Алгоритм выселения арендатора из занимаемого помещения: судебный порядок

До предъявления претензии

Если односторонний отказ от исполнения договора аренды со стороны арендодателя невозможен (такое право не предусмотрено договором либо сам договор срочный), для расторжения договора арендодателю необходимо обратиться в суд. Ведь в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа на основании ст. 590 ГК (при отсутствии согласия арендатора) договор аренды также может быть расторгнут только судом. В данном случае будет иметь место комплексный состав исковых требований: о расторжении договора и о возврате арендованного имущества (выселении) в порядке п. 2 ст. 420, ч. 3 ст. 590 ГК.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, если иной порядок досрочного расторжения договора не предусмотрен ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь (ч. 3 ст. 590 ГК, ч. 3 п. 15 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», далее — постановление Пленума ВХС № 1). 

Справочно.
Срок ответа на претензию — один месяц со дня ее получения, если иной срок не установлен договором или законодательством (приложение к ХПК).

На основании ч. 2 п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 422, ч. 3 ст. 590 ГК арендодатель получит право обратиться в суд с требованием о расторжении договора только в том случае, если арендатор отказался от предложения расторгнуть договор либо от него не получен ответ в разумный срок.

Шаг 1. Предъявление претензии

В претензии арендодателю следует заявить требование о расторжении договора аренды и незамедлительном освобождении нежилого помещения, предоставив арендатору конкретный срок для совершения этих действий. Неуказание арендодателем такого срока, как и неуказание срока ответа на претензию, может привести к затягиванию процесса.

Пример формулировки:
«Руководствуясь ст. 590 ГК, требуем расторгнуть заключенный между нами договор аренды недвижимого имущества от "__" ___ 20__ г. № ___ по причине многократного неисполнения Вами обязанности по уплате арендной платы и возвратить по акту сдачи-приемки занимаемое Вами нежилое помещение, расположенное по адресу: __________________________________ (предварительно освободив его от принадлежащих Вам вещей), в течение пяти календарных дней с момента получения настоящей претензии.

Также требуем добровольно уплатить образовавшуюся сумму задолженности по арендной плате в срок до "___" ____________ 20__ г.».

Важно.
Если в претензии будет заявлено только требование о погашении задолженности по арендной плате, то досудебный порядок урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды не будет считаться соблюденным, что в последующем повлечет оставление судом искового заявления о расторжении договора аренды без рассмотрения (абз. 5 п. 30 постановления Пленума ВХС № 1).

К претензии целесообразно приложить соглашение о расторжении договора аренды с указанием даты, с которой договор будет считаться расторгнутым.

Если арендатор выразил согласие на расторжение договора, однако не возвратил помещение либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки даже после расторжения договора. В  случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Справочно.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 593 ГК).

Поэтому в целях побуждения арендатора к исполнению обязанности по возврату арендуемого помещения в направляемой претензии необходимо четко указать те неблагоприятные последствия, к которым может привести отказ от исполнения данной обязанности.

Пример формулировки:
«В случае неисполнения обязанности по возврату занимаемого нежилого помещения в течение 5 календарных дней с момента получения настоящей претензии требование о принудительном освобождении помещения будет заявлено в судебном порядке, что повлечет для Вас дополнительные расходы по уплате:

— арендной платы за срок пользования нежилым помещением с момента прекращения договора до фактической передачи (возврата) нежилого помещения;

— коммунальных платежей и эксплуатационных платежей в период после прекращения договора аренды до возврата имущества;

— убытков (реального ущерба и упущенной выгоды); 

— неустойки;

— процентов за пользование чужими денежными средствами в период после прекращения договора аренды до возврата имущества;

— государственной пошлины, уплачиваемой в соответствии с приложением 16 к НК (10 базовых величин за рассмотрение каждого отдельного требования о расторжении договора и о выселении; до 5 % цены иска, но не менее 15 базовых величин за взыскание арендной платы, иных обязательных платежей, неустойки, процентов и компенсации убытков);

— других судебных издержек».

Справочно.
Абзац 6 п. 39 постановления Пленума ВХС № 1 устанавливает, что при применении ст. 593 ГК по смыслу п. 1 ст. 366 ГК арендодатель вправе потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в период после прекращения договора аренды до фактического возврата имущества.

Шаг 2. Составление иска и направление его в суд

Имущественные требования о взыскании арендной платы, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещении ущерба могут быть заявлены совместно с неимущественными в одном исковом заявлении либо отдельно от неимущественных в виде заявления о возбуждении приказного производства (ст. 220, 221 ХПК).

Справочно.
Неимущественные требования арендодателя (о расторжении договора, выселении из арендованного помещения) заявляются только в порядке искового производства

Содержание искового заявления в случае совместного заявления неимущественных  и имущественных требований должно включать требования:

1) о досрочном расторжении договора аренды;

2) возврате арендованного имущества арендодателю (выселении);

3) взыскании арендной платы;

4) взыскании штрафных санкций: неустойки (пени, штрафа) в случаях, предусмотренных договором, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, уплаченной государственной пошлины и иных судебных издержек.

При составлении иска и расчете суммы убытков нужно помнить и о возможности взыскания упущенной выгоды. Она может выражаться во взыскании разницы между величиной арендной платы, которую обязан уплатить арендатор за фактическое использование помещения, и величиной арендной платы по договору аренды, заключенному с новым арендатором, а также санкций за несвоевременную передачу нежилого помещения новому арендатору и др.

К реальному ущербу могут относиться расходы, связанные с временным хранением имущества арендатора в случае его удержания арендодателем, а также расходы по содержанию помещения (арендодатель не может сдать указанное помещение другим арендаторам) и др. 

При определении подсудности спора (в отсутствие условия о подсудности в самом договоре аренды) необходимо руководствоваться следующими правилами: 

1) иски о досрочном расторжении договора аренды подаются в экономический суд по месту нахождения или месту жительства арендатора; 

2) иск к арендатору, вытекающий из деятельности его обособленного подразделения, может быть предъявлен по месту нахождения такого подразделения или по месту нахождения арендатора (ст. 49 ХПК);

3) требование о расторжении договора аренды, в котором указано место исполнения, разрешено предъявлять по месту исполнения договора или по месту нахождения арендатора (ст. 50 ХПК).

Справочно.
Общие правила подсудности установлены ст. 49 ХПК.

Шаг 3. Принудительное исполнение судебного решения

В случае, если суд вынесет решение о расторжении договора аренды и выселении арендатора, после вступления решения в законную силу должно последовать его принудительное исполнение (в случае отказа арендатора от добровольного исполнения судебного решения).

Арендодателю следует обратиться с заявлением о возбуждении исполнительного производства в управление юстиции по месту нахождения, месту жительства должника или месту осуществления хозяйственной деятельности должником либо по месту нахождения его имущества. 

На основании заявления о возбуждении исполнительного производства судебным исполнителем выносится соответствующее определение и арендатору предлагается в течение 7 дней добровольно исполнить требования исполнительного документа. Если арендатор не исполняет в 7-дневный срок решение суда, судебный исполнитель принимает меры к принудительному исполнению этого решения, в том числе по обеспечению исполнительного документа (п. 39 Инструкции по исполнительному производству, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 07.04.2017 № 67 (далее — Инструкция по исполнительному производству)).

При исполнении исполнительных документов об освобождении нежилого  помещения судебным исполнителем составляются акты об освобождении помещения и акт описи имущества. В необходимых случаях судебный исполнитель назначает хранителя имущества должника с возложением на последнего расходов по хранению (глава 36 Инструкции по исполнительному производству).

При отказе должника в течение двух месяцев со дня передачи имущества под охрану или на хранение от принятия такого имущества судебный исполнитель после предупреждения должника в письменной форме передает указанное имущество на реализацию в порядке, установленном законодательством (ч. 7 ст. 117 Закона Республики Беларусь от 24.10.2016 № 439-З «Об исполнительном производстве»).

Справочно.
Несовершение арендатором действий по освобождению помещения на основании исполнительного документа может повлечь административную ответственность в виде штрафа до 40 БВ, а на юридическое лицо — до 500 БВ (ч. 3 ст. 24.10 КоАП).