Арендная плата: запрет на определение в валюте

Каким образом законодатель связал регулирование рынка ценных бумаг и определение ставки арендной платы в зависимости от курса иностранных валют, из текста Закона № 197-З неясно. Соответственно, и сама формулировка ст. 4 данного Закона порождает вопросы ее правоприменения.

Прежде всего, в ст. 4 Закона № 197-З речь идет о приостановлении права конкретно арендодателя определять арендную плату в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте. То есть если такое право реализуется не арендодателем, а, например, арендатором или обеими сторонами договора аренды по взаимному соглашению, то в таком случае ограничение не действует? 

По нашему мнению, если читать Закон № 197-З буквально, то ограничение в привязке к валюте вводится только в отношении арендодателя, когда ставка арендной платы определяется им единолично.

Справочно.
Статья 4 Закона № 197-З предусматривает приостановление действия до 1 января 2024 г. ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК и ч. 2 ст. 11 БК в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

Второй момент, на который хотелось бы обратить внимание, — объект ограничений. В ст. 4 Закона № 197-З ограничения вводятся в отношении любого имущества, сдаваемого в аренду, а не только недвижимости. Белорусское бизнес-сообщество, судя по многочисленным публикациям в СМИ, почему-то сделало вывод, что указанные изменения касаются только аренды недвижимого имущества. На практике это может обернуться для субъектов арендных отношений неприятными последствиями.

Третьим обстоятельством, которое позволяет сторонам договора аренды найти решение в создавшейся ситуации, является то, что ограничения не лишают стороны возможности изменить размер арендной платы в белорусских рублях в целом. То есть запрещено выражение арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте, но не запрещено использовать способы пересчета размера арендной платы с применением динамики курсов иностранных валют. 

По нашему мнению, для сторон договора аренды сохраняется возможность «подстраховать» себя на случай резкого изменения курса валют и, соответственно, роста цен на рынке. Соблюдая условия ст. 4 Закона № 197-З в контексте ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК и ч. 2 ст. 11 БК, стороны могут согласовать в дополнительном соглашении к действующим договорам аренды (или во вновь заключаемых договорах) способ пересчета ставки арендной платы, который будет учитывать изменение курса иностранных валют. При этом соблюдается требование ч. 1 ст. 298 ГК и ч. 1 ст. 11 БК, устанавливающих, что обязательства должны быть выражены в белорусских рублях, и не реализуется возможность, предусмотренная ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК и ч. 2 ст. 11 БК, о выражении суммы обязательства в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте. 

Справочно.
Согласно ст. 5 Закона № 197-З договоры аренды, заключенные до вступления в силу ст. 4 настоящего Закона, подлежат приведению в соответствие с требованиями этой статьи до ее вступления в силу.

Для более четкого понимания нашей позиции предлагаем пример формулировки для включения в дополнительные соглашения (новые договоры), которые необходимо заключить до 23.09.2022 всем участникам арендных правоотношений, в договорах которых арендная плата выражена в валютном эквиваленте.

Пример

Ставка арендной платы за пользование помещением составляет 25 белорусских рублей за квадратный метр в месяц. Таким образом, на день подписания настоящего соглашения арендная плата за пользование помещением площадью 100 кв. м составляет 2500 белорусских рублей в месяц. Указанная ставка арендной платы действует в период от даты подписания настоящего соглашения до окончания текущего квартала. 

Стороны установили, что по истечении каждого квартала арендная плата подлежит пересчету по следующей формуле:

Ап = (Ст Х К= Стн) Х Пл, где

Ап — ежемесячная сумма арендной платы за помещение;

Ст — ставка арендной платы за квадратный метр в месяц;

Стн — новая ставка арендной платы за квадратный метр в месяц;

Пл — площадь арендуемого помещения;

К — коэффициент пересчета ставки месячной арендной платы.

Коэффициент пересчета (К) определяется путем деления значения курса белорусского рубля к евро, установленного Национальным банком Республики Беларусь на первое число месяца каждого квартала оплаты, на значение курса белорусского рубля к евро, установленного Национальным банком Республики Беларусь на дату заключения настоящего соглашения.

Если коэффициент пересчета изменится по сравнению с коэффициентом, рассчитанным на дату подписания настоящего соглашения, менее чем на 20 %, пересчет арендной платы производится по взаимному согласию сторон.

Предлагаемая формулировка хотя и является обоснованной с правовой точки зрения, все же может быть признана не соответствующей ст. 4 Закона. По нашему мнению, только реальная практика правоприменения, а также судебная практика способны дать ответ на вопрос, насколько «жизнеспособна» предложенная формулировка.