкам
• Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
• Бесхозяйные вещи
• Перечень оснований прекращения права собственности
• Прекращение права собственности на строение в связи с изъятием земельного участка
• Выкуп бесхозяйственно содержимых материальных историко-культурных ценностей

Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

В результате изложения Законом № 312-З в новой редакции ст. 220 ГК упорядочено и усовершенствовано регулирование момента возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. 

Так, общим правилом теперь является то, что указанное право возникает с момента его государственной регистрации, если согласно законодательным актам право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 220 ГК). В прежней редакции ст. 220 ГК данное правило прямо отражено не было и фактически «скрывалось» за использовавшейся в пп. 1, 2 ст. 220 ГК формулировкой «если иное не предусмотрено законодательством».

Для всех остальных случаев, о которых прямо говорилось в прежней редакции ст. 220 ГК, определение момента возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (несмотря на некоторые текстуальные преобразования в редакции норм, на первый взгляд, кажущиеся значительными) осталось в своей основной сущности прежним. Таким моментом является:

• момент государственной регистрации вновь создаваемого недвижимого имущества (если государственной регистрации подлежит вновь создаваемое недвижимое имущество, а право собственности на него — нет);
• момент завершения создания вновь создаваемого недвижимого имущества (если государственной регистрации не подлежит ни само это имущество, ни право собственности на него).

Свою суть сохранило и предписание, определяющее момент, до которого к вновь создаваемому недвижимому имуществу подлежат применению правила о праве собственности на стройматериалы (теперь это правило содержится в п. 4 ст. 220 ГК). Разница только в том, что правило было дополнено указанием еще на один момент, о котором сейчас идет речь в п. 1 ст. 220 ГК, — момент государственной регистрации права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.

Решения по самовольным постройкам

Закон № 312-З дополнил ст. 223 ГК новым п. 10, согласно которому некоторые решения по факту самовольной постройки (а именно решения, о которых говорится в абз. 3, 4 п. 3, абз. 3 ч. 1 п. 6 ст. 223 ГК) в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Президента Республики Беларусь, принимаются уполномоченными такими нормативными правовыми актами государственными организациями. При этом при принятии данных решений подлежат применению правила ст. 223 ГК.

Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

Путем изложения Законом № 312-З в новой редакции ст. 224 ГК тоже (по примеру ст. 220 ГК) упорядочено и усовершенствовано регулирование момента возникновения права собственности, но в данном случае — на имущество, приобретаемое по договору. 

Так, в ч. 1 п. 1 ст. 224 ГК теперь прямо закреплено правило о том, что если переход права собственности на отчуждаемое по договору имущество подлежит государственной регистрации, то право собственности у приобретателя имущества возникает с момента такой регистрации. В изначальной редакции ст. 224 ГК подобное правило прямо не упоминалось, хотя в то же время и не исключалось ввиду присутствовавших в ней оговорок «если иное не предусмотрено законодательством» (п. 1 ст. 224 ГК) и «если иное не установлено законодательством» (п. 2 ст. 224 ГК).

Если государственная регистрация производится только в отношении договора об отчуждении имущества (то есть когда сам переход права собственности на имущество по договору государственной регистрации не подлежит), право собственности на это имущество возникает у приобретателя с момента соответствующей регистрации договора (ч. 1 п. 1 ст. 224 ГК). Фактически о том же, но в менее подробной форме говорилось и в п. 2 прежней редакции ст. 224 ТК.

Если же ситуация не подпадает под действие положений п. 1 ст. 224 ГК, то право собственности у приобретателя «возникает с момента передачи имущества, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законодательными актами или договором» (п. 2 ст. 224 ГК). Аналогичного рода предписание в п. 1 прежней редакции ст. 224 ГК было закреплено в качестве общего правила.

Стоит заметить, что в ст. 224 ГК, несмотря на придание ей новой редакции, так и остался без регулирования вопрос о моменте возникновения права собственности на имущество, приобретаемое на основании односторонней сделки (ведь односторонние сделки к договорам не относятся), например, в результате наследования.

Бесхозяйные вещи

Законом № 312-З в новой редакции изложен п. 3 ст. 226 ГК, однако подобный прием нормотворческой техники был применен здесь без достаточных к тому оснований, потому что норма ч. 3 п. 3 ст. 226 ГК каких-либо корректировок не претерпела, а в ч. 1 п. 3 ст. 226 ГК произошла лишь замена слов «соответствующего государственного» на «местного исполнительного и распорядительного».

Действительно новую редакцию получила только ч. 2 п. 3 ст. 226 ГК. Если раньше она состояла только из одного краткого предложения о том, что «право коммунальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь может быть признано судом», то теперь на этот счет она содержит более развернутые предписания.

Первое предложение ч. 2 п. 3 ст. 226 ГК закрепляет право местного исполнительного и распорядительного органа по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет обратиться в суд с требованием о признании на данную вещь права коммунальной собственности при условии, что иное не предусмотрено законодательными актами.

Иное предусмотрено фактически уже вторым предложением ч. 2 п. 3 ст. 226 ГК: оно устанавливает запрет на передачу в коммунальную собственность бесхозяйных недвижимых вещей, находящихся у граждан или негосударственных юридических лиц, которые добросовестно и открыто владеют таким имуществом как своим собственным.

Перечень оснований прекращения права собственности

В п. 2 ст. 236 ГК уточнена редакция отдельных оснований прекращения права собственности. Так, в подп. 3 п. 2 ст. 236 ГК «отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка» заменено на «прекращение права собственности на недвижимое имущество, незавершенные незаконсервированные капитальные строения в связи с изъятием земельного участка, на котором находится такое имущество» (Закон № 312-З), а в подп. 4 п. 2 ст. 236 ГК подчеркнуто, что речь идет именно о материальных историко-культурных ценностях, а не о любых из них (Закон № 312-З) и что в отношении животных осуществляется изъятие, а не выкуп (Закон № 361-З).

Закон № 312-З дополнил п. 2 ст. 236 ГК двумя основаниями для прекращения права собственности, которые, однако, не являются абсолютно новыми и уже достаточно давно известны правовой системе Республики Беларусь:

• изъятие материальных объектов, созданных в результате нарушения исключительного права, а в случаях, предусмотренных законодательными актами, также и материальных объектов, с помощью которых нарушено исключительное право (подп. 10-1 п. 2 ст. 236 ГК);
• признание пустующего жилого дома бесхозяйным и передача его в собственность административно-территориальной единицы (подп. 10-2 п. 2 ст. 236 ГК).

Прекращение права собственности на строение в связи с изъятием земельного участка

Законом № 312-З было не только уточнено основание прекращения права собственности, закрепленное в подп. 3 п. 2 ст. 236 ГК, но и изложена в новой редакции соответствующая данному основанию ст. 240 ГК, главные новации которой сводятся к следующему:

• расширен за счет незавершенных незаконсервированных капитальных строений перечень объектов, право собственности на которые может быть прекращено в связи с изъятием земельного участка;
• конкретные основания для изъятия земельного участка («для государственных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли») заменены общей формулировкой «по основаниям, предусмотренным законодательством об охране и использовании земель»;
• оговорена возможность изъятия имущества путем продажи без публичных торгов;
• вместо нормы об основаниях, по которым суд вправе отказать в удовлетворении требования об изъятии имущества (ч. 2 п. 1 прежней редакции ст. 240 ГК), введено правило о возмещении собственнику имущества убытков в случае изъятия земельного участка для государственных нужд (ч. 1 п. 2 ст. 240 ГК);
• предписание о том, что правила ст. 240 ГК применяются при прекращении права собственности на имущество «в связи с изъятием горных отводов и других участков, на которых находится имущество», уточнено путем замены данной формулировки на «в связи с изъятием участков недр для государственных нужд».

Выкуп бесхозяйственно содержимых материальных историко-культурных ценностей

В новой редакции изложена и ст. 241 ГК, однако все нововведения здесь сводятся лишь к тому, что имеющиеся в статье абзацы получили статус пунктов. Кроме того, произошло уточнение подлежащих выкупу ценностей (материальные историко-культурные ценности) и условий их выкупа (если бесхозяйное содержание «может привести к утрате их отличительных духовных, художественных, документальных, архитектурных и (или) конструктивных достоинств»).

От редакции:
В следующем номере журнала «Юрист» мы продолжим рассматривать изменения, внесенные в ГК Законом № 312-З. В частности, завершим рассмотрение вопросов, связанных с правом собственности и иными вещными правами, а также разберем изменения, касающиеся обеспечения и исполнения обязательств.