Аренда асфальтобетонной площадки ≠ аренда земельного участка

Обстоятельства дела

Правоотношения между РУП «М» и ИП возникли из договора аренды площадки для организации розничной торговли. Площадка расположена вдоль автомобильной дороги. Арендодателем был изготовлен проект «Площадка для придорожной торговли», содержащий схему ее расположения. Вопрос сдачи в аренду площадки был согласован с Министерством транспорта и коммуникаций Республики Беларусь.

РУП «М» было привлечено к административной ответственности за использование не по целевому назначению этой части земельного участка, так как он был предоставлен в постоянное пользование для обслуживания автомобильной дороги, а арендатором на участке была организована розничная торговля саженцами, цветами и другими растениями.

В отношении ИП также был составлен протокол об административном правонарушении за самовольное занятие земельного участка, однако суд прекратил дело в связи с отсутствием состава административного правонарушения.

РУП «М» направило ИП требование об освобождении земельного участка. ИП отказался расторгать договор и заявил о намерении использовать площадку до окончания срока аренды, в связи с чем РУП «М» обратилось в экономический суд с иском об установлении факта ничтожности договора аренды.

Справочно.
Нецелевое использование предоставленного земельного участка влечет наложение штрафа от 2 до 10, на индивидуального предпринимателя — от 5 до 25, а на юридическое лицо — от 20 до 100 базовых величин.

Позиция истца

Переданная ответчику площадка, расположенная вдоль автомобильной дороги, не зарегистрирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости и не указана в качестве элемента благоустройства (принадлежности) иного зарегистрированного объекта недвижимости. Истец передал часть земельного участка, право собственности на который принадлежит Республике Беларусь.

Истец не является организацией, в компетенцию которой входит осуществление государственного регулирования и управления в области использования и охраны земель и не может выступать арендодателем земельного участка в соответствии с ч. 2 ст. 17 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ). В данной связи договор между истцом и ответчиком ничтожен.

Справочно.
Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Позиция ответчика

В договоре аренды стороны указали, что объектом аренды является площадка, схема площадки прилагается к договору и является неотъемлемой его частью. Поэтому предметом договора аренды является не земельный участок, а капитальное строение (асфальтобетонная площадка).

Ответчик указал, что он обращался в РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» для регистрации договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком. Ответчик получил извещение об отказе в приеме документов, в котором указано, что договор аренды не подлежит государственной регистрации и считается заключенным со дня его подписания. При этом установлено, что предметом договора аренды являлась площадка, а не часть земельного участка.

Выводы суда первой и апелляционной инстанции

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной КоЗ и иными актами законодательства.

Из содержания ст. 28 и 29 КоЗ следует, что районный исполком наделен полномочиями принимать решения об изъятии и предоставлении земельных участков соответственно из земель районного подчинения в границах своего района, что является основанием для последующей государственной регистрации возникновения прав на земельный участок.

Суду не предоставлено доказательств того, что объект аренды — асфальтобетонная площадка, является самостоятельным объектом недвижимого имущества. Данная площадка входит в состав земельного участка и является его частью. Заключенный между истцом и ответчиком договор аренды является ничтожным в силу ст. 169 ГК, как сделка, совершенная в нарушение требования ч. 2 ст. 17 КоЗ.

Выводы суда кассационной инстанции

Если капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, находящиеся в хозяйственном ведении, оперативном управлении государственных организаций, были созданы, введены в эксплуатацию, изменены в соответствии с законодательством в период до 8 мая 2003 г.*, то до истечения срока, установленного Правительством Республики Беларусь (п. 1 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 20.06.2009 № 800 «О мерах по государственной регистрации объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности»), вне зависимости от государственной регистрации такого имущества, а также прав, ограничений (обременений) прав на него такое имущество может быть сдано в аренду (п. 11 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).

* 8 мая 2003 г. — дата вступления в силу Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Подпунктом 2.15 п. 2 Указа Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» разрешена сдача в аренду недвижимого имущества по назначению, предусмотренному в договоре, отличному от назначения, указанного в Едином государственном регистре недвижимого имущества. При этом сдача в аренду таких объектов осуществляется без изменения назначения недвижимого имущества и целевого назначения земельного участка, предоставленного для его обслуживания.

Автомобильные дороги отнесены к объектам, находящимся только в собственности государства. Таким образом, законодательством допускается сдача в аренду капитальных строений (сооружений), находящихся в собственности государства и не зарегистрированных в установленном порядке, их частей. При этом назначение, по которому будет использоваться это капитальное строение или его части, определяется в договоре аренды и не требует изменения назначения земельного участка, если использование его по этому назначению будет осуществляться без проведения строительно-монтажных работ.

Решения судов первой и апелляционной инстанции были отменены в связи с принятием нового судебного постановления об отказе в удовлетворении иска.