Аренда недвижимости в вопросах и ответах (часть 3)

Вопрос: Можно ли предусмотреть в договоре аренды запрет для арендатора на передачу своих прав и обязанностей по договору в случае его реорганизации (например, при выделении нового юридического лица)?

Ответ: Устоявшейся правоприменительной практики по данному вопросу нет. 

Однако полагаем, что возможно предусмотреть в договоре как запрет на передачу арендатором своих прав и обязанностей путем реорганизации, так и последствия реорганизации арендатора без согласия арендодателя. 

При этом нарушение указанных обязательств договора аренды не повлечет признания реорганизации арендатора недействительной (при условии соблюдения требований законодательства, применимых при реорганизации), однако может повлечь гражданско-правовые последствия, если они предусмотрены договором (например, возникновение у арендодателя права на односторонний отказ от исполнения договора).

Пояснение:

Отметим, что наличие ограничений на реорганизацию стороны договора и установление негативных последствий таких ограничений ранее было характерно в первую очередь для кредитных договоров (когда банки (кредитодатели) устанавливают специальные ковенанты, связанные с реорганизацией заемщиков). 

Развитие хозяйственного оборота (в том числе применение инструмента реорганизации недобросовестными арендаторами для досрочного «внеправового» прекращения аренды) привело к тому, что такие ограничения встречаются и в заключаемых договорах аренды.

С точки зрения юридической техники ограничения на реорганизацию арендатора на практике устанавливаются двумя основными способами:

1) в виде обязательств арендатора воздержаться от совершения определенных действий, например, от передачи права аренды третьим лицам путем реорганизации (так называемые «негативные ковенанты»);

2) в форме отлагательных условий, наступление которых приводит, например, к возникновению права арендодателя на отказ от исполнения договора аренды/права арендодателя на увеличение размера арендной платы, но при этом не означает нарушения каких-либо обязательств со стороны арендатора.

Как справедливо отмечают современные исследователи*, разница состоит в том, что в рамках первой договорной техники есть основания для взыскания убытков, вызванных нарушением обязательств, во втором же случае (по умолчанию) права на взыскание убытков нет.

* См., например: Заем, кредит, факторинг, вклад и счет: постатейный комментарий к статьям 807–860.15 Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронное издание. Редакция 1.0] / Отв. ред. А.Г. Карапетов. — Москва: М-Логос, 2019. — 1282 с.

Однако применение первого способа в условиях во многом статичного и консервативного ГК рискованно с точки зрения гарантий обеспечения его принудительного исполнения. Вопрос состоит в объеме действий, которые должник вправе принять на себя для их совершения в пользу другого лица и/или для воздержания от их совершения (п. 1 ст. 288 ГК).

В случае реорганизации арендатора (например, в форме выделения) его права и обязанности переходят в порядке универсального правопреемства на основании решения учредителей арендатора без его собственного волеизъявления как субъекта права. Согласно же п. 3 ст. 288 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Однако полагаем, что данное ограничение не должно рассматриваться применительно к обязательствам учредителей юридического лица.

Подводя итог, полагаем возможным рекомендовать в качестве основного инструмента защиты прав арендодателя при передаче арендатором права аренды путем реорганизации фиксировать в договоре отлагательные условия (например, возникновение права арендодателя на отказ от исполнения договора аренды).

Вопрос: Можно ли предусмотреть в договоре аренды возможность арендодателя ограничить арендатору доступ к помещению на период просроченного платежа по аренде? Как в таком случае будет начисляться арендная плата за этот период?

Ответ: Можно. Однако оснований для уплаты арендной платы за этот период не имеется в силу отсутствия фактического пользования арендатором объектом аренды. Арендодателем сумма недополученных арендных платежей может рассматриваться как убытки.

Пояснение: 

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК). В соответствии с п. 1 ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Из указанных норм следует, что договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств арендодателем и арендатором. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной (п. 1 ст. 309 ГК).

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Указанные нормы применимы, если договором или законодательством не предусмотрено иное (пп. 2 и 4 ст. 309 ГК).

Дополнительно по теме: Обухов А. Аренда: разбор практических кейсов // Юрист в строительстве. — 2019. — № 5.

Таким образом, в силу вышеуказанных норм о встречном исполнении обязательств и нормы о том, что условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством (п. 3 ст. 391 ГК), считаем возможным предусмотреть в договоре возможность арендодателя ограничивать арендатору доступ к помещению на период просроченного платежа по аренде (вне зависимости от того, авансовый это платеж или платеж по факту использования имущества).

Рекомендуем максимально детально регулировать в договоре аренды порядок ограничения такого доступа (в том числе порядок возврата объекта аренды во владение арендодателем от арендатора на период такого удержания) и рассматривать его, например, в качестве самостоятельного способа обеспечения исполнения обязательств, не предусмотренного ГК (п. 1 ст. 310 ГК). При отсутствии регулирования в договоре аренды в определенных случаях могут быть применены нормы ГК об удержании как способе обеспечения исполнения обязательств, которые не позволяют арендодателю удерживать вещь, не находящуюся у него (а в случае аренды объект аренды передан арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование).

Стоит учитывать, что арендная плата исходя из своей природы вносится за конкретный период пользования имуществом. В этой связи при отсутствии у арендатора доступа в объект аренды нет оснований для ее уплаты. При этом, как отмечено в п. 5 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», отсутствие  передаточного акта (подтверждающего возврат объекта арендодателю) не столь критично, поскольку первичное значение имеет момент освобождения имущества и фактического прекращения пользования имуществом арендатором. В качестве подтверждения отсутствия такого доступа рекомендуем арендатору составлять акты отсутствия доступа к имуществу (с приложением фото-, видеоматериалов, привлечением третьих лиц — например, обслуживающей организации). Арендатору следует при этом помнить, что арендодатель вправе не только приостановить исполнение своего обязательства, но и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 309 ГК).

Под убытками согласно п. 2 ст. 14 ГК понимаются:

— расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб); 

— неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

При этом арендная плата, недополученная арендодателем вследствие ограничения доступа арендатору, в определенном смысле составляет упущенную выгоду арендодателя. 

Суд вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, либо не принял разумных мер к их уменьшению (п. 1 ст. 375 ГК). В этой связи полагаем, что арендодатель при ограничении доступа арендатора должен предпринимать и иные меры по погашению задолженности арендатором (например, путем обращения за совершением исполнительной надписи).