Выселение арендатора и освобождение помещения от его имущества

Проблема 1: уведомление арендатора

Очень важный момент при выселении арендатора — уведомление его о прекращении договорных отношений. И здесь ситуация зависит от следующих обстоятельств.

1. У арендодателя по договору есть право на односторонний отказ. 

Если договором аренды арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от договора, то для такого отказа достаточно уведомления арендатора. Согласия последнего на расторжение договора (судебная практика по расторжение договора аренды капитального строения в связи с существенным нарушением договора арендатором - прим. ред.) и обращения с соответствующим требованием в суд в таких случаях не требуется. Договор считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством (п. 39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», далее — постановление Пленума ВХС № 1). 

Пример формулировки:
«Руководствуясь пунктом ___ заключенного между нами Договора аренды недвижимого имущества от «__» ___ 20__ г. № ___, уведомляю Вас об одностороннем отказе от его исполнения с «__» ____ 20__ г. (последний день аренды – «__» _____ 20__). Просим направить своего представителя для передачи помещения в соответствии с законодательством».

2. У арендодателя по договору нет права на односторонний отказ. 

Если договором не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от его исполнения, арендодатель может воспользоваться таким правом, предоставленным ему законодательством. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то в силу п. 2 ст. 581 ГК каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении такого договора.

Пример формулировки:
«Руководствуясь п. 2 ст. 581 ГК, уведомляю Вас об одностороннем отказе от исполнения заключенного между нами Договора аренды недвижимого имущества от «__» ___ 20__ г. № ___ с «__» ____ 20__ г. (последний день аренды – «__»_____20__). Просим направить своего представителя для передачи помещения в соответствии с законодательством».

Уведомление может быть направлено арендатору несколькими способами:

а) лично вручено представителю арендатора (для подтверждения вручения необходимо получить отметку о получении на копии письма с указанием даты получения, ФИО, должности и подписи получателя);

б) направлено заказным письмом с уведомлением о получении корреспонденции с описью вложений, в которой четко указать название направляемого уведомления.

Уведомление должно быть направлено по юридическому адресу (месту нахождения) арендатора. Если арендатор по указанным адресам не находится, то уведомление направляется по последнему известному адресу. Целесообразно указывать источник получения данных о местонахождении арендатора и отсутствии либо наличии какого-либо уведомления со стороны последнего об изменении юридического/почтового адреса.

Справочно.
Порядок получения сведений из ЕГР установлен соответствующей Инструкцией (постановление Министерства юстиции Республики Беларусь от 10.03.2009 № 25).

Однако, чтобы исключить ситуацию несовпадения адреса, в данном спорном случае все же целесообразно получить выписку о месте нахождения (юридическом адресе) арендатора из ЕГР. 

По истечении срока, указанного в уведомлении, договор аренды считается расторгнутым и, следовательно, у арендатора возникает обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (то есть освободить занимаемое помещение от своих вещей).

Если арендатор не возвратил имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Проблема 2: освобождение помещения от имущества арендатора

Законодательство не содержит запрета на выселение. Однако такое право должно быть прямо предусмотрено договором с закреплением такой процедуры и определением порядка перехода имущества арендатора на ответственное хранение к арендодателю.

Справочно.
Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (ст. 593 ГК).

В случае, если договором аренды право на выселение арендатора во внесудебном порядке прямо не предусмотрено (равно как и не закреплена процедура выселения), то возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций:

1. Удержание имущества арендатора.

Если у арендатора есть долг по арендной плате, существует возможность удержания его имущества (ст. 340 ГК). Арендодатель, у которого находится вещь, подлежащая передаче арендатору, вправе в случае неисполнения арендатором обязательства по возмещению связанных с вещью издержек удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением связанных с ней издержек, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели. Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

В этом случае арендодатель в присутствии свидетелей или представителя арендатора может составить опись имущества и принять его на ответственное хранение с последующим удержанием (ст. 340 ГК).

Удержание по своей природе является защитной мерой, к которой прибегает арендодатель, чтобы снизить риски неисполнения обязательств со стороны арендатора и обезопасить себя от возможных убытков. Сроки, в течение которых арендодатель может удерживать имущество, законом не определены. 

Однако удерживать имущество арендатора имеет смысл только в том случае, если оно представляет интерес для арендатора. Если стоимость имущества заведомо ниже размера долга либо имущество хотя и сопоставимо с размерами долга, но не является жизненно необходимым для дальнейшей деятельности, у арендатора нет экономического интереса для его выкупа. Следовательно, арендодатель при использовании такого способа обеспечения рискует получить дополнительные расходы, связанные с хранением.

Соответственно, удержание имущества арендатора в данном случае будет иметь целью побуждение его к выкупу своих вещей у арендодателя. Для этого должен иметься экономический интерес арендатора в обладании именно этой вещью, в противном случае удержание теряет смысл.

2. Брошенные вещи.

Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 227 ГК). Такой способ применим в случае, если арендатор не идет на контакт и никак не заинтересован в судьбе оставшегося в арендуемом помещении имущества. Желание арендатора отказаться от права собственности на оставленное имущество может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные письма и уведомления, а может быть и прямо отражено в ответе на претензии.

Справочно.
Движимые вещи, брошенные собственником или иным образом оставленные им (брошенные вещи) с целью отказа от права собственности на них, могут быть обращены другими лицами в свою собственность (ст. 227 ГК).

Арендодатель вправе обратить в свою собственность имущество арендатора, приступив к его использованию, в случае, если стоимость такого имущества явно ниже 5 базовых величин либо брошенное имущество представляет собой лом металлов, бракованную продукцию, топляк от сплава и другие отходы (п. 2 ст. 227 ГК). Если же стоимость имущества арендатора выше 5 базовых величин, то оно может быть передано в собственность арендодателя, только если по его заявлению такие вещи признаны судом бесхозяйными.

Для определения ориентировочной стоимости брошенных вещей целесообразно создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено, а также какова ориентировочная стоимость таких вещей.

Во избежание разногласий по вопросу отнесения оставленных вещей к категории брошенных можно рекомендовать сторонам при заключении договора аренда оговаривать судьбу имущества, оставленного в помещении после прекращения договора.

Пример формулировки:
«Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после прекращения договора аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор письменно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу в течение 5 календарных дней с момента прекращения договора аренды».

3. Действие в чужом интересе без поручения.

Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения.

Глава 50 ГК подробно описывает порядок действий в чужом интересе без поручения, а также юридические последствия таких действий. Однако если местонахождение арендатора неизвестно, арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к сохранению своего имущества.

Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества — дополнительные расходы арендодателя по хранению имущества арендатора без явных перспектив их возмещения.

Во избежание разногласий по поводу судьбы оставленных вещей можно рекомендовать сторонам при заключении договора включать в его текст право арендодателя продать оставленное имущество. При этом в случае наличия у арендатора задолженности арендодатель вправе будет удержать полученные от реализации оставленных вещей денежные средства в счет погашения обязательств арендатора. Оставшаяся часть должна быть передана арендатору.

Пример формулировки:
«Любые вещи Арендатора, которые не вывозятся им по истечении 5 календарных дней после прекращения договора аренды, Арендодатель вправе реализовать (продать) по самостоятельно определенным ценам. Денежные средства, полученные от реализации оставленных Арендатором вещей, подлежат передаче Арендатору. А в случае наличия у Арендатора задолженности перед Арендодателем — направляются на погашение такой задолженности».

Проблема 3: получение арендной платы без суда

В случае наличия у арендатора долга по арендной плате арендодатель может за счет указанной суммы задолженности погасить свою задолженность по налогам через инспекции МНС на основании ч. 2 п. 1 ст. 64 НК.

Решение о взыскании налога за счет средств дебитора принимается на основании заявления арендодателя об уступке требования кредитора и документа (акта сверки или иного подписанного сторонами документа), подтверждающего наличие дебиторской задолженности у арендодателя.

Взысканию подлежат средства в размере, не превышающем задолженность арендатора перед арендодателем. 

Справочно.
За достоверность сведений о дебиторах и суммах дебиторской задолженности несет ответственность арендодатель (ч. 1 п. 6 ст. 64 НК).

Налоговый орган обращает взыскание только на дебиторскую задолженность, по которой срок погашения обязательств между плательщиком и его дебиторами уже истек.

Выводы
Какие действия следует предпринять для выселения арендатора, который съехал без предупреждения, или как еще эту ситуацию может использовать арендодатель?
1. Расторгнуть договор с арендатором. Это можно сделать как путем уведомления об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения обязательств, так и с использованием ст. 581 ГК, уведомив арендатора за 3 месяца до расторжения договора.
2. Оставленные арендатором вещи можно удержать, признать брошенными, или же действия арендодателя с оставленным имуществом могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения.
3. Арендодатель может за счет долга арендатора погасить свою задолженность по налогам.