Несмотря на то, что постановление Совета Министров Республики Беларусь от 19.10.2022 № 713 «О системе регулирования цен» (далее – постановление № 713) действует уже два года, субъекты хозяйствования, в частности участники арендных правоотношений, до сих пор сталкиваются с трудностями в применении норм данного постановления на практике.
Содержание:
В соответствии с ч. 1 п. 14 постановления № 713 с 1 января 2023 г. на территории Республики Беларусь при осуществлении предпринимательской деятельности в отношении всех товаров, в том числе потребительских, запрещаются товарообменные операции без поступления в установленном порядке денежных средств юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю (бартер, мена, зачет, новация, отсупное), за исключением:
Отметим, что на законодательном уровне термин «товарообменные операции» в части применения постановления № 713 не закреплен, что вызывает вопросы на практике, в том числе у участников арендных отношений.
При этом Министерство экономики Республики Беларусь в письме от 24.03.2023 № 01-02-09/507-юл разъяснило, что:
Таким образом, можно сделать вывод, что товарообменные операции (в контексте применения п. 14 постановления № 713) – это операции, в которых одна из сторон является поставщиком (продавцом) товаров.
Рассмотрим топ-3 ситуаций по осуществлению арендных платежей, которые возникают на практике применительно к п. 14 постановления № 713.
1. Внесение арендной платы путем передачи взамен имущества.
В силу ст. 128 ГК к объектам гражданских прав относятся в том числе вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права.
Согласно п. 2 ст. 585 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.
Пример формулировки:
«Стороны, руководствуясь принципом свободы договора, а также положениями ст. 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь, пришли к соглашению, что арендная плата по настоящему договору устанавливается в смешанной форме. Арендная плата за месяц определяется следующим образом: 10 % от стоимости продаж товара (например, розничных продаж арендатора) за предыдущий месяц + 2000 рублей».
По нашему мнению, если в договоре аренды сторонами был выбран способ расчетов путем передачи имущества взамен, нормы постановления № 713 нарушены не будут, поскольку фактической реализации товара не происходит (происходит внесение арендной платы в виде обусловленной договором вещи в соответствии с п. 2 ст. 585 ГК, то есть ни одна из сторон не является поставщиком (продавцом)).
При этом в договоре аренды важно четко предусмотреть, в каком порядке имущество передается в качестве арендной платы, включая порядок приемки и порядок возврата такого имущества арендатору (если релевантно).
Пример формулировки:
«Стороны, руководствуясь принципом свободы договора, а также положениями п. 2 ст. 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь, пришли к соглашению, что арендная плата по настоящему договору устанавливается в форме передачи арендатором арендодателю в аренду имущества согласно приложению 1 к договору аренды. Имущество передается арендодателем арендатору по акту приемки-передачи не позднее 30.08.2024 по следующему адресу: г. Минск, пр-т Победителей, д. 1. Расходы, связанные с доставкой имущества, Арендодателем не возмещаются и относятся на Арендатора».
2. Уплата арендной платы путем зачета встречных однородных требований по договору поставки и договору аренды.
В данном случае зачет встречных однородных требований будет противоречить п. 14 постановления № 713, поскольку одна из сторон сделки является поставщиком (продавцом) товаров.
Отметим, что до 1 января 2024 г. позиция многих юристов сводилась к тому, что в случае, если товар приобретался по договору поставки для собственного пользования, производства и (или) потребления (или имелись иные исключения, предусмотренные п. 23 постановления № 713), то зачет произвести можно было.
Однако с 1 января 2024 г. вступили в силу изменения в постановление № 713, согласно которым исключения, предусмотренные п. 23 постановления № 713, не распространяют свое действие на п. 14 постановления № 713. Иными словами, если товар приобретался по договору поставки для собственного пользования, производства и (или) потребления (или, например, приобретался товар, бывший в употреблении), зачет (новацию/бартер/мену/отступное) произвести нельзя: действует запрет на проведение товарообменных операций, предусмотренный п. 14 постановления № 713.
Если имеет место задолженность в рамках договора оказания услуг, то зачет в счет задолженности по договору аренды не будет противоречить п. 14 постановления № 713, поскольку ни одна из сторон сделки не является поставщиком (продавцом) товаров.
3. Зачет стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений (установка оборудования и новой системы вентиляции) в счет арендных платежей.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 594 ГК).
Отметим, что установка оборудования и новой системы вентиляции может быть приравнена к неотделимым улучшениям (однако следует более детально проанализировать специфику оборудования, особенности его монтажа и иные характеристики).
При этом арендатор имеет право на зачет в счет арендных платежей стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (абз. 7 ч. 2 п. 40 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», далее – постановление № 1).
Definition.
Неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества, признаются собственностью арендодателя и переходят к последнему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды (абз. 5 ч. 2 п. 40 постановления № 1).
В рассматриваемой ситуации действие п. 14 постановления № 713 не распространяется на правоотношения сторон.
Однако в данном случае важно внимательно проанализировать уже действующий договор аренды на предмет условий о неотделимых улучшениях. Так, если в договоре аренды какой-либо информации о неотделимых улучшениях не содержится (или же прямо цитируется п. 2 ст. 594 ГК), то арендатор вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только в том случае, если на проведение таких улучшений было получено согласие арендодателя. Отсутствие согласия арендодателя лишает арендатора права требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, даже если его отсутствие предусмотрено договором (п. 3 ст. 594 ГК является императивной нормой и не может быть изменен по соглашению сторон).
Рекомендуем подписать дополнительное соглашение к договору аренды, в котором установить следующее.
Пример формулировки:
«Стороны, руководствуясь принципом свободы договора, а также положениями п. 2 ст. 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь, пришли к соглашению, что арендная плата по настоящему договору за период с 01.01.2024 по 31.03.2024 устанавливается в виде затрат на улучшение арендованного имущества, понесенных арендатором, согласно перечню работ и их стоимости, утвержденной сторонами (приложение № 1 к настоящему дополнительному соглашению).
Настоящее дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, является неотъемлемой частью договора, вступает в силу с момента подписания и распространяет свое действие на отношения, возникшие с момента заключения договора аренды на основании п. 2 ст. 395 Гражданского кодекса Республики Беларусь».
В данном случае стороны установят новый способ внесения арендной платы (п. 2 ст. 585 ГК), что, по нашему мнению, не будет противоречить нормам п. 14 постановления № 713.
Резюме
1. Каждая ситуация, встречающаяся у субъектов хозяйствования в рамках применения постановления № 713, индивидуальна и требует тщательного анализа. При необходимости разъяснения норм постановления № 713 и правил их применения рекомендуем обращаться в Министерство экономики Республики Беларусь (п. 14 постановления № 713).
2. За нарушение п. 14 постановления № 713 в настоящее время административная ответственность не установлена. Вместе с тем в силу ст. 170 ГК сделка, совершенная в нарушение данной нормы, будет считаться ничтожной, поскольку запрещена законодательством. При наличии умысла у обеих сторон сделки (в случае исполнения сделки обеими сторонами) в доход Республики Беларусь взыскивается все полученное ими по сделке.
и затем На экран «Домой»
на верхней панели или нажмите меню и затем Добавить на домашний экран/экран приложений