Ситуация: ОАО (с долей Республики Беларусь в уставном фонде более 25 % акций) планирует продажу на аукционе не используемого в хозяйственной деятельности объекта недвижимости (далее — объект). Как ОАО подготовиться к аукциону и провести его без привлечения сторонних организаций? На какие ключевые моменты нужно обратить внимание, в том числе при аналогичной продаже оборудования?
Исходя из смысла ст. 213–216 ГК ОАО является субъектом хозяйствования частной формы собственности. ОАО с долей собственности государства в уставном фонде представляет собой также частную форму собственности, а государство является владельцем акций, а не собственником имущества.
Таким образом, по общему правилу ОАО самостоятельно определяет условия продажи объекта недвижимости, в том числе порядок такой продажи (путем прямой продажи либо путем проведения торгов в форме аукциона или конкурса) и цену объекта.
Поскольку сделки по продаже недвижимости зачастую являются крупными сделками, они должны совершаться в особом порядке.
Так, в соответствии с ч. 3 и 6 ст. 58 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах» крупные сделки хозяйственного общества могут совершаться по решению общего собрания его участников, если уставом принятие такого решения не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) этого общества или иное не установлено Президентом Республики Беларусь.
Это важно!
Если 50 % и более акций ОАО принадлежит государству, целесообразно применять аналогию порядка отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего государству.
Наличие решения органа владельческого надзора ОАО, а также соблюдение общего порядка продажи недвижимого имущества являются обязательными.
Общее собрание участников хозяйственного общества принимает решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество стоимостью:
— от 20 % до 50 % балансовой стоимости активов (стоимости активов) общества, — большинством не менее 2/3 от числа голосов лиц, принявших участие в общем собрании;
— 50 % и более — большинством не менее 3/4 от числа голосов лиц, принявших участие в общем собрании.
Поскольку субъекты частной формы собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться собственностью, нормативные правовые акты, которые бы регламентировали и определяли саму процедуру торгов (аукциона), отсутствуют.
Рекомендуем разработать локальный нормативный правовой акт — Регламент (Положение) об организации и проведении аукционов по продаже имущества ОАО в соответствии с нормами ГК и Указа Президента Республики Беларусь от 05.05.2009 № 232 «О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов)» (далее — Указ № 232).
Рекомендация:
При организации и проведении аукциона необходимо руководствоваться:
— ст. 417–419 ГК;
— Указом № 232;
— постановлением Президиума ВХС от 04.04.2007 № 25 «О некоторых вопросах судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о торгах».
В Регламенте (Положении) следует предусмотреть:
— условия участия в аукционе (круг лиц, которые могут участвовать в аукционе; порядок доступа к участию в аукционе; перечень документов, которые необходимо представить участникам аукциона до его начала; порядок внесения задатка для участия в аукционе);
— порядок проведения аукциона (процедура);
— порядок оформления результатов аукциона;
— порядок возврата задатков участникам аукциона, не ставшим победителями;
— шаг аукциона (например, указать, что шаг аукциона определяется аукционистом в пределах от 5 % до 15 % от предыдущей цены предмета аукциона);
— права и обязанности продавца и участника аукциона.
Комиссия по проведению открытого аукциона может быть сформирована только из работников ОАО либо с привлечением иных лиц при их согласии, например, представителей структурных подразделений местного исполнительного комитета (в случае продажи имущества ОАО с долей собственности государства в уставном фонде).
Как правило, комиссия создается приказом руководителя ОАО.
Извещение о проведении аукциона подлежит обязательному опубликованию в печатных СМИ не позднее чем за 30 дней до даты проведения аукциона (подп. 1.5 п. 1 Указа № 232).
Извещение о проведении повторного аукциона публикуется не позднее чем за 10 рабочих дней до даты его проведения.
Перечень печатных СМИ утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14.07.2009 № 934 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 5 мая 2009 г. № 232», в него входят газеты «СБ. Беларусь сегодня», «Рэспублiка», «Звязда», «Народная газета», «Белорусская нива», а также бюллетень «Конкурсные торги в Беларуси и за рубежом».
Извещение согласно п. 2 ст. 418 ГК должно содержать следующую информацию:
— время, место и форму торгов (аукцион);
— предмет и порядок проведения торгов (аукцион), в том числе информацию об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги;
— сведения о начальной цене.
К участию в аукционе по общему правилу допускаются юридические и физические лица, предоставившие организатору аукциона в указанный в извещении срок следующие документы:
1) заявление на участие в аукционе (с указанием банковских реквизитов для возврата денежных средств в случае, если участник не станет победителем аукциона);
Рекомендация.
Рекомендуем разработать единые для всех участников формы:
— заявления на участие в аукционе;
— соглашения о правах и обязанностях сторон в процессе подготовки и проведения аукциона.
2) соглашение о правах и обязанностях сторон в процессе подготовки и проведения аукциона (в двух экземплярах), в котором должно быть предусмотрено условие о задатке, а также конкретный размер штрафа, уплачиваемого в случаях:
— отказа или уклонения участника аукциона, ставшего победителем аукциона (единственным участником несостоявшегося аукциона), от возмещения затрат на организацию и проведение аукциона и (или)
— подписания протокола о результатах аукциона (за исключением единственного участника несостоявшегося аукциона) и (или)
Рекомендация.
Рекомендуем вести отдельный журнал (лист) регистрации участников аукциона(ов).
— подписания договора купли-продажи предмета аукциона;
— отказа объявить свою цену, когда это предусмотрено законодательством.
Если победитель аукциона в день его проведения не подписал протокол, результаты аукциона в отношении этого победителя аннулируются, о чем составляется соответствующий протокол. При этом внесенный победителем задаток возврату не подлежит, а сам победитель уплачивает предусмотренный соглашением штраф;
Справочно.
Размер штрафа при начальной цене предмета аукциона, составляющей:
— менее 500 БВ — не может превышать 100 БВ;
— более 500 БВ — не может превышать 20 % от начальной цены предмета аукциона.
Размер штрафа должен быть одинаковым для всех участников аукциона (подп. 1.2 п. 1 Указа № 232).
3) копию свидетельства о государственной регистрации (для ИП и юрлиц);
4) копии учредительных документов (со всеми изменениями и дополнениями) (для юрлиц);
5) копию платежного поручения с отметкой банка, подтверждающей внесение задатка.
Это важно!
Иностранные физические и юридические лица предоставляют документы с нотариально удостоверенными переводами на русский или белорусский язык.
Иностранные юрлица предоставляют:
1) легализованные в установленном порядке копии учредительных документов;
2) выписку из торгового реестра страны происхождения (выписка должна быть подготовлена в течение 6 месяцев до подачи заявления на участие в торгах) либо иное эквивалентное доказательство статуса юрлица в соответствии с законодательством страны происхождения;
3) выданный обслуживающим банком или иной кредитно-финансовой организацией документ о финансовой состоятельности.
Это важно!
Прием заявлений на участие в торгах со всеми необходимыми документами заканчивается в установленный организатором торгов день и час, указанные в извещении о проведении аукциона. Заявления, поступившие после установленного срока, рассмотрению не подлежат.
Представителем иностранного инвестора предоставляются:
1) легализованная в установленном порядке доверенность;
2) документ о финансовой состоятельности иностранного инвестора, выданный обслуживающим банком или иной кредитно-финансовой организацией.
Иностранное физическое лицо предъявляет паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.
При регистрации участников им выдаются аукционные номера.
Торги начинаются с объявления номера лота, краткой характеристики и начальной цены лота, а также шага аукциона.
В процессе торгов аукционист объявляет цену, а покупатель сигнализирует о готовности купить объект по данной цене поднятием номера.
Справочно.
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законодательством, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (п. 1 ст. 419 ГК).
После объявления очередной цены аукционист называет номер участника, который с точки зрения аукциониста поднял его первым. Затем аукционист объявляет следующую цену в соответствии с установленным шагом аукциона. Торги продолжаются до тех пор, пока по объявленной аукционистом цене аукционный номер поднимает только один участник. Аукционист называет последнюю цену и номер этого участника 3 раза и объявляет его победителем по лоту.
При отсутствии участников, готовых купить предмет аукциона по первой названной аукционистом в соответствии с шагом аукциона цене, аукционист называет эту цену 3 раза. Торги завершаются, когда после троекратного объявления цены ни один из участников не поднимает номер. Предмет аукциона снимается с торгов.
Если два и более участника аукциона согласились с объявленной аукционистом ценой, но ни один из них не согласился со следующей объявленной им ценой, аукционист предлагает участникам аукциона объявить свою цену, которая должна быть выше последней цены, с которой согласились участники аукциона. После объявления участником аукциона своей цены аукционист называет аукционный номер этого участника и предложенную им цену. При этом предложенная участником аукциона цена, равная цене, предложенной другим участником аукциона, не принимается. Участники аукциона объявляют свою цену до тех пор, пока не останется только один участник, предложивший наиболее высокую цену. Аукционист называет аукционный номер этого участника, трижды предложенную им цену и при отсутствии предложений иных участников аукциона объявляет о продаже объекта, а участника аукциона — победителем аукциона по соответствующему лоту.
Если после предложения аукциониста участникам аукциона объявить свою цену только один из участников объявит свою цену, аукционист называет аукционный номер этого участника, трижды предложенную им цену и при отсутствии предложений иных участников аукциона объявляет о продаже объекта, а участника аукциона — победителем аукциона по соответствующему лоту.
Справочно.
Предметы аукциона могут быть сняты с торгов организатором аукциона по решению продавца в любое время, но не позднее чем за 3 дня до даты проведения аукциона (п. 3 ст. 418 ГК).
Если ни один из участников аукциона не предложил свою цену, аукцион в отношении соответствующего лота признается несостоявшимся.
Не допускается начало торгов и продажа предмета аукциона по начальной цене.
Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается в день проведения аукциона и имеет силу договора (п. 5 ст. 418 ГК).
Участникам, не ставшим победителями аукциона, задаток должен быть возвращен в течение 5 рабочих дней со дня проведения аукциона.
Участнику, выигравшему торги, сумма внесенного задатка учитывается в счет исполнения обязательств по договору, заключаемому на торгах.
По результатам аукциона заключается договор купли-продажи недвижимого имущества, к которому предъявляются требования § 7 главы 30 ГК.
Так, если имущество продается путем проведения аукциона, в договор купли-продажи нужно внести следующие положения.
В разделе «Предмет договора»: «Продажа Объекта осуществляется в соответствии с протоколом заседания наблюдательного совета ОАО (либо протоколом общего собрания акционеров ОАО) от __ №__ и протоколом о результатах аукциона от __ №__».
В разделе «Цена»: «Цена продажи Объекта в соответствии с итоговым протоколом от __ №__ составляет ___________ белорусских рублей (сумма прописью), в том числе НДС (20 %) ___________ белорусских рублей (сумма прописью).
В счет оплаты за Объект засчитывается ранее внесенная сумма задатка в размере ________________ белорусских рублей (сумма прописью), перечисленная ОАО».
