Арендные правоотношения занимают в бизнесе весьма значительное место. Субъекты хозяйствования выступают в них как в роли арендодателя, так и в роли арендатора. Но на практике часто в этих правоотношениях вольно или невольно участвуют и третьи лица. В том числе это могут быть собственники имущества, находящегося у арендатора. Независимо от того, по каким причинам имущество такого лица оказалось у арендатора, оно так или иначе может быть использовано для реализации прав и обязанностей сторон арендных правоотношений.
В этом случае собственник имущества, не являясь стороной договора аренды, при возникновении конфликта арендатора с арендодателем тем не менее вынужден в нем участвовать, для того чтобы защитить свои права.
Ситуация:
Частное предприятие «А» (арендатор) в 2019 г. заключило с ООО «Ж» (арендодатель 1) договор аренды склада для хранения стройматериалов. Срок аренды в договоре аренды был определен до 31.12.2020.
Учредитель частного предприятия «А» — гражданин Республики Беларусь В. установил на арендуемой части склада вагончик-бытовку, в котором хранил инструменты. И вагончик, и инструменты являлись собственностью В. и на балансе арендатора не находились.
После окончания срока аренды договор расторгнут не был. Арендуемую часть склада арендатор арендодателю 1 по акту не вернул, но перестал ею пользоваться для складирования стройматериалов. Вагончик с инструментом, принадлежащие гражданину В., вывезены не были. Арендную плату после окончания срока действия договора арендатор не вносил.
Впоследствии арендодатель 1 продал склад, в связи с чем 31.05.2021 был зарегистрирован переход права собственности на объект недвижимости — металлический ангар к ОАО «Г» (арендодатель 2).
Арендодатель 2 вскрыл замки на вагончике-бытовке, произвел опись имущества, повесил свой замок и опечатал вагончик.
Затем арендодатель 2 обратился к арендатору с требованием оплатить задолженность по аренде за весь период с 31.12.2020 и указал, что вагончик с находящимся в нем имуществом будет находиться у него, пока задолженность не будет погашена. Собственник вагончика и находящегося в нем инструмента гражданин В. обратился к арендодателю 2 с заявлением, в котором указал, что вагончик и имущество принадлежат лично ему, и потребовал их вернуть. Однако арендодатель 2 отказался вернуть имущество до погашения задолженности.
Вопросы:
1. Правомерны ли требования арендодателя 2 об уплате задолженности по аренде?
2. Правомерны ли действия арендодателя 2 по удержанию имущества?
Анализ ситуации
Для анализа ситуации нужно прежде всего выяснить, продолжал ли действовать договор аренды после окончания его срока.
Справочно.
Истечение срока действия договора по общему правилу не означает прекращения обязательств по нему.
В данном случае необходимо руководствоваться п. 39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление № 1).
Важно.
Пункт 39 постановления № 1 определяет, что юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.
Факт и дата передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу (акт возврата имущества арендодателю). Взыскание арендной платы за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды производится в размере, определенном этим договором.
Справочно.
По смыслу п. 1 ст. 366 ГК арендодатель вправе потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в период после прекращения договора аренды до возврата имущества (п. 39 постановления № 1).
Следовательно, договор аренды в рассматриваемой ситуации продолжал действовать и после окончания его срока.
Вторым важным моментом является установление факта арендных правоотношений с арендодателем 2.
Согласно ст. 588 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, договор аренды, заключенный с арендодателем 1, после продажи склада арендодателю 2 продолжал действовать на прежних условиях, несмотря на истечение срока действия, указанного в договоре. Соответственно, у арендатора сохранялась обязанность вносить арендные платежи за все время до возврата арендуемой части склада новому арендодателю.
В то же время требование арендодателя 2 об уплате арендных платежей за весь период с 31.12.2020 не основано на законодательстве.
В силу ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 522 ГК). Согласно п. 2 ст. 7 ГК права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации этого имущества или соответствующих прав на него. Следовательно, и обязательства третьих лиц перед новым собственником возникают после государственной регистрации прав на имущество.
Вывод 1: арендодатель 2 был вправе сдавать склад и, соответственно, требовать возврата задолженности по арендным платежам только за период, когда он являлся собственником склада, то есть с 31.05.2021. Право требовать оплаты арендных платежей за период с 31.12.2020 по 30.05.2021 принадлежит прежнему собственнику — арендодателю 1.
Удержание имущества должника как способ обеспечения исполнения обязательств закреплено в ст. 340 ГК.
Справочно.
В соответствии с п. 1 ст. 340 ГК кредитору, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, предоставляется право в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Если стороны обязательства действуют как предприниматели, то удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из такого обязательства (п. 2 ст. 340 ГК).
Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств не требует предварительного согласования в договоре условий о нем, поскольку право кредитора удерживать вещь, принадлежащую должнику, закреплено в ст. 340 ГК.
Таким образом, если арендодатель и арендатор в обязательстве из аренды действуют как предприниматели, то арендодатель, являясь кредитором по отношению к арендатору, имеющему задолженность по арендной плате, вправе удерживать имущество арендатора до полного погашения долга, в том числе и после возврата помещения по акту.
Однако рассматриваемая ситуация осложнена тем, что по заявлению гражданина В. удерживаемое имущество является его собственностью и не принадлежит арендатору.
В этом случае гражданин В. обязан представить доказательства, подтверждающие его право собственности на удерживаемое имущество. При наличии таких доказательств действия арендодателя 2 по удержанию имущества следует признать неправомерными. Однако, поскольку оценка арендодателем 2 доказательств является субъективной, окончательное решение в подобных ситуациях остается за судом.
Вывод 2: действия арендодателя 2 по удержанию имущества являются неправомерными, если собственник имущества В. сможет представить доказательства, подтверждающие право собственности на имущество.
Резюме
Рассматриваемая спорная ситуация возникла вследствие того, что всеми сторонами были допущены ошибки.
Арендатор
После окончания срока аренды арендатор должен был вернуть арендованные площади арендодателю 1 по акту и вывезти принадлежащее ему имущество со склада либо вносить арендные платежи согласно условиям договора.
Если на арендованных площадях хранилось имущество третьих лиц, это должно было быть согласовано с арендодателем 1 и документально оформлено. Например, договором хранения, распиской, трехсторонним соглашением и т.п.
Поскольку этого сделано не было, возникло сразу две проблемы: задолженность по арендным платежам и незаконное размещение на арендуемых площадях имущества, не идентифицированного по собственнику.
Арендодатель 1
После окончания срока аренды арендодатель 1 должен был инициировать расторжение договора либо обратиться к арендатору с требованием о внесении арендных платежей за период фактического пользования площадями после истечения срока аренды.
До продажи склада было необходимо решить судьбу имущества третьего лица и сделать сверку задолженности с арендодателем.
Поскольку этого сделано не было, возникла невостребованная задолженность по арендным платежам, а на арендованных площадях продолжало оставаться имущество третьего лица, что повлекло в дальнейшем проблемы и для арендодателя 2.
Арендодатель 2
При заключении договора купли-продажи склада было необходимо произвести осмотр помещения склада на предмет нахождения там имущества продавца и арендаторов (третьих лиц) и договориться с продавцом об урегулировании взаимоотношений с арендаторами в части продолжения сотрудничества с ними. Также было бы нелишним провести ревизию договоров аренды складских помещений на предмет наличия задолженности по арендным и коммунальным платежам, иных неисполненных обязательств, вытекающих из договоров аренды, познакомиться с представителями арендаторов и провести с ними переговоры по вопросам дальнейшего сотрудничества.
Поскольку этого сделано не было, проблемы с фактическим использованием арендатором складских площадей после окончания срока аренды, равно как и проблемы с наличием на складских площадях имущества третьего лица, перешли к арендодателю 2.
Гражданин В.
Размещая на арендованных площадях принадлежащее ему имущество, гражданин В. должен был оформить это документально. Кроме того, предполагая возможные претензии как со стороны арендодателей, так и со стороны контролирующих органов, В. должен был иметь доказательства, подтверждающие право его собственности на указанное имущество (договор купли-продажи, чеки, квитанции, накладные и т.п.). Указанные доказательства было необходимо приобщить к документам, согласно которым имущество размещалось на арендованных площадях (например, к договору хранения).
Отсутствие соответствующих документов способствовало развитию спорной ситуации и не позволило разрешить ее еще на стадии передачи склада новому владельцу.
Совокупность ошибок всех сторон привела к тому, что ситуация не могла быть урегулирована только арендодателем 2 и В. Для создания предпосылок даже к досудебному разрешению спора возникла необходимость подключать всех участников арендных правоотношений, собирать множество необходимых документов, анализировать их и проводить совместные переговоры.
Выводы
1. Окончание срока действия договора аренды не означает прекращения правоотношений сторон. До возврата арендуемого имущества арендодателю считается, что помещение находится в фактическом пользовании у арендатора.
2. При заключении договора купли-продажи недвижимости обязательно нужно осмотреть помещение на предмет его состояния и наличия имущества третьих лиц.
3. Также при продаже имущества нелишним будет проверить наличие долгов третьих лиц по аренде и коммунальным платежам, что в конечном итоге может повлиять на стоимость имущества.
4. Наличие документов, подтверждающих право собственности на имущество, поможет обезопасить себя от его неправомерного удержания.
